|
11月22日上午，在某房产媒体举行的一个论坛上，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民透露了一个重要消息：总书记亲自组织会议研究住房租赁等问题。 这个论坛的主题为“思想改变中国”，杨伟民是以“谈谈学习十九大精神的体会”的方式，做的演讲。其中有两段话非常值得关注，他说： 总书记还身体力行亲自组织召开会议，专门研究北方地区清洁取暖、垃圾分类、废弃物处理、资源化、养老院服务质量，规范住房租赁市场、食品安全监管等这些人民群众普遍关心的突出问题。总书记做这件事就是要给各地区、各部门做出榜样，要求各地区、各部门从解决好人民群众普遍关心的突出问题入手，来推动全面小康社会的建设，而不要眼睛只盯住6.5%的增长目标来推进全面小康社会的建设。 不再提GDP翻番的目标，我觉得这是新中国发展史上将具有里程碑意义的一件大事。因为，无论是在计划经济时期还是在改革开放以后的历次党代会，当提出新目标的时候，往往伴随着GDP翻番类的目标，这次，不再提GDP翻番的目标，是一个需要极大政治勇气的重大判断，体现了以人民为中心的发展思想，适应了我国社会主要矛盾的转化，顺应了我国经济发展转向高质量发展阶段的客观规律。 这两段话，透露了两个重大消息： 第一，总书记高度重视住房租赁问题，亲自组织召开会议研究，希望给各地政府做出榜样； 第二，中国将容忍更低的GDP增速！ 上述两个信息高度关联，预示着楼市将发生巨变！ 其实，今天一大早就传来了重磅消息：保监会高层表态，将支持保险资金进入租赁市场。 此前，在深圳和广州，先后有建设银行、工商银行高调宣布进入租赁市场，以巨额资金、优惠利率来支持这个市场。 在上海、深圳、杭州，多次出现了100%租赁的土地出让；在北京，集体土地直接入市建设租赁住房的方案已经公布，未来5年将推动1000公顷土地入市。 至此，政府在租赁市场上的打法越来越清晰，大概会有如下系列政策： 第一，集体土地直接入市，建设租赁住房。这意味着，市场将诞生综合成本只有商品房20%到30%的住房。如果数量足够多，是可以在很大程度上、阶段性地抑制大城市房租上涨。 第二，国有土地定向拍卖给地方国企，建设纯租赁住房小区。这类定向拍卖，可以把楼面地价压缩到市场价的二分之一到十分之一不等。综合成本比上述集体土地入市要贵一些，但也明显低于商品房。 第三，“大银行+大房企+政府支持+央行支持”将诞生全新的“轻资产租赁、大金融玩法”的模式，其运行方式让人脑洞大开，出乎预料。 比如在深圳，某大银行跟多家大房企签约，由这家银行向房企提供长期、优惠贷款，换取数千套开发商自持房源的25年的使用权。大银行成立自己的租赁公司，向租户提供最多100万、最长10年的贷款。这样，银行以贷款方式获取的住房使用权，可以长期租给租户。租户名义上获得了贷款，但贷款其实还给了银行（作为房租），还要交上首付（也作为房租），并支付按揭。 在这个模式下，租户背上了贷款，但获得了一套房子长期、可预期的租金，锁定了自己租房成本；开发商仍然是房子的业主，只是转让了25年的使用权，但一次性获得了宝贵的资金，提高了资金周转率，可以在楼市入冬的时候去并购中小房企。银行看似为开发商、租房者都提供了低息贷款，但这些贷款是央行鼓励的，银行可以据此修饰报表，在央行哪里获得更多的低息贷款（比如逆回购、MLF、PSL），仍然有相当获利空间，同时完成了支持住房租赁的“政治任务”。 目前，仅工商银行在广州市就承诺最多可以拿出5000亿支持租房租赁，而工行在广州的住房按揭余额才1300多亿。由此可见，即便只有工农中建四大行采取行动，在全国就可能动用数万亿，甚至10万亿计的资金支持住房租赁。现在，保监会又表态支持保险资金支持租房租赁，大家可想而知未来会有多少钱流入这个市场。 第四，围绕住房租赁，政府不仅仅减免了地价（100%租赁住房土地转让，就是减地价；集体土地直接入市是免地价），还将在税费上给予支持。同时，租购同权也将逐步实现。 第五，大房企会动用资金，也来支持这个市场。 昨天，在接受新华社记者采访的时候，万科董事长郁亮有两个观点值得重视：1，高速增长之后，房地产到了危急关头；2，万科计划数年后，成为全球领先的租房租赁企业。 与此同时，万科高层还表示“房子是用来住的，不是用来炒的。服务不好人民日益增长的美好生活需要，万科就没有未来，房地产业也没有未来。” 由此可见，万科非同寻常的表态不是空穴来风，跟杨伟民透露的信息绝对是相互关联、印证的。 对开发商来说，房地产的新时代已经来临。只会建房子、买房子的开发商是危险的，你必须创出自己的租赁品牌，学会联手银行玩“租赁金融”，学会拿政策红利。这需要开发商要有大的规模，精细的管理能力，和足够的市场耐心。 结论一：一场推动“住房租赁”大发展的“全民大会战”即将在全国展开，央行将提供超低利率的资金（通过逆回购、MLF和PSL等方式），银行提供优惠利率贷款，交易所开闸放行“租赁住房REITs”，集体土地入市、国有土地折价转让，政府减税、推动租购同权。最终，将有至少10万亿以上的资金杀入这个市场，将给大城市带来显著的租赁房源增量。 结论二：中短期内，如果租赁房源足够多，则可以抑制大城市的房价、租金价格。但问题是，这将大大增强中心城市的吸引力，带来巨大的人口增量。其结果是：从中长期看，首都、直辖市、省会城市、计划单列市的人口不断增多，增加的房源被涌入的人口“填满”，房价想下降仍然比较难。但中小城市，特别是不靠近大城市圈的中小城市，人口将增长乏力，甚至下滑。 所以，在住房租赁上的“大干快上”，对大城市的商品房价格短期构成心理上的利空，中长期是个“中性的消息”；但对于中小城市来说，这将构成实质性的利空，因为人口失衡将加剧。 中国的城市化，将不可逆转地走向大城市化！在这个过程中，将带来诸多投资机会，比如住房租赁概念股将会非常活跃，有望成为未来一段时间炒作的热点。
| 
楼主
