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地王崩盘并非什么新鲜事
作者：齐俊杰看财经
最近一条重磅消息，在地产圈流传开，说南京曾经的地王京奥港未来墅已经停工，工地上已无工人，只剩孤零零的塔吊。工地门口，贴着封条“工程暂停、大门封闭”。这块地曾经的价值是47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，创下当地当时出让价格纪录。据了解这个工程已经拖欠了数千万的工程款，还有一笔超过30亿元的融资即将到期，所以没钱只好停工。
很多人都说，曾经一度高价拿地的地王们，也有今天，然后也有看多房价的人告诉别人，看多的理由之一就是，开发商拿地都那么多钱了，你说未来房价能便宜吗？说的好像开发商不会赔钱一样，事实上这种激进的开发商比比皆是，很多开发商都把财技用到了极致，通过各种融资手段搞钱，然后高价拿地，企图能在未来卖个好价钱，但如果点背，赶上了宏观调控，就只有停工烂尾，然后四处躲债，继续融资。如果能搞到钱就继续盖，如果搞不到钱了。就先放在那放着。这种事可以说屡见不鲜，赔了大钱的开发商也不在少数。
开发商难道不知道调控吗？知道！但现在全国的开发商太多了，所以群体思维其实跟老百姓差不了多少，总想着前两年国家调控，没两年就放开了，我现在拿地，盖两年之后调控正好放开，然后卖个好价钱。在开发商的印象里，之前只要是敢于逆势扩张，逆势拿地，敢于赌命的，最后都发了。反而是那些保守的，相信政府调控的，不敢拿地的，都逐渐退出了市场。这其实跟老百姓的印象是一样的，相信房价暴涨的，都早买房了，相信国家调控的都后悔了。这已经形成了一个强认识。狼来了喊了两次，狼都没来，确实出现了塔西佗陷阱，现在你喊什么人都不信了。可问题是，狼来了的故事我们都很清楚，喊了两次狼没来，第三次狼就真的来了。
开发商们在拿地的时候，他们的计算往往是静态的，把很多当前的情况，当成日后的情况。比如当时如果融资利率是8%，他就倾向于认为未来一直是8%，当时能够拿到贷款，他也认为以后也能有贷款。但殊不知这次调控是一次立体打击，不但银行的委外和信托全部纳入监管，资管也出了新规。P2P也全面叫停了这种大标项目，甚至不上市的开发商，发债也不让了。现在对于中小开发商来说，已经基本失去了搞钱的途径。如果拿地很激进的话，现在估计已经无米下锅。 其实在2014-2015年，就应该是房地产的筑顶阶段了，当时国内房地产可以说是一片萧条，当时我们调研，华北以及东南沿海都出现了各种程度上的房价下跌，杭州楼市都跌了，温州跌的更惨，而北京和上海也在跌，河北更是重灾区，当时有太多的地王开发商都出现了烂尾的情况，索性当时出现了P2P，很多开发商通过P2P搞钱，项目的利率最高给到了20%多，然后平台方再打包成10%的理财卖给老百姓，中间赚个差价。而开发商还要拿自己的土地证通过其他的金融机构抵押，当时这种融资结构非常普遍，很多开发商都是通过这种方式搞钱，但很可惜地产越来越冷，最后不少开发商连利息都还不起了，然后就只能变成了老赖，欠钱不还，而P2P们就各种催债，但没有用。开发商的楼封不了顶，也就没法卖，或者说，封了顶也没人买。当时跟债主们谈判，说拿房子抵债行不行，河北石家庄市区的房子7000-8000，一平米，欠多少钱给房子。债权人异口同声说，不行，谁要你的破房子，你卖的出去吗？ 北京也是如此，当时不少工程实际上已经烂尾，但为了维持，都拿土地抵押然后融资，继续盖。开发商从P2P那里借了太高利息的钱，基本上已经没什么利润空间了，所以也是心累，盖盖停停，积极性并不高。
直到2016年这一波地产行情爆发，开发商又都从冬眠中苏醒过来了，看到楼市火爆，大家开始着急了，赶紧借钱把楼盖完，然后形成销售。但开发商的本质太贪婪，有的开发商已经欠了一屁股债了，甚至已经被列入了老赖名单，不说赶紧把项目盖完把钱还了，一看楼市火了，他也嘚瑟起来了，开始各种作。又开始跟债权人重新谈价了，说之前的合同不行了，现在楼市这么好，咱得重新谈抵押和偿还方案，我的房子价格得提高了，你想金融机构们能同意吗？显然不会，就这么一来一回，谈了大半年，结果2016年10月又调控了，还没看明白2017年317新政又来了，再次造成了一万点伤害，楼市又陷入了寒冬，但最要命的是价格上去了，成交量下来了，这让开发商的预期提高，但开发商提出来的方案，金融机构根本不认可，有价无市，所以又开始了扯皮。实际上在这次调控中，开发商们的资金质量已经更加恶化，现在加上资管新规，连P2P的融资也已经堵死了，未来开发商的后续资金已经基本没有指望。所以最困难的时期才刚刚开始。至少明年上半年还看不到回暖的迹象。未来这个行业一定会像当年的煤炭一样，小煤老板全部被干掉，中型煤老板被榨干后踢出市场，大型煤炭企业一统江湖，开发商也会面临同样局面，越来越多的中小开发商会被资金链断裂榨干所有利润，然后被大型房企收编。所以对于南京的这个地王，根本不用惊讶，以后这种事会越来越常见。既然暴涨已经发生，有人在此捞到好处，那么后面必然有人为此承担代价。
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