郑州主城区市场详细解读
先来看看大家最关心的11月郑州主城区房价地图:
11月北龙湖板块、龙子湖北板块、高铁板块成交均价位居前3名。其中,北龙湖板块29479元/㎡,龙子湖北板块24363元/㎡,高铁板块25814元/㎡。
成交排名:11月商品住宅成交金额前三名分别为鑫苑国际新城、锦艺四季城、锦艺金水湾。
1供应
主城区商品住宅市场月度供应:本月郑州主城区商品住宅供应持续走低,供应环比-19%,仅69.79万㎡;供求比为1.22,供应最高为融创龍府(1054套,11.52万㎡)。
2成交
主城区商品住宅市场月度成交:11月备案成交环比上月有所上升,根据今年每一季度备案均呈持续上涨规律,预计12月份将出现一波大幅上升;成交57.05万㎡,环比+23% ,同比-44% ;成交均价13014元/㎡,环比-2%,同比+13%;成交面积最高为鑫苑国际新城(411套,4.37万㎡)。
3存量
主城区商品住宅存量:存量上升;11月商品住宅存量为338.80万㎡,较上月有所上升;去化周期增至4.3个月,环比+11%,整体市场去化压力适中,比较健康。
4区域
八大区商品住宅供销价走势:11月商品住宅惠济区供应成交量均为最高,供应18.35万方,成交10.88万方;其中融创龍府供应11.52万方,占惠济区总供应的63%,锦艺四季城成交2.54万方,为惠济区成交第一。
八大区商品住宅存量:11月商品住宅存量最大为惠济区76.88万㎡,去化周期达5.5个月,高新区住宅存量较低为2.24万方,去化周期仅为0.4个月,库存紧张。
5业态
高层市场:本月高层产品成交54.40万㎡,为市场主力成交产品,成交均价为12638元/㎡,环比-4%,同比+20%,高层产品成交主力项目为鑫苑国际新城、锦艺金水湾等。
洋房市场:本月洋房产品成交2.23万㎡,环比+45%,同比-64%,成交均价为19237元/㎡,环比+10%,同比+29%,洋房产品成交主力项目为融创龍府、蓝城蘭园等。
别墅市场:本月别墅产品成交0.43万㎡,环比+323%,同比+73%,成交均价为28505元/㎡,环比+21%,同比+29%,主力成交项目为正弘瓴筑、鸿园等。
6结构
成交结构:11月商品住宅90㎡以下产品线成交占比33%,依然为市场主体,环比上月有所下降,高端产品180㎡产品线成交占比8%,环比上月上涨,市场表现仍以刚需和首改产品为主。
首次置业本月全市成交占比33%,主要来源于鑫苑国际新城(199套,1.71万㎡)、锦艺金水湾(275套,1.89万㎡)、锦艺四季城(131套,1.14万㎡)等项目。
价格变化: 11月商品住宅180㎡以上高端产品均价18820元/㎡,环比上月上涨;其它各段产品均价均呈下降趋势,但整体走势较为平稳。
由上图发现180㎡以上高端产品价格波动明显,受个案影响较大,本月历史备案较少,高端产品备案均价靠拢市场价格。
刚需类产品线(90㎡以内):成交项目主要分布在郑州三环外。其中,鑫苑国际新城成交2.26亿,排名第一;TOP10项目成交额占刚需类产品成交的45%。
功能性改善类产品线(90-120㎡):成交项目主要分布在南三四环间与北四环外,大盘集中区域。TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的45%。
功能+品质类改善产品线(120-180㎡):二七区、惠济区为成交热点区域,大盘集中;功能改善产品集中在三环外;TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的38%。
品质类产品线(180㎡以上):成交项目主要集中分布在北龙湖板块。其中,建业天筑成交金额0.69亿元,排名第一;TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的82%。
2017“房住不炒”深入人心,楼市供求格局发生可喜变化,房价涨幅明显缩小,去库存成效显著,投机炒房受到扼制,自住需求稳步释放。
在经过力度空前的房地产调控后,明年楼市的动向备受关注,2017年已步入最后一个月,未来房价如何?郑州房地长市场又将发生什么变化?
共同期待。
来源:克而瑞郑州机构,郑州房管局