2017洛阳楼市年终分析

    2017中国楼市，史上一骑绝尘、最突飞猛进的一年，业内原本预测中国楼市历经黄金十年，开始步入白银时代，结果却神一样地撞进钻石时代，用波澜壮阔、风起云涌，来形容不为过！
    一年来，楼市调控政策一浪接一浪，比往届来的更多、更狠一些，也没能阻挡地产强豪快速推进、蚕食的步伐。国内地产排名十强企业，大部分前11个月完成全年任务。碧桂园跃居销售排名老一，恒大第二、万科老三，这三家企业年度销售额都越过5000亿元。碧桂园2012年的总销才460亿元，由“家族” 制改为“合伙人”制后，企业扩张突飞猛进，万科在经历了“野蛮人”宝能的“逼宫”、恒大的“偷袭”、王石的“出走”，这棵十几年被中国地产行业仰望的参天大树，在秋风中摇曳，落下一地鸡毛（各分公司高管纷纷跳槽），发展后劲大大受挫！

    年中，商业地产大鳄王首富“被逼还债”， 英雄气短，不得不壮士断腕，卖掉一多半货真价实的家当——13个大型文旅项目及76家万达酒店，凄然退场，年底在国外资产也在抛售，集团内部重臣纷纷离职，商业帝国正在垮塌，王首富恐怕要从一个亿的“小目标”重头再来。王氏父子这些年占尽娱乐头条，用古话说：实在太嚣张了！在江湖上混，总是要还的。
    年度接盘侠融创的孙宏斌叱咤江湖，无人能敌。2017年以来用于收购土地（通过公开竞价和并购）、投资非核心业务（包括投资乐视系公司和链家）的支出已达1200亿元。年底融创的资金相当吃紧，企业资产负债率居于行业前列。孙宏斌在某场合表示：“我觉得市场风险挺大的，从10月以后，调控后土地还在大幅上涨，我一直觉得没什么逻辑，唯一基础是期望房价继续暴涨，但这是不可能的，因为首先政府不让涨，至少今年没可能，明年也不会暴涨；第二，市场也不该这样暴涨，可能有些城市有紧张供求，但还是货币太多，如果政府控制好货币，那肯定不会涨了。

    经过去年十一黄金周，中央部委连夜出台楼市调控降温政策后，一、二线城市开始回落，据媒体报道北京燕郊房价彻底坍塌，由原来的三万直接下滑到两万以内，仍然少有问津。雄安新区横空出世，燕郊彻底死定。省会郑州也在后续限购后点刹狂奔的楼市跑车，在限价政策下，惠济区的融创珑府八月、十一月两次开盘，价格比周边均价低2000元，以融创的品质，区域内属于一流阵营。洛阳这轮调控没有遵循以往的“见风使舵、随大流”，而是我行我素、一路飙涨！

    房价猛涨   幅度40——60%
    元月，“河南自贸区” 试点城市、地铁开工两大直接促进楼市上扬的利好形势下，不少楼盘轻松越过五年酝酿难以逾越的7000大关，直接奔进8000阵营，盛世新天地、美景嘉园、凌宇犀地、东陌印象等。不少楼盘破9，如建业龙湖、棕榈泉、盛唐至尊尾盘，经开区、高新区以往楼市洼地，都轻松挤进接近7000阵营，开元壹号下半年跃入9000关口。伊滨区4000出头的片区均价顺势上涨到6000，往日无人问津的板块这一次死灰复燃，自区域开发以来，头一次进入热销。
洛阳楼市进入前所未有的牛市，以往好的年景，涨价不过破千，造成这种逆势飞扬的局面原因何在？

    土地供应寥寥  房源整体不足  
    根据土地部门资料显示，上半年除元月份有两宗土地摘牌外，没有新商品房用地出让，这在以往非常罕见。在售房源在去年下半年大肆疯狂销售市场下，房源奇缺，不少售楼部关门放假、天南海北的旅游。
    10月30日，保利地产以单价862万元/亩，总价15.2亿元拿下西工区白马集团所属棉麻路以东、规划芳林路两侧176亩居住用地，是本年度最大的一块通过招拍挂住宅出让地块，这价格与五六年前新区的大曌国际地价基本差不多，那时的房价是6000元，如今这个项目开盘起码要10000元，今非昔比。

    建业地产在洛阳市场沉寂多年，厚积薄发，频频拿地，今年先后合作项目有：涧西区遇驾沟村300亩改造、高新区孙旗屯村480亩整体改造、嵩县县城东北部170亩改造开发、6.09亿元收购道北鼎城项目40%股权计 709亩后续开发（更名建业定鼎府）、远见水岸后续280亩开发合作。同时签约小镇项目：伊川县江左镇5900亩田园综合体项目、栾川县3000亩旅居新城、宜阳县10000亩香鹿山镇体育文化特色小镇。

    调控加码 房价坚挺
    三月，继去年限购后，又有三十余个城市出台限贷政策，海南也开始限购，房价应声回落。五、六月，在限贷基础上各地继续加码出台限价调控，新盘不能高于周边同品质楼盘售价。郑州年中出台新政：不能高于去年十月份房价，六月底开盘的郑州东白沙区域“融创象湖壹号”二期开盘，售价竟然比去年一期开盘硬生生低了3000元，惠济区融创珑府下半年两次开盘价比周边均价低2000元，融创的品质绝对是区域中高水准。

    洛阳五月出台限价调控政策：5月10日召开了城市区在售项目的93家开发企业参加的通报会，各开发企业目前在售项目以5月9日之前签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价。从五月、六月的销售数据来看，销量、售价有较明显回落。七月后洛阳楼盘销量普遍下滑，房价也不再上涨，在高位震荡，由于市场可售房源不足，降价的动力不大，个别楼盘存在捂盘惜售现象，如高铁板块的几个楼盘，建业龙城、棕榈泉、丽都名邸，就那么一点尾盘货值，可舍不得降价。
    尽管高位楼盘房价徘徊在9000上下，下半年洛阳高档楼盘二手房房价已经整体突破一万，如泉舜、正大、银润、盛唐、高尔夫、中泰华庭、九鼎中和湾、华阳，价格在1.2——1.4万之间，二手房价超过新房，说明城市核心区新盘供应量不足，城郊地产开始成为市场主流。整体市场除个别楼盘优惠降价外，整体平稳，预计全年商品房销量为450万方，比去年640万方总量减少了30%。

    别墅、商铺、写字楼销售乏力
    这一轮房价攀升，对别墅售价拉升不大，基本在2000元左右的上涨幅度，远不如普通住宅的上涨幅度，比如道北和昌中央广场，联排的售价从去年的10000元，上涨到现今的13000元。国宝法郡联排上涨略大，均价在20000元左右，比去年拉升了4000元。商铺、写字楼继续滞销更加证明本轮上涨主要是刚需客户，每个月的销量不过数千平米，年度总和不过10万平米，尚不如十年前的成交量，商业投资客大大减少。针对洛阳这种当量的城市，商铺市场容量已经过剩，实体店整体市场的陨落，未来也不大可能有回暖。写字楼市场也不容乐观，新区市政府喷泉广场区域两栋210米洛阳第一高度建筑、泉舜186、建议智慧港、宝龙大批公寓楼，接近三十万方商务体量，大量新写字楼出租率不过50%，城市周边十余个产业园办公项目要死不活，办公市场三、五年短期内想回暖也难。

    万亩圈地  好戏连连
    今年有影响力的国内公司进驻洛阳拿地，格力的董明珠、中信置业。格力董小姐年中拿下洛阳高新片区两块土地，合计1.2万亩，“老工业基地，底子好，人才多，政策好”是董明珠“衷情”洛阳的重要原因。（1）银隆新能源（洛阳）产城融合产业园：选址洛阳高新区，占地7000亩，总投资150亿元，建成后将实现年产1万辆纯电动商用车、5000辆纯电动特种专用车、5000辆新能源环卫车，以及新能源皮卡车、纯电动农机具等多个新能源车型；（2）自主创新智能制造产业基地：项目占地5000亩，总投资150亿元，一次规划，分期实施，全部建成后预计实现年产值超过300亿元人民币。据悉这两个项目含政府配套住宅用地2000余亩，明年格力制造的地产楼盘也将会面市，不知董小姐会带来什么不一样的居住理念？通常这类主营不是地产的大公司地产开发模式均是卖地赚取土地溢价，如惠普项目，只是希望不要太烂就好。

    11月，中信置业签约伊川新区1.2万亩土地，位于龙门一号南、伊水两岸，打造中国围棋小镇，据悉投资总额达200亿元。10月中信集团与洛阳市政府签署战略合作协议，计划到2020年，在洛阳投资1000亿元，加快洛阳城市改造建设。洛阳是中国第一围棋之乡（围棋段位最多），中国是世界围棋第一强国，日、韩霸主时代已是昨日黄花，AlphaGo（阿尔法狗）人机大战后，尽管人类终于输给了机器，但在世界各地掀起围棋热潮，学习围棋的人数成倍递增。AlphaGo的研发机构是谷歌，12月，谷歌宣布重新进入中国，未来的谷歌可不是以往的搜索代名词，在人工智能的汽车、医疗等方面，他是世界第一，百度一统中国互联网搜索江湖的时代也可能会重新换牌。期待洛阳围棋小镇，能打造出国内一流品质的文旅地产综合项目，为洛阳大旅游提升，拿出一个旅游“老三篇”（白、龙、关）后第一个重量级拳头产品！

    2018展望
    2018洛阳楼市发展格局为：中心开花（主城区）、西突北上。
    主城区开花  遍及全区域
    作为主城区板块洛河以北有：升龙城凯旋路南北地块、瞿家屯整体商品房地块，九都路以南、丽新路两侧二百余亩（年中有媒体报道签约改造）；西下池开发安置房在停工两年后已经重新开工，预计明年商品房一期要启动；凯旋路、解放路交汇处东地块已经拆完毕，金谷园路与唐宫路交汇处的项目已开始内部认购，玻璃厂南路与九都路交叉口南侧，地块也基本拆平；天成一品转让碧桂园凤凰湾200亩地块、白马集团保利新拍176亩地块，城投属下牡丹广场河科大医专地块、瀍河恒大对面500亩史家湾地块都要上市。
新区板块：城市中轴线紫荆风景线烂尾西地块（85亩）一定上市，是泉舜、正大核心商圈最后一块地；香栀花园三期联排、建业龙城后续项目，组成新区核心区地产的最后阵营。伊滨还有不少土地要重新启动开发。

    西突：高新区董小姐的两大产业园配送2000亩地产一定会开卖；龙门一号后续近300亩、万亩围棋小镇也会有不少低密度居住产品要入市，烂尾盘七彩云南、庐舍、菩提龙城都会“改嫁”重新包装入市。
    北上：道北仅定鼎北路一线，就集聚了保利林语溪、熙园、建业定鼎府（鼎城项目）、碧桂园山河城、塞拉维、汤街小镇、腾飞地产180亩（汤街东侧）地块，老310国道万众e家临近的千亩凯瑞低密度项目在沉寂几年后上市。城市在扩张，土地是无限的，洛阳郊区化购房居住的理念才刚刚打开序幕，未来的房地产市场开发将扩展四方，房源滚滚来，不愁没得买，明年房价整体上涨的动力不大，刚需们可以安心等待一下！

    洛阳地铁一、二号线的开工建设，后续线路规划，将洛阳楼市战场延伸到更大空间的郊区。呼南高铁（途径洛阳）、郑洛城轨的工程启动，洛阳的河南省副中心城市向心力会得到进一步加强，吸引周边地区购房者数量会不断增加，如果董小姐那两个合计万亩的产业园都能按计划建成、投产、产业聚集，洛阳的经济会迈上一个新的台阶，有新产业、有人口集聚、老百姓有钱了，才是房地产稳步健康向上发展的基础，期待一个沉寂十数年的大美洛阳实现新的腾飞（代表600万洛阳父老乡亲的心声）！

        附：2017.12.19 中央经济工作会议房地产行业政策指导：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
    房地产一百来字中，出现了五次“租”，和两次“调控”，成为了最高频的关键词汇。去年三百多字中，却仅出现两次“租”，而且一次“调控”也没有。因此，明年的房地产市场，有两个关键词，就是“租赁”与“调控”， 中央认为，通过推动租赁市场，是解决房地产诸多问题最根本的方式，是2018年房地产的大思路。“分清中央和地方事权，实行差别化调控”，意味着中央只会给出控制住房价的目标，成为地方政府的KPI，具体的调控措施交给地方政府执行。

看得我心潮澎湃呀！赞一个！

沙发 2017-12-21 11:55 评论(0) 收起评论

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2018展望
    2018洛阳楼市发展格局为：中心开花（主城区）、西突北上。
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居版已经给2018年定型了，
没有伊滨区啥事儿了！

板凳 2017-12-21 11:55 评论(0) 收起评论

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好帖

地板 2017-12-21 12:18 评论(0) 收起评论

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还是木有鱼丸 发表于 2017-12-21 11:55
2018展望
    2018洛阳楼市发展格局为：中心开花（主城区）、西突北上。
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不是提了吗
有不少地块也会启动
但明年形成不了市场主力
土地问题不知能否解决（绿地问题、规划问题）

5^# 2017-12-21 13:40 评论(0) 收起评论

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精华原创，这分析专业的很

6^# 2017-12-21 14:13 评论(0) 收起评论

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7^# 2017-12-21 14:18 评论(0) 收起评论

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专业分析，拜读！

8^# 2017-12-21 14:34 评论(0) 收起评论

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拜读

9^# 2017-12-21 14:42 评论(0) 收起评论

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好文章，点赞。

10^# 2017-12-21 15:24 评论(0) 收起评论

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真的吗好像有个什么报道，呼南高铁不经过洛阳，就是经过也是辅助线，真真假假搞不清了，反正工资没涨，地铁修的天天堵路。，

11^# 2017-12-21 17:29 评论(0) 收起评论

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好贴！水平真高！

12^# 2017-12-21 20:03 评论(0) 收起评论

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没看明白，房价会涨还是会降？

13^# 2017-12-21 20:23 评论(0) 收起评论

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还是木有鱼丸 发表于 2017-12-21 11:55
2018展望
    2018洛阳楼市发展格局为：中心开花（主城区）、西突北上。
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伊滨区是前任领导搞得，现任领导没兴趣继续搞！

14^# 2017-12-22 06:21 评论(0) 收起评论

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支持原创，分析有理有据

15^# 2017-12-22 10:20 评论(0) 收起评论

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明年的盘会很多，肯定会出现供大于求，房价会阴跌，大家拭目以待。郑州变相放开限购，炒房客在急于出手手里的房子，最近已经开始抛售了，只不过有能力接盘的人太少了。明年是个分水岭，下跌即将开始。

16^# 2017-12-22 10:38 评论(0) 收起评论

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呼南高铁过不过洛阳还是个问题，上面没有任何说法，即便辅助通道过洛阳，基本上对洛阳拉动不会太大。

17^# 2017-12-22 10:39 评论(0) 收起评论

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楼主大手笔！

18^# 2017-12-22 10:43 评论(0) 收起评论

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我的生活我做主 发表于 2017-12-21 17:29
真的吗好像有个什么报道，呼南高铁不经过洛阳，就是经过也是辅助线，真真假假搞不清了，反正工资没涨，地铁 ...

几个月前报道不经过洛阳
半个月前报纸明确报道：
呼南 高铁 经过洛阳

高铁哪有什么辅道
又不是大桥
那能从郑州辅道洛阳啊

19^# 2017-12-22 14:23 评论(0) 收起评论

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哪里有那么多的买房人   又不是买蒸馍 今天买完明天还要再买

20^# 2017-12-22 15:19 评论(0) 收起评论

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不管怎么说，居版的宏观展望，使洛阳这座城市变得魅力无穷，看看那几张图，尤其沿河高架桥就美不胜收。
洛阳这龙骨龙脉不是盖的。
重要的是这篇分析也给洛阳高层决策者有了有力的参考依据，将会更清晰的研判洛阳未来几年的蓝图和发展走向。

21^# 2017-12-24 00:53 评论(0) 收起评论

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22^# 2017-12-25 00:20 评论(0) 收起评论

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学习了！楼主威武！

23^# 2017-12-25 13:55 评论(0) 收起评论

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24^# 2017-12-25 22:45 评论(0) 收起评论

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版主威武，明年有无一线房企进入洛阳的消息

25^# 2017-12-26 09:30 评论(0) 收起评论

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26^# 2017-12-26 09:36 评论(0) 收起评论

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好贴，拜读了

27^# 2017-12-26 14:11 评论(0) 收起评论

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雄文，好文，有理有据，版主威武

28^# 2017-12-26 17:59 评论(0) 收起评论

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好贴啊 厉害

29^# 2017-12-27 00:21 评论(0) 收起评论

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志913055 发表于 2017-12-26 09:30
版主威武，明年有无一线房企进入洛阳的消息

洛阳房价过万
郑州限价
明天回来的
比如融创（洛阳老顺驰）
金科（几个月前已经来调研过）
、、、
绿城会以合作代建的形式进入

30^# 2017-12-28 09:38 评论(0) 收起评论

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感谢楼主，期待万科能否进入洛阳

31^# 2017-12-28 11:22 评论(0) 收起评论

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专业人士，分析的透彻。拜读了。

32^# 2017-12-28 18:49 评论(0) 收起评论

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咋能老百姓买起房，控制在10年工资可以买套房最好，这时炒作的套路太多了

33^# 2017-12-29 09:54 评论(0) 收起评论

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涨吧。越疯狂越好。

34^# 2017-12-30 11:20 评论(0) 收起评论

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清雅小居 发表于 2017-12-22 14:23
几个月前报道不经过洛阳
半个月前报纸明确报道：
呼南 高铁 经过洛阳

保利林与溪洋房咋样？不知道价格是多少？求版主微信号

35^# 2017-12-30 23:34 评论(0) 收起评论

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志913055 发表于 2017-12-28 11:22
感谢楼主，期待万科能否进入洛阳

一线品牌地产企业 进入洛阳
都能拉高房价
他们来
不见得是什么好事

36^# 2018-1-2 17:32 评论(0) 收起评论

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高屋建瓴！

37^# 2018-1-5 17:41 评论(0) 收起评论

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反正买不起房！！！！！

38^# 2018-1-8 10:49 评论(0) 收起评论

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看的我心情激动呀
期待洛阳的突飞猛进 沉寂觉醒
祝我洛阳越来越好
人民都能住上大房子 生活越来越好

39^# 2018-1-11 09:58 评论(0) 收起评论

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深度好文，楼主大才！
预测一下地铁3,4号线大概什么时候能建好，会不会搁置？

40^# 2018-1-16 10:57 评论(0) 收起评论

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