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文|凯风
最近的楼市很怪异。
一边是调控高压之下，房价开始有所松动，部分热门城市进入高位盘整，甚至开始下降： 另一边，抢房潮仍在继续，而且变本加厉。几天前，南京几千个“百万富翁”带着小板凳在街头排队抢房：
一边是海水，一边是火焰，为什么会出现这样怪异的一幕？
1
抢房背后：限价制造的套利游戏
这一轮抢房潮与今年年初完全不同。
今年年初蔓延到一二线城市的抢房潮，是恐慌与焦虑情绪叠加的结果。而这一轮抢房潮，则是政策制造的套利游戏。
这里的政策就是“限价”与“摇号”。
去年年底以来，一二线城市热门城市纷纷出台了“限价”政策，要求楼盘销售价格不得高于政府指导价，否则不给予网签。正是通过这种数字游戏，这些城市的新房价格立刻得到“控制”。
一手房价格被人为控制，然而二手房价格却由市场调节，这就形成一二手房之间明显的倒挂。
解决这种倒挂的方式有两种：
一种是部分城市玩弄的双合同游戏，一份限价合同结合一份装修合同，限价合同能满足政府的调控要求，装修合同则满足企业对于市场价格的修复。问题在于，一般装修合同首付比例更高，而且贷款期限更短，结果实际房价负担不仅没降，而且有所上升。
另一种方式就是南京、成都等地出台的摇号购房。摇号看起来更公平，但实际上没有双合同这一价格修复机制，在一二手房严重倒挂的情况下，就给了购房者以直接套利的机会。
比如此次南京的抢房区域，新盘价格被限制到3.5万元以内，而周边的二手房价格已攀升到4.5万元，这就是每平1万元的套利机会。一套100平的新房，只要买到，就相当于赚到了100万元，如此无本万利，万人抢房岂不在意料之中？
同时，摇号看起来貌似很公允地将套利机会分配给所有人，但实际上，动辄八成乃至全款的限制，直接将大量普通的刚需一族排除在外，摇号成了拿着巨额存单的富人们的投机游戏。
比如此次南京抢房的楼盘，基本都要求首付八成，验资200万以上。这也就是说，一套350万到500万的房子，如何不能一次性拿出300万左右的现金，根本就没有资格参与摇号，也就无从享受限价奉送的套利游戏。
换句话说，这次在南京街头参与抢房的，基本都是带着200万以上存单、手握三五百万资金的“富翁”。
这意味着什么，可想而知。
2
刚需族：被抛弃的一群
显然，楼市限价与摇号购房的组合，让楼市变成富人们的套利游戏。
至于刚需一族，有资金能力的，却因为不到10%的低中签率，被屡屡拒之门外。至于大多数好不容易掏空父母积蓄，凑到三成首付的购房者，只能对着两三百万的一次性付款，望房兴叹。
刚需一族被抛弃，其实从楼市调控开始，就是注定的结果。
先是房贷利率不断上调，多套房利率上浮，首套房利率同样上浮，目前一二线城市首套房利率普遍上浮5%-10%。这固然是市场钱紧之下的正常反应，但是刚需族购房的门槛却进一步提升，显然不符合保护刚需的基本调控基调。
接着是认房又认贷的政策，让改善性需求基本歇菜。所谓改善性需求，基本都属于“卖一买一”的换房需求，这是正常需求，与投机完全不同，然而，在认房又认贷的政策下，只要有过贷款记录，无论是否还清，首付一律提到5成以上，而贷款利率同时上浮10%，这显然让很多刚需一族的换房需求成为奢望。
再就是如今正在蔓延的摇号购房。正如前面所说，摇号让买房成了概率游戏，限价又让摇号成了套利游戏。至于刚需，要么乞求于概率，要么付出更高的首付成本。这种结果，并不比先前好多少。
所以，这种局面很诡异。
本来利率上调、认房又认贷、摇号购房是为了遏制楼市投机，从而满足刚需一族的购房需求，但结果却南辕北辙，刚需一族购房负担更重，购房的门槛更高，反而比调控之前更加难以买到房。
同时，通过反向刺激，摇号购房不仅未能遏制楼市狂热，反而进一步加剧供求紧张关系，进一步刺激了房价上行，这显然是政策始料未及的。
3
避不开的问题：谁从调控中受益了？
这一轮楼市调控的决心不可谓不大，手段不可谓不严厉，但我们仍要问，究竟谁从调控中受益了？
刚需族恐怕没有。一方面，调控越严厉，说明市场情绪越高涨。调控初期，政策会有反面刺激的作用，给了市场以房价紧俏的认识，比如限购出台之前的离婚抢房，以及此番声势浩大的南京万人抢房，都属此类。
另一方面，正如上文所说的，这一系列的组合拳，其制约对象是不分刚需与投机客的。限制投机的，同样也限制住了刚需。可以说，误伤刚需，本来就是政策的附带效果。
富人群体，有利有弊。弊的一点是，在限购两套房之下，有多少钱也没有用。利的一点是，房贷利率的上调，首付比例的上调，帮助富人群体减少了一批缺乏足够资金的竞争者。如果遇到南京摇号购房这样的套利机会，对于他们来说更是送上门的套利机会。
炒房客，有一定效果。炒房客玩的都是短线游戏，拿到房转手赚差价。但在2-5年不等的限售面前，加上1-2年的交房时间差，炒房资金可能要沉淀3-5年不等，资金成本加大，炒房得到一定程度的遏制。
然而，之所以说只有“一定效果”，是因为资金成本不是一切，是否有上涨预期才是关键。只要房价仍在持续上涨的可能，炒房客就没有退出市场的可能。在一个资金荒和资产荒的时代，到哪里找像中国房子如此保值增值的安全投资品？
最后说说普通市民，调控的结果并没有实现它们的预期。很多人以为，楼市调控可以降房价，但其实，所有的楼市调控，都是为稳定市场而来的，降房价从来都不是政策的选项，也不是政府部门的希望。
调控无疑还将持续，房价也有可能进一步松动，但如果政策不做改进，南京万人抢房这样怪异的场景无疑还会发生。
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