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银行限制提前还款的真正原因:有钱但不敢批房贷了! 据多家媒体报道，苏州的四大行(农工中建)宣布:5年内提前还款，将收取违约金。 现在这个时候，银行任何动作，都容易引起外界的关注。苏州四大行的动作也不例外。 提前还贷要罚息，这事并不新鲜，很多城市的很多银行都有类似规定。 我们家的房贷合同，我也顺便扫了一眼，3年内提前还款也要罚息，有一个计算公式，总之罚息的额度根据还款额来确定，还款越多罚息越多。 我如果要提前还款100万，实际罚息可能要超过2万，有人就会想了，现在银行这么缺钱，我提前还款，帮你回收流动性，放款给更高利息的人，你为什么还要设置障碍阻止提前还款呢? 这是个好问题。 一般在市场宽松的时候，银行有足够的钱，足够便宜的钱，他们是不希望提前还款的，还款时间越长，赚的利息更多。 而在市场紧缩的时候，房贷利率上涨， 银行额度有限，应该鼓励购房者提前还贷，回收流动性贷款给新购房者，赚的更多。 银行现在阻止购房者提前还款，是基于什么样的考虑? 网上比较普遍的观点是，限制贷款的流动性，购房者腾不出额度，购房需求也会相应的减少，有助于遏制炒房。 这个逻辑没什么大问题。 但是，在我看来，这里可能还有更多的考虑。 我们都知道，农工中建是中国房贷供应的主力。我们拿到的一份报告显示，一季度工行、中行、建行、农行在上海的房贷发放量占整体房贷市场的比例分别达到了39.8%、23.1%、17.1%和3.4%。 这里面，工行基本占到了4成，宇宙行是不差钱的，如果他们想赚更多的房贷，尽可能多地放贷就好了，不需要整这么多弯弯绕。现在他们带头搞这种事，可能不仅是基于政策调控层面的考虑，而是基于企业经营层面的考虑。 前段时间，央行持续定向降准，并通过MLF持续向市场注入流动性，商业银行这个时候是不差钱的，他们差的是好的放贷对象，企业优质，经营良好，信誉良好等等。但现在实体并不好，虽然央行放水的诉求是鼓励商业银行主动放贷帮助实体企业渡过难关，但具体到操作层面又是另一回事了。 中国利率市场是比较僵化的，风险与收益并不十分对等。按照常理，贷给一些资质不大好的企业，可以要求更高的利息，但实际上利息收入并不能随心所欲，所以银行当然倾向于选择低风险，不容易产生坏账的业务，房贷就属于这类业务。 现在楼市调控进入了新阶段，特别是近断时间提到的坚决遏制房价上涨，部分城市已经提前进入平稳期，成交量长期位于低位徘徊。缺少了购房者，银行增量房贷的收入会少了很多。 苏州属于这类城市。银行手里有钱却不容易放出去，那么最优选择就是限制存量房贷的提前还款，靠存量业务多赚点利息收入。 关于这一点，我也从银行负责信贷口的朋友处得到印证。现在商业银行不差钱，但贷款买房的人比之前少了，给实体放贷又相对谨慎，那么要保证收入，就得限制放贷提前还款。 接下来不排除会有更多的城市给提前还款设置更高的门槛，总之在调控大潮下，购房需求低位徘徊的情况下，这是银行稳住利润的必要手段之一。 那么基于这种判断，接下来一个比较合理的预期是，房贷利率大概率不会再大涨了。相对较稳的房贷利率，有利于稳杠杆稳增长，表面上没什么关联，但内在逻辑上都是互相配合的。 不过，银行并不愿意回应市场。而媒体的解读，其实是银行愿意看到的，因为这理由足够高大上，楼市调控，稳房价，多好听!
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