全国首例，业主委员会因为停车位和开发商打官司获得胜诉，“居民免费使用停车位，开发商无权售卖停车位”，下面，就让我们来看看业主是如何赢得开发商的。 最近，网上吵的很热的一个话题，就南京星汉置业有限公司与星汉城市花园小区业主委员会的地下停车库之争案件，南京鼓楼区法院一审作出判决：开发商将地下停车库移交给业主委员会管理，全体业主享有地下停车库的权益。
意义：此案判业主获胜，在全国还属首例 住宅小区的车库到底属于小区业主，还是属于房地产开发公司？这是个带有普遍性的问题。业内人士称，此案判业主获胜，在全国还属首例，其法律意义十分重大。 据了解，位于南京水佐岗的星汉花园小区共有59个地下车库，开发商以至少8万元的单价卖掉了其中37个，其余的被物管以每月250元的租金租了出去。为此，业主委员会曾代表广大业主，多次要求开发商将车库归还给业主，但开发商坚决反对。今年6月，业主委员会无奈之下，将开发商告上法庭。 在12日的庭审中，业主委员会认为，小区地下车库是小区配套公用设施，应当无偿地交给业主使用，开发商没有所有权，根本无权出售。开发商则强调，自己在出售房屋时，根本没有把地下车库面积列为公摊面积分摊到业主的头上，而车库又是开发商投资近300万元建成的，当然拥有车库的“产权”，因此出售车库并没有错。 经过3个小时的庭审，法院经合议庭合议后当庭作出判决，地下停车库归全体业主所有，开发商应立即向业主委员会移交全部地下车库。判决后，开发商也当庭表示：“不能接受这样的判决，要上诉。”
理由：车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施
该案的审判长盛皓从法律角度向记者详细解释判决理由，首先南京市规划局要求开发商按每0.2个车位标准建车库，这就明确了车库作为公共配套设施的功能和开发商建车库的法定义务。建成后的车库作为公配设施，是建筑物的辅助设施，应交付建筑物的所有人共同使用。 其次，小区实有土地使用面积为7697.60平方米，分摊面积也是7697.60平方米，足以证明该小区土地面积已全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区业主享有，开发商不再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有该土地上建筑的所有权和支配权，除非取得土地使用权人的同意。 根据《江苏省商品房价格管理规定》附属公配设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于开发商并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此可以认定，车库作为公配设施所发生的费用已经计放入商品房的成本。 展望：开发商们将退出出售车库的惊人巨款 南京大学法学院教授邱鹭风介绍说，我国目前还没有系统的建筑物区分所有权法律，而实际上，每个建筑物都有空间专有权、公用设施共有权以及业主管理小区事务的成员权。南京“车库之争”的判例，对催生建筑物区分所有权法律的出台，有着积极作用。 “车库之争”以业主委员会一审胜诉告终的消息在南京传开以后，很多小区的业主们都喜形于色。一位业主给记者算了一笔账，如果此案业主委员会终审胜诉，从理论上说，南京的开发商们将退出出售车库的惊人巨款。据了解，目前，南京拥有面积为1万平方米以上的小区200多个，假设每个小区有60个车库，均已出售，而每个车库的平均售价是10万元，且情形类似此案“车库之争”，开发商在这一块至少要退出12个亿左右。这可能还是个保守的估计，如果1万平方米以下的小区都算进去，数额更为巨大。
小区停车位属于业主共有无需交费，是真的吗？ 央视**稿（记者 寇德印）许多业主面对小区“车多位少”的窘境，除了练就高超的停车技术外，还得向物业支付“天价”的停车费。 近日，在微信朋友圈内，一条信息被疯狂转载，网帖直言：“小区内停车费是不用交的！”发帖人以《物权法》为依据，言之凿凿，声称物业收取停车费并不合法。事实真是如此吗？业主使用小区内的停车位真不用交费吗？
业主：停车费去哪了？ 发帖人首先以《中华人民共和国物权法》第七十三条和第七十四条立论。其中，第七十三条规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 发帖人提出质疑：“既然公共用地属于业主共有，凭什么还要收费？”发帖人还进一步质问物业公司收取停车费的主体合法性。“是哪个部门或个人赋予物业收取停车费的权利？小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请出示小区公共收益分配方案。”发帖人称。 白先生最近在某小区买了一间二手房，让他苦恼的是，小区内停车位基本售罄，他停车只能在小区周边，出入不便不说，车辆安全也难以保障。白先生说：“对于小区车位收费我没意见，可现在是收费都没有地方停车。”白先生认为，如果小区停车不收费，其他小区业主可能会乱停进来，那样更乱。 业主李先生则不以为然，他认为：“那是物业管理不负责任，他们应该能分辨本小区和外小区的车。我们买房时都交了公摊费，在我们自己的公共用地上停车，凭啥还要收停车费？”对于“是否交停车费”的争论很大，但是业主们对“停车费的去向”质疑声更大。业主们都感到疑惑：“停车费交给了物业，他们是怎么用的？钱到底花哪去了？”
物业：停车位管理需要成本 对于物业是否有权收取停车费问题，以及物业如何支配停车费，记者连续联系了多家物业公司，对方基本都拒绝采访。 一位不肯具名的物业工作人员向记者解释：“停车位管理同样是有成本的，收取一定维护费用是自然而然的事情。”对于停车费的使用问题，这位工作人员回答说：“我们的停车费，基本上是取于业主，用于业主。” 按照这位工作人员的解释，停车费收取上来之后，物业公司将其一部分用于管理成本，如雇佣看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。 这位工作人员还强调：“小区内公共用地上的停车位所有权的确是属于全体业主共有，但是如果不实行收费管理的话，那么无车业主就会承受损失。等于是有车业主侵犯了无车业主的所有权，收取一定费用，用于公共支出，这样才体现出对全体业主的公平。” 对于这位物业工作人员的解释，大部分业主并不信服，“停车费取之于业主用之于业主，为啥我们看不到收支的具体明细？这些钱真的都用在业主身上了吗？”白先生质疑。
律师：小区停车位归业主共有是曲解 辽宁陆安律师事务所副主任律师孙浩人认为，这是对《物权法》的曲解。 《物权法》第七十四条第二款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以，目前多数商品房在销售时，开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位，通过出租、出售或附赠等方式，约定其归业主专有或专用。在这种情况下，不宜一概认为车库、车位归业主共有。 孙律师强调，只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位，才属业主共有。即使是业主共有的车位，孙律师认为，收取一定的停车费也是合理的。 根据《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。 网帖质疑“物业公司的收费主体资格”，孙浩人律师认为有一定道理，实际上，物业公司并不是收取停车费的主体。根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。物业公司只是受业主大会或业主委员会的委托，对业主停车进行收费，因此，也就不存在合不合法的质疑。如因客观原因未能选举产生业主委员会的，可以由物业所在地的居民委员会代行业主委员会的职责。因此，社区居民委员会也是决定收取小区停车费的权利主体。
物价部门：必须按照相关标准执行 小区停车位可以收费，但并不意味着可以自由收费。记者咨询物价部门，得到的答复是：“收费必须取得物价部门的允许，按照相关标准执行。停车费的收费标准，应根据《机动车停放服务收费管理办法》第五条的规定，机动车停放服务收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价，三种定价形式。其中，住宅区的露天或地下配套停车场等停放服务收费，实行政府指导价或政府定价。 具体定价形式由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门根据本行政区域内机动车保有量和停放服务供求关系确定。 综上，“小区停车位属于业主共有无需交费”的说法是片面的，是对《物权法》的曲解。但物业公司应对停车费的使用情况进行详细公布，这才是消除业主质疑的根本。
| 
楼主
