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专项债与房地产有什么关系？ 专项债与房地产、基建、土地财政高度关联，专项债主要投放与土地相关的基建，如通水、通电、通路、通燃气、通网络、通地铁，然后带动土地升值和房地产发展，创造土地财政收入，然后偿还专项债。可以这么理解，专项债是土地的债券化，地方政府用土地债券化的方式先获得资本，然后用土地使用权出让金来还债。 最近几年发行了这么多专项债，专项债的平均周期目前是五年，未来三到五年是地方政府的还债高峰期，这意味着未来几年地方政府还得依赖“卖地”来还专项债。 地方政府为什么不多发一般性债券、少发专项债，以减少对土地财政的依赖度？ 地方政府债券基本由国有商业银行及金融机构持有，四大行持有规模接近50%。国有商业银行购买政府债券，倾向于土地锚，而不是税收锚。如果将地方债额度调配给一般债券，银行购买积极性会下降。为了获取更多的融资，地方政府倾向于以土地收入为担保发行专项债。专项债发行越多，土地债券化规模越大，地方政府的土地财政依赖度越高、债务规模越大。 理解了土地财政和专项债，我们再来分析“国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收”。过去，财政部门以土地收入为担保发行专项债，还债要靠“卖地”，但是“卖地”收入征收，财政部门说了不算，得看自然资源部门的脸色。土地财政依赖度越高，财政部门对自然资源部门的依赖度越高。 这会削弱地方政府的债务信用，还可能引发地方债务的不确定性风险。自然资源部门将专项债投放到基建上，然后通过“卖地”赚取收入，但不对负债直接负责，也不对当地的财政支出直接负责。自然资源部门允许地产商分期付款，还有一些返还。自然资源部门的征收更具“灵活性”，但是可能会对财政部门带来收入压力。财政部门需要统筹当地的所有财政开支与收入，但对收入大头的土地出让金缺乏征收权。如此，地方财政的开支刚性与征收柔性发生冲突，在财政约束软化的环境下，可能放大地方债务风险。最近一些年，一些地方大建大改，财政部门借了不少钱，包括专项债，但是征收回来的土地出让金，还不够覆盖债务，结果财政入不敷出，债务问题凸显。 疫情以来，地方财政收入压力增加，负债率上升，地方各项收入向税务部门统一归口，如税务部门统一征收社会保险费和土地使用权出让金。如此更有利于财政部门统筹财政的开支与收入，强化土地使用权出让金征收的刚性，更好地保障地方财政收入。由于国税和地税合并，上面虽然不能抽走，但可以更好地掌控土地使用权出让金。 所以，国有土地使用权出让收入划转给税务部门征收，背后并不是终结土地财政，而是土地财政依赖度提高，专项债规模和比例扩大，地方财政收入和债务压力增加。由于土地使用权出让收入占大头，划转过后的税务部门也就成为了名副其实的“土地财政”部门。
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