房市、股市,2019 年:又一个 2014 年?

2019-04-01 08:52 47214人阅读 10人回复 显示全部楼层

房市、股市,2019 年:又一个 2014 年?

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清雅小居 发表于 2019-4-1 08:52 | 显示全部楼层 |阅读模式

来源:本文为徐小庆于2019年3月28日在国金总量经济闭门会议上的演讲

核心观点

1. 我承认大的宏观环境和2014 年是非常类似的,但是具体到微观层面和资产的表现层面是有差别的。

2. 房地产:我认为房地产处在一个大的下降周期,因此不看好房地产,这个观点没有变化,但是房地产会呈现一个慢熊的走势,它的特点是销售量不会在短时间内出现急剧下滑,因为市场永远存在一部分刚性需求。事实上过去一段时间,房地产的情况好于预期。


本轮与2014、2015 年的相似点

我们认为从宏观大环境来讲,现在与2014、2015 年确实是很相似的:

第一,房地产的销售开始负增长,上一轮负增长是从2014 年开始的。

第二,出口不好,经济下滑,PMI 持续下滑,去年出口有一部分是由于关税提高带来抢出口效应,现在出口也开始负增长,这与2014 年也是相似的。

第三,货币政策转向宽松,体现在两个方面,我们一般从利率和量两个角度去刻画货币政策的松紧程度,现在短端利率已经降到了历史偏低水平,最低时短端利率低于2%,现在是在2.5%左右;另外可以看到货币增速开始呈现轻微的起来的迹象。也就是无论从量还是利率的角度来讲,货币政策是在往宽松的方向走。


房地产

去年开工之后施工相对比较缓慢,与企业的流动性相对比较紧张有关,随着融资渠道的改善,比如企业债的发行以及委托、信托等非标的融资渠道的改善,房地产的到位资金可能会出现回升。

总体来讲,房地产和非标的融资有比较强的正向关系。将工业品价格和施工增生、开工增速放在一起来看,工业品价格的拐点和施工增速的相关性更高,而不是开工增速。现在市场对房地产有些分歧,事实上过去一段时间,房地产的情况好于预期,虽然房地产今年前两个月是负增长,但是负向跌幅比想象低,从微观上看,一二线城市的成交量明显上升,甚至价格反弹5%到10%。

我认为房地产处在一个大的下降周期,因此不看好房地产,这个观点没有变化,但是房地产会呈现一个慢熊的走势,它的特点是销售量不会在短时间内出现急剧下滑,因为市场永远存在一部分刚性需求。

而且由于一二线和三四线的房地产的节奏的错位,使得它的压力被分散化。比如说去年一二线不好,但是三四线好,今年三四线不好,但是一二线可能也有恢复,因为去年的一部分需求到今年释放。现在房地产周期和过去的最大不同是什么?过去如果货币政策宽松,房地产的销量一旦上涨,价格可以持续上涨,就像买股票一样追涨杀跌。房地产价格上涨之后,刺激了对房地产的购买,然后进一步推高房价,这是以前的房地产周期。但是现在最大的问题在于,只要房价涨上去,购买力和需求很快就没有了。

如果维持比较低的价格,销量可以满足基本的需求,但是如果抬高价格,购买力就没有了,因为现在最大的问题是居民,居民对于整个房价总价的承受能力是个天花板,不是几年能够越过去的。现在房地产的天花板在这,这个天花板可能需要相当长一段时间的储蓄的积累或者收入的增长。除非今年收入一下子增长百分之四五十,或者货币政策可以要求房地产的首付比例从现在的20~30%下降到5%~10%,但这些显然和现在抑制房地产发展的思路不吻合。

因此,房地产会变成一个对价格高度敏感的资产。最好的结果就是价格涨不起来,开发商意识到价格难以上涨,然后就以相对低的价格把量做起来,量基本还有一定的保证。大家不相信政府的调控能力可以实现地产的软着陆,但是实际上我觉得目前来看这种概率是增加的,政府对货币政策的松紧拿捏的比较好,做到了需求基本满足得了,价格不会像以前一样,这就意味着非常看空商品的需求也很困难。

红太狼红红 发表于 2019-4-1 12:43 | 显示全部楼层
房地产行业社会影响巨大,作为支柱行业的基础没有改变。
沙发 2019-4-1 12:43 评论 收起评论
洛阳古道 发表于 2019-4-1 16:05 | 显示全部楼层
红太狼红红 发表于 2019-4-1 12:43
房地产行业社会影响巨大,作为支柱行业的基础没有改变。

支是支起来了,可是就剩下个柱子,一柱擎天,百业凋零,孤零零的好难看
板凳 2019-4-1 16:05 评论 收起评论
小狗拉拉 发表于 2019-4-1 18:19 来自手机 | 显示全部楼层
股市兴则房事衰,反之也是如此。
地板 2019-4-1 18:19 评论 收起评论
holiu1 发表于 2019-4-6 09:30 来自手机 | 显示全部楼层
最近货币宽松?2月份的M1增速都创20年内最低了,哪来的货币宽松?只有频繁的降准,增加流动性来弥补市场资金需求。
多说一句,年内就要看到股房双杀的好戏,这波又伤到韭菜根了
5# 2019-4-6 09:30 评论 收起评论
金融星球 发表于 2019-4-14 08:18 来自手机 | 显示全部楼层
holiu1 发表于 2019-4-6 09:30
最近货币宽松?2月份的M1增速都创20年内最低了,哪来的货币宽松?只有频繁的降准,增加流动性来弥补市场资 ...


社融已爆表,在信用货币的体系内,意味着巨额货币已经印出。未来货币不算宽松?
6# 2019-4-14 08:18 评论 收起评论
holiu1 发表于 2019-4-15 10:34 来自手机 | 显示全部楼层
金融星球 发表于 2019-4-14 08:18
社融已爆表,在信用货币的体系内,意味着巨额货币已经印出。未来货币不算宽松?

长期利率走高,短期利率走低,说明短期内工业投资减弱、消费不振。另外最近几个月提交IMF的宏观经济数据也没有看到任何的货币超发迹象。
你说的社融是指什么?民间借贷类的表外资金?中国还没发达到有M3的统计,这种表外资金的爆雷,影响不到M2的数据。
7# 2019-4-15 10:34 评论 收起评论
金融星球 发表于 2019-4-17 22:11 来自手机 | 显示全部楼层
holiu1 发表于 2019-4-15 10:34
长期利率走高,短期利率走低,说明短期内工业投资减弱、消费不振。另外最近几个月提交IMF的宏观经济数据 ...

你不知道社融,说明连现在的货币体系是如何运转的都不知道。
8# 2019-4-17 22:11 评论 收起评论
holiu1 发表于 2019-4-18 16:07 来自手机 | 显示全部楼层
金融星球 发表于 2019-4-17 22:11
你不知道社融,说明连现在的货币体系是如何运转的都不知道。

大才,麻烦解释下当前‘‘爆表的’’社融呗,后学末进表示社融认识,爆表的社融很疑惑
9# 2019-4-18 16:07 评论 收起评论
洛小亮 发表于 2019-4-18 23:04 来自手机 | 显示全部楼层
哥,房价涨后物价也会涨。通货膨胀。
10# 2019-4-18 23:04 评论 收起评论
思想开放 发表于 2020-6-11 09:16 | 显示全部楼层
积极的卖地,然后税收提高,一举多得,多少年房价上涨的原因
11# 2020-6-11 09:16 评论 收起评论

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