|
政府、物业、业主、物管（一） 车同轨、书同文，讨论问题基本概念要统一，不然难免南辕北辙。 物业：是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。 业主：是在区分所有建筑物内或者在一个建筑区划内拥有一个或者一个以上专有建筑物空间或者房屋的所有权人。 专有部分：《物权法》说得太专业，通俗而不严密地表达就是户门内承重墙、楼板以外的，不含共有风道、下水管的空间、设施，以及户门外你家的水、电、暖气表，包含连接你家的管路。 共有部分：通俗讲物业专有部分以外的都属于共用部分。一般含建筑物主体结构，共有空间、配套的围墙、道路、绿化，水电气暖、消防、电梯、监控等设备设施。 共有部分占房价比：以近10年占新建主流的高层为例，一般不低于50%。 第一、地价一般占房价的40%，而共同使用权的土地一般占总用地的三分之二，所以房价中共有土地使用权大致占房价的27%。 第二、建筑物除设备外的基建造价一般占房价的30%左右，而公摊占四分之一，所以公摊占总房价约8%。 第三、水电气暖、消防、电梯、监控、景观、绿化、道路、围墙等一般占房价的15%。 所以，如果你花100万买套房子，不低于50万买的都是共有部分。 以上谈了一些基本概念，下面谈谈新建楼盘，物业是如何进入小区的 小区（或一期）竣工验收前有个分户验收程序，它是由建设方组织施工、监理、设计、物业公司共五方参加的验收程序。所以说物业公司在分户验收前就要由建设方招标选定。 一般如果建设方自己出资、控股有物业公司的，几乎100%会被招标选定，原因就是竣工验收后建设方要将共有部分管理权、运营权移交给物业公司，这种移交如果建设方不情愿，可以随便找出许多技术的、制度的理由不移交。 物业公司就是这样进入小区的，这种由建设方招标选定的物业叫前期物业，意思就是多数业主没有入住前，或入住后没有及时选出业主委员会前，就由它负责小区物业管理。小区选出业委会后，认可前期物业，与其签定管理（服务）合同后，前期物业就变成业主签约物业了,不认可的，也可以炒鱿鱼。 程序就是这么个程序，合不合理可以探讨。一点，房屋共有部分无人打理，业主就无法收房（无水、无电、电梯不运行、各种设备设施不工作）。但相当小区从业主收房那一刻起，矛盾就产生了。 下面列举一些交房初期业主与物业的常见矛盾： 1、业主认为物业公司提供的服务少，物业费高； 2、业主认为小区设施、绿化等与售房宣传时有出入，迁怒于物业公司； 3、业主提出的物业专有部分质量瑕疵，整修拖沓、不到位，迁怒于物业公司； 4、业主不认可物业公司制定的小区管理制度等等。 下面提两个问题： 第一，占房价一半的物业共有部分如何运行及维护？ 第二，物业公司和业主是什么关系？
| 
楼主
