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提纲： 序幕：2024政策篇 （一）成交量滑落 优质盘走高
（二）一半是海水 一半是火焰
（三）产品升级 四代呼之欲出
（四）开发方向 东南西北
（五）2025 展望：
序幕：2024政策篇 12月8日下午，福建泉州，烟花大师蔡国强《红帆》艺术白天无人机烟花表演途中，突发意外，大量无人机掉落地上或坠入海中。一场蓄谋已久的“烟花雨”就这样收场，吸引了赵丽颖等明星带娃前来观看助阵。 2024中国楼市，何尝不似这场表演坠落烟花雨呢？尽管全年救市政策频出，似发“十二道金牌”、“月月舒”，但管用的不多。 国庆前后北、上、广、深特大城市，放开限购，楼市火热了两月，但对整体全国市场，拉动不大，尤其是对挣扎在泥潭中，不可自拔的全国化上市一线房企，销售状况惨不忍睹。最新资料公布：11月，碧桂园全国范围销售30亿，融创销售16亿。这在以往巅峰年代，仅是一个项目开盘销量，碧桂园到现在，2023年上市公司年报还未公布，近期收到金融主管部门问责。 11月22日，金科宣布破产重组成功，地产老炮冯仑牵头金融团队，仅用30亿，占17%股份，成为第一大股东，郑州的鑫苑置业老板张勇，也在冯仑团队之列，郑州市场的暴雷，还残存一口气，入主金科这头“廋死的骆驼”，再续辉煌！ 12月5日，华润+中海联合体，185亿摘得深圳有史以来最大的“地王”。三天前，也是两家企业合作，126亿摘北京地王。年末，央企地产拍地来势汹汹，是来为2025年托市的吗？要知道前11个月，广州只有27块住宅用地摘牌。 国庆前，按揭利率一降再降，让一线城市欢呼雀跃了一阵。11月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有17个，比上月增加10个；二手住宅环比上涨城市有10个，比上月增加2个。 进入12月，也只有深圳楼市还保持着新房、二手房销售热度，其他大多平稳渐进。即使特大城市，京、沪放开“豪宅”税政策，也只是稍微刺激了下、改善房的需求热度。 楼市刺激政策，百般变化用尽，还有新招吗？只有最后一招：放开京、沪核心区域限购，从中心引爆“蘑菇云”，扩散到外区域，从而掀起一、二线城市改善房滔天巨浪，改天换地大置换。不分“王侯将相”，有钱来就卖。 京沪才是全国富豪，“囤房”向往的打卡点、朝圣地。近期公布的洛阳伊川县农村商业银行董事长康凤利，在北京有四套房举行法拍，其中一套是评估价1.12亿，万柳书院464平米大平层，由此可见，全国县域富豪，都盯着京、沪的房产，牵一发而动全身，必须从京、沪中心区放开限购下手，才能一掌推千秋。 12月9日，中央政治局经济会议宣布：实施更加积极有效的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市。这应该是今年楼市调控最后一道“金牌”政策，2025继续保持稳定楼市。 成交量滑落 优质盘走高 2024年1-11月，洛阳房地产销售金额TOP10企业合计销售金额为60.34亿元，销售面积TOP10企业合计销售面积71.24万平米。基本占据市场50%份额，预计全年销售金额在100亿元，销售面积150万平方米。 地产企业销售榜前三甲：中成（14.30亿）、建业（10.58亿）、绿都（6.53亿）。 单盘销售前三甲：中成·九都城（4.70亿）、浩德悠然居（3.41亿）绿都·凤启开元（3.09亿）。 中成·九都城二期销售延续一期火热，九都路与珠江路交汇处万达商圈，刚需典范。容积率大、楼间距小，但位于主城区最佳核心居住位置，均价过万，仍能月销40套上下，实属不易。 十几年前就有偃师“段半城”称号，县域起家的中成置业，率先进入洛南新区第一批开发建设，五、六年前又进入经开区拿地。蓝光钰珑府，就是蓝光进入洛阳，与中成出地合作开发的，后来蓝光暴雷败走，二期中成钰珑府推出，也取得今年销售排名第六的成绩。中成置业，经过十余年的市区锤炼，今年一跃成为龙虎榜首，独占鳌头。 浩德悠然居，单盘榜眼位置，均价1.3万/平米的洋房低密度规划，地处经开区伊河公园西岸，居住配套目前还不成熟，能有此销量，出乎预料。据悉项目前期引进政府部门、副县级以上六十余套团购房，奠定了项目圈层属性，加之规划档次高、绝美的景观示范区体验，才有此销售佳绩。这家地产企业之前开发了经开区最大盘、130万平方米的开元壹号，还有在售的同区域伊水湾，可谓经开区榜哥深耕者。 探花绿都·凤启开元，每年绿都楼盘都会进前三甲，品质绿都在洛阳有口皆碑，灵活的销售策略，市场不好说降就降，两年前国庆青云赋项目“大黄鱼”事件，购房圈里人尽皆知，套价直降20万，三天热销百余套，被政府主管部门叫停。 美的君兰江山排名第7，作为洛河以北在售最高档品质、大户型楼盘，均价1.4万/平米+，国庆前迎来交房。在刚需地段规划所谓豪宅盘，五百多套房子卖了三年多，销售艰难百战多。如果做刚改早销售结案了，利润不比这少。外地房企还是不了解本地市场，大多走过弯路才知道，美的置业已经宣布退出地产开发市场，这项目成了绝版。 瀍河区常绿林溪宸院排名第9，有些出乎意外。这个盘两年前开盘价几近破万，销售不到20套，推宣公布是60套，后来一度沉寂。今年盘点竟然能挤进销售榜前十，市场上也没听到什么动作。据坊间传，采用了送首付等金融政策，应者云集。常绿在片区的品质，还是杠杠的，只是生不逢时，踩错了楼市下行的鼓点“进村”。 今年新盘上市少，基本集中在国庆后，高铁板块格润华府，开盘销售过百套；王城大道西，城投柒号院，纯洋房产品认筹过百套；12月7日，宝龙世家开盘也有30套，这三个盘均价都是1.1万元/平米+。在如此市场环境下，能有这样的成绩，够烧香拜佛了，说明市场对改善盘的需求还是很大的，只要产品做得好，市场销售没那么悲观。 一半是海水 一半是火焰 提起文旅发展，洛阳这两年自洛邑古城汉服打卡“燃遍神都”后，带动文旅相关产业蓬勃向上，一发不可收拾。然洛阳工业发展速度，却举步为坚，2023年，工业增加值0.2%的增速，仅略高于开封（0.1%），在河南17地市中排名倒数第二。原来中西部非省会第一城，也有可能沦为第四，被襄阳、榆林，甚至宜昌赶超。 火焰迸发：2024年，截止国庆黄金周结束，洛阳接待游客1.34亿人次，旅游总收入过千亿元。 元旦前后，哈尔滨冰雪游火遍全国，“尔滨”人夹子音，宠南方“小土豆”的短视频段子频上热搜，全国各地文旅纷纷效仿。春节假期，洛阳文旅“听劝”、“宠公主”引流，频频登上全网热搜，综合曝光量超20亿次。春节假期8天，洛阳市累计接待1113.53万人次，旅游总收入82.93亿元，均创历史新高，同比2023年分别增加87.51%和156.88%。 近年，洛阳积极探索黄河文化、河洛文化的创造性转化，创新性发展之路，全市博物馆数量达102座。突出“颠覆性创意、沉浸式体验、年轻化消费、移动端传播”新文旅特点。然而能代表黄河文化的新文旅拳头项目还未问世，河洛文化的根也未找到，简单的汉服打卡，凸显不了中华文化发源地，河洛文化的精髓。“河图洛书”、“孔子入周问礼”等遗迹非常值得深挖、体验、展示，有厚重实力成为河洛文化旅游的一面旗帜！ 洛邑古城、隋唐洛阳城“汉服经济圈”日渐成形。《风启九洲》、《寻迹洛神赋》、《唐宫乐宴》、《知道老君山》等沉浸演艺，《武皇盛宴》实景餐秀等特色产品投放市场，让游客身临其境感受“一朝步入画卷，一日梦回千年”的独特魅力。洛阳缺少一台类似《清明上河图》、《印象刘三姐》那样，“一台戏 代表一座城”的拳头产品，号令天下，只有龙门石窟、应天门广场能担当如此大任。 瀍河区依托隋唐大运河博物馆，建成的文化公园，规划档次偏低，大大低于九州池的水平，目前在公园里兴建隋唐汇滨水商业街。据悉政府有意把洛邑古城、大运河博物馆+文化公园、瀍河水面、铜驼暮雨，大石桥东街至华林路口孔子入周问礼这一大片范围，包装成一个大文旅景区。理想很丰满，现实很骨感。片区太大，居民区混杂，跨越千年几个朝代的历史人文典故，融合在一起，难以聚沙成堆，靠洛邑古城这匹网红小马，拉动这么大“雪国列车”，似乎痴人说梦。不知是什么“砖家”出的馊主意，被政府采纳，据悉这个宏伟蓝图正在实施中。 其实孔子入周问礼，孔子与老子双剑合璧大IP，足以打造大石桥以东的春秋文化盛世一公里长特色文化街区，参考下曲阜前些年落成的“尼山圣境”文旅项目的文化内容，千里研学、入周问礼，打造中华历史上最灿烂的、春秋文化体验街区，扬我河洛文化，为我文旅助力，“眉毛胡子一把抓”弄不成事！ 今年前三季度，老城区接待游客3153万人次，旅游综合收入约236亿元。老城区的汉服店也从最初十多家增加至上千家。汉服撬动的产业活力不断迸发，带动三万余人就业。随着“洛邑古城+汉服”的叠加效应扩大，主题民宿、老字号餐饮等特色文旅业态相继入驻。据统计，老城区民宿达392家，占洛阳市区城市民宿总数的64.6%。节假日、黄金周期间，全国同品牌连锁酒店客房价，超过很多一线城市。应天门七天酒店，花会时客房价超过700元，堪称体系内全国连锁第一店。 吃上“旅游饭”，挣上“旅游钱”。石榴裙下，歌舞升平，莺莺燕燕，成了片区发展头等大事。 国庆前后老城北大街改造工程，建了拆、拆了建，折腾了两轮。国庆后，城市阳台一期市民配套体育、休闲设施，包括电视塔“阳台”、洛浦公园两侧约500米范围更新工程竣工交付，堪比杭州千年之苏堤、白堤工程。坊间有传这项目花了80多个亿，真是浪费，不如做些其他民生工程，其实是项目总占地340亩的预算投资费用，还有二十余栋百米高层住宅、写字楼等产品后续开发，目前交付的一期不过是几个亿的投资工程。 伊滨方特地块古墓挖掘后，进入施工阶段，不知能否按计划竣工、开业，不要像安阳、驻马店等地方特那样，等来的只是一场空，河南六个方特落地，怎么想也有些不对劲。 2025，关林文旅更新拆迁完的地块要开工建设；白马寺片区之前“断头路”等不合理的改造要扭转重来，汉魏故城博物馆开放接待，增添白马寺片区新的引流；玄武门落成，洛河上天街轴线工程天津桥，已完成前期规划设计，地质勘探，明年开工，将绽放帝都霸气神韵。 海水冰凉：一般每年二月前后，各城市都会公布上一年的GDP统计数据。4月中旬，洛阳市统计局仍未公开2023年全年经济运行数据。然而却被地市小兄弟“猪队友”濮阳插了一刀，其官文曝光：“2023年洛阳市实现地区生产总值5481.6亿元，相比2022年5675.2亿元，缩水了193.6亿元”。在GDP缩水的基础上，洛阳为何还能录得增速3.5%的正增长？这大概率是由于洛阳后期修订了2022年GDP数据。 回顾历史，其实洛阳并非没遇过“风口”，但终究遗憾错过。 早期的汽车产业不说，东边抢走富士康不提，近年中航锂电起步于洛阳却发展壮大于常州的故事广为人知。2018年，面对中航锂电巨额亏损，常州金坛国资顶着压力一举“抄底”，中航锂电也从一家位于洛阳的央企子公司变身为常州地方国企，并成为国内动力电池领域“老三”。加之近十年原有在洛阳央企总部的出走，已经从一五期间全国排名前十五的大城市，沦为目前排名五十余位的三线城市。 前三季度，洛阳全市地区生产总值4336.5亿元，全年完成去年的5481.6亿，还有千亿补缺，看来完成不是问题，追平前年的5675.2亿元也有可能。希望这一次前三季度的数据是真的，明年初不会再修订。 11月26日，宁德时代洛阳基地首批电芯下仓出货，标志着基地首条电芯生产线正式投产，一期投产、二期开工，千亿产值规模的宁德时代，是洛阳近年最重头的招商引资项目，是花了“长公主”钼都控股嫁妆才换取的。前些年董大妈的万亩格力产业园，还在呼呼睡大觉，指望不上。 产品升级 四代呼之欲出 本轮楼市整体结构性调整，火热的房产投资、增值功能，在大部分城市已经不再被投资者关注，一个靠投资买房发家的时代基本结束。以往楼市销售市场，投资客基本占据60%+的销量，这部分客户没了，销量也就减半，只有刚需+刚改客户，以往一套图走遍天下的时代，将一去不复返。做好产品规划、户型定位、品质建标，优良的施工质量，才能赢得客户的芳心。 2024是第四代住宅产品的爆发元年。十年前，重庆七一城市森林花园项目、第四代产品问世以来，各地开发商大都去参观过，但在其他城市落地的项目很少，因为这十年来是楼市癫狂年代，挖个坑都能抢房的时代，没人关注产品创新，更何况第四代住宅产品还需要当地住建、房管部门出台特别政策，才能实行。 据悉在西北大都市西安，除了长安、浐灞等区域，因政策原因没有“第四代住宅”外，其他区域，第四代产品遍地开花，如：保利云谷天汇、轨交绿城江语云庭等，据统计有50个+第四代产品楼盘入市，销量普遍高于传统户型项目。拥有三四十平米的空中大露台，不仅实现了空中别墅梦，同时获得更大的赠送空间，很多项目宣传都是得房率超过120%+，这是最能捕获购房者的“杀手锏”。 今年，各地陆续都放开了容积率计算的限制，深圳阳台进深2.4米以内，不管是否封闭，按一半面积计算，超过部分计算全面积，飘窗进深0.6米扩大到0.8米。12月，湖南衡阳市发文，按套内面积卖房，这个吆喝了多年的政策，终于有城市率先启用，预计未来会有越来越多的城市跟进。 洛阳第四代住宅，始于四、五年前瀍河区的君河湾临河第一排百米高层住宅，尽管两层挑高的露台没有四、五十平米那么夸张，也有十几个平方，因此当时卖房时也没大肆宣传是第四代产品。目前经开区在售的浩德悠然居，6至8层多层洋房，宣传准四代，两层挑空阳台，开间长度有两间，但进深不大，还是传统阳台尺度。 据悉城投八月摘地的西工区老体育场，洛浦公园城市阳台项目一期临河住宅用地，规划第四代住宅产品，如果明年开发建设，将是洛阳第一个第四代楼盘。 郑州惠济区万科翆湾千亩大盘，前两年一期入市也打准第四代楼盘，与悠然居项目阳台差不多，进深不够。其他地市新乡、驻马店、三门峡、济源，今年都推出第四代产品，据悉销售都明显比传统产品楼盘要好。尽管第四代产品有诸多诟病：露台不能封闭、灰尘大、没隐私性等集中问题，但作为市场尝鲜购房者，还是抵挡不住那几十平米奉送空中花园的诱惑。至于那些诟病，等入住后才能慢慢体验到，先赶个时髦、爽一把再说。 开发方向：东 南 西 北？ 截止2024年12月，洛阳市共成交各类用地32宗，合计建设用地面积113.30万平米，其中，住宅用地成交11宗，规划建筑面积69.42万㎡（平均一个地块6万平米，都是小地块）；商办用地成交9宗，规划建筑面积42.60万平米；工业用地成交12宗。 11月19日，老城区邙岭大道翠云峰公园周边摘牌八块用地，全是政府平台公司，做安置房、学校、商品房开发，土地价格470万/亩左右，楼面价在4700——5400元/平米区间，与前几年楼市高点时差别不大，地价还是没怎么降，这个区域房价目前不超8000元/平米，楼面价5000元/平米，开发成本都不够，房子咋卖？也只有平台公司接手捂盘睡大觉，摘地为套现些资金救救急。 邙岭大道向北连接孟津区，融城需求会日趋加大，大片农田用地等待开发，是城市开发用地的主战场，孟津融城桥头堡。 新区主城区高铁线路以北，用地基本开发完成，高铁线路以南，到龙门区域，也是未来地产开发的主要方向，由于受龙门世界文化遗产控规的影响，这片区基本以多层洋房为主，限高24米以内。随着住建部今年两会上提出：保障房+住好房的思路，禁止多年的别墅产品规划也会被打破，毕竟欧美发达国家，别墅才是住好房的最终体现，预计明年洛阳就会放开别墅产品规划限制。 洛阳向东开发的后劲，主要取决于伊滨地铁啥时能开建，这两年基本政府也不再提这事，没有地铁，伊滨那大片建成的高楼大厦就是一座“鬼城”，两三年前买的9500+元/平米，目前市场价都在8000以内，还没人接盘。伊滨丹尼斯购物中心工程建设封顶，投入运营后，会方便区域居民生活，像样规模的商场这是第一个。 这两年城投、轨道、城乡建投、各区平台公司，陆续摘了有二十余块地，基本分布在城区周边，核心位置只有西工老体育场、城市阳台八月摘的五十余亩住宅地，洛浦第一排。目前这二十余块平台公司土地，也只有王城大道西，高铁线路北，原来碧桂园天誉二期地块，城投柒号院纯洋房项目于12月15日开盘，售房部人头攒动，销售六十余套，取得不俗业绩，说明市场洋房改善需求量，不容小觑。 王城大桥洛浦北岸桥头堡建业洛神广场，15个亿土地款，就挖了两个大坑，烂尾三年，据悉明年建业也要启动，拉万科等合作开发都没有成行，只有撸起袖子自己干，一年一个小目标的利息，可是“疼痛难忍”，这么好的城市东西、南北轴心位置，做第四代高端大平层产品，不愁销路。定会笑傲江湖，捞尽洛阳权贵，卖15000元/平米，不是问题。找愿意垫资的施工企业，成本价抵房一定有人干，建业有三千万就可以启动到开盘。不知为啥一直没有启动？一个月土地款利息，一辆劳斯莱斯幻影开走很爽吗! 12月中央经济工作会议提出，“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作”，将控制新增房地产用地供应摆在了重要位置，一方面要消化存量，另一方面也要控制增量，以此缓解去库存压力，调节市场供需。意味着存量商品房的收储范围扩大至商业和办公用房，对商办用房开发商来说无疑是重大利好。 洛阳有不少烂尾商业、办公项目：著名的正大对面最高楼大圆球、王城公园东围墙外升龙希尔顿酒店+10万平米商业，百货楼王城广场西交付十来年没开业的国贸商业、八一路枫叶国际裙楼底商，九都路名门万象裙楼商业，伊滨区海港城片区一堆烂尾10年+商务楼、、、 10月17日，住房城乡建设部提出通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，项目的实施一方面将改善居民居住环境，另一方面促进了商品房的去库存。郑州在首批城中村改造试点城市，十月推出的“郑州房票”，瞬间把惠济区指定置换滞销的商品楼盘清空，效果非常明显。 加大实施城市更新、城中村和危旧房改造。今年洛阳城中村规模拆迁，只有关林文旅更新项目关林村，八月前后，仅用二十天拆完约150亩村集体自建社区，创造了洛阳拆迁新速度记录。但洛阳还没实行安置“房票”政策，对商品房去库存没有起到作用。 2025 展望： 在12月9日中央政治局会议基调下，12月12日的中央经济工作会议对2025年经济工作作了全面部署。在房地产方面，提出“有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。已经把明年房地产行业的工作，布置得非常清晰。 相对于洛阳市场： 1. 建业洛神广场、城投城市阳台电视塔东地块住宅上市，同一条水岸，同样的味道，同样的核心地段，黑白双煞，决战江湖，精彩无限。 2. 第四代产品，陆续登场，久违的传说就要上演；洋房改善盘会越来越多；别墅等低密度产品会放开限制，进入市场。 3. 楼市重新回到2009年恒大绿洲来洛阳之前：各家自扫门前雪，你方唱罢我登场，每月销量十来套，成为常态。因为以往市场购买主力60%+的投资客没了。 4. 伊滨宁德时代一期投产发力，二期加快建设，是否能唤醒沉睡中的伊滨楼市？ 5. 洛阳旅游持续火爆，中轴线洛河上天津桥建成，天街全线绽放盛唐古韵的宏大气魄，赶超西边不是梦。
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