|
2018是中国楼市从高潮转向下行的分界线，史上楼市调控最长季、历经两年有余，终于在十月前后，在厦门、杭州等一线城市呈现“呕吐”、“进食困难”等不良反应，原本子弹飞一样的卖房速度，开始慢下来。 十月，又是万科打响楼市降价的第一枪。之前几次调控，这位带头大哥总是一马当先，率先降价，成为楼市下行的风向标。刚喊完震撼市场的“活下去”的万科于10月1日厦门“发飙”。当天万科白鹭郡项目二期开盘，原一期联排别墅500万/套精装，“扒衣去皮”（取消精装）直接降到最低278万/套，800余组客户参与“疯抢”，206套房源当天清盘。随后金地、碧桂园、绿地、阳光城等一线企业纷纷“跳水”。上海浦东碧桂园南郡项目降价30%，从3.5万/平米一路降到2.6万/平米，引发老业主维权、售楼部被砸系列事件，中国式“房闹”又隆重登场。 早在年中，省会郑州环线楼盘以融创为首，已经开始降价三、四千的幅度，集中在北部惠济区、东部白沙等地块。6月底，融创象湖壹号二期开盘，以9200元/平米的价格秒杀清盘，而周边同产品售价1.3万/平米；位于城北区和昌大盘林与城项目，在周边高层1.6万/平米的市场下，开出小高层1.1万/平米，700余套房源“秒清”，给北区居高不下的房价致命一击！元月，重庆龙湖地产进驻郑州第一个块地——南龙湖七号地块，以1414万/亩、楼面价7515元/平米摘得，当时预估售价起码在1.3万/平米，然而到了十一月项目认购期，打出9000+的诱惑价格。 被“郑许一体化”鼓噪的许昌开始降价，11月1日，地产20强阳光城首个项目——翡丽花园售楼部顷刻被砸。原因是房价从7800降到6300元/平米。由于郑州土地资源紧张，国内前三十强房企均已落子郑州，僧多粥少，从2017年下半年年开始，纷纷开拔到许昌建安新区等区域拿地，整个新区除了道路就是工地，六、七十个项目工地陆续开工，小小的许昌高档楼盘房价瞬间抬升三、四千，一度赶超洛阳，成为河南老二。许昌人沸腾了，一时间到许昌炒房成为省内除郑州外，叫嚣一时的口号！出来混总是要还的，一线地产企业昏头巴脑跨过洛阳齐聚许昌，真没把洛阳省内一直雄踞老二强市的地位放在眼里。 这一年，洛阳外地大势趋缓、降价的整体氛围下，没多大变化，由于去年政府拍地少，新项目寥寥，所以洛阳楼市一如既往的高歌“火热”。国庆前后两个新盘入市，位于廛河区代建合作的“建业二号城邦”、伊滨区绿都“洛阳府”开盘热销，七、八百套房子据悉被抢购的八八九九，售价在8000元/平米上下。令郑州不少开发商羡慕嫉妒恨，“任尔东西南北风，洛阳楼市、风景这边独好”。十二月初，洛阳被某机构评为2018年世界房价上涨幅度前二十强城市，位列第十九位。 三天两头 地王频现 八月，洛阳土拍一周内拍出三块“地王”，位于经开区开元壹号项目南侧刘富村两个地块，合计约二百亩，74亩、924万/亩地块，被开元壹号开发商摘下；130亩、930万/亩地块，被开元壹号及中成地产联合体获取，让人大跌眼镜。很少有开发商在自家门前摘地王的，自身还有几十万方的待售开发量，这个地价可以在市区任何一个区域摘地，东西呼应、南北双盘，有更大的影响力空间。没几天，西工区光华路段十余亩的小地块以1358万/亩的高价被一个运作了几年的小开发商获取，土地上还有商业、住宅要返迁，剩下就两栋小公寓楼可以售卖，不知能赚辛苦钱花花不！ 10月31日，高铁板块“香栀花园”别墅北侧75亩地块意外被郑州赶奔过来的国内销售排名前十五强中梁地产以650万/亩底价摘牌，低密度2.0的容积率，预计开发成本在9000+，产品平均售价可以达到1.2万/平米之上，作为一线企业进入市场第一个楼盘，这种地块是非常具有示范作用的。 多盘围猎 “建业年” 建业这一年在洛阳多有建树，拿地、并购开发、合作代建，2018年扬鞭奋进“八驾马车”：华阳峰渡、建业龙城、建业尊府、建业科技城、二号城邦、定鼎府、建业桂园、龙城东望（大城小院地处孟津，不在此列），建业在沉寂多年之后，摆出乾坤大挪移步伐，睡狮猛醒，重登市场带头大哥的宝座。十一月底开盘的涧西区孙旗屯地块新盘“建业尊府”，两千多人的开盘盛典再创洛阳楼市高潮，盛况堪比当年恒大绿洲一期、升龙广场一期的盛况。 近两年建业总部郑州也开始频频“动作”，以融入被挤出郑州地产“前五”多年的地位。老胡从万科等地产名企挖来集团少壮派掌门团队，一改原有“步履老态”的风格，并购金融投资公司；在洛阳辖县、鄢陵、鹤壁等地圈下多个田园、特色小镇用地，达数万亩，积极备战下一轮地产转型之需；近期又以占股三成联手另外两家国资企业，以河南航空为核心的资产重组，玩起民航产业，看来老胡是要来第二春了，这就是传说中的厚积薄发？ 远郊楼盘风波起 随着恒大孟津云湖上郡楼盘的启动，洛阳城市远郊盘布局迅速。十二月初云湖上郡开盘，以高出孟津现成三千多的均价7800元/平米开盘热销，地产二十强最佩服恒大，到哪儿偏僻地块开发，都能制造热销。 城北，沿定鼎路一路爬坡北上，出了近郊盘保利林语溪、建业定鼎府（原鼎城），就是碧桂园山河城、塞拉维、建业大城小院（塞拉维地块内）、东方今典汤街小镇、腾飞市政楼盘、恒大云湖上郡。 西线，顺着滨河南路一路向西，穿越远见水岸，以代建合作的绿城桃花源为代表的四、五个楼盘“摩肩接踵”，一字排开，大有与北线孟津远郊盘血拼的气势。相比北上孟津一路爬坡，到不如宜阳这洛河南岸一马平川，道路通畅为好。老城、瀍河、西工中州路以北的客户除外。 伊滨区随着绿都洛阳府、建业龙城东望的启动、热销，伊滨区土地指标的解决，万安山区域城市后花园的建设雏形展现，将会是洛阳城郊区域比北线、西线远郊楼盘更适合居住的区域。这里的城市基础配套设施相对最完善，新区管委会所在地，向东能接驳收入相对较高的偃师市产业聚集区，师范学院、华阳中学、市八中分校等学校林立，占地2000亩的华耀城专业市场也在启动，如果正常开发顺利进行，一期市场预计一年即可以投入使用，关林片区陆续迁移出的市场无疑落户于此是最理想的选择，将大大拉升片区人气，餐饮服务、超市、商业街将会应运而生。 商业地产低迷时 各地商业地产均不景气，洛阳也持续有两、三年时间，从去年西工区纱厂厂区出让两块地价能反应出：保利拿的住宅地价要高于绿都摘牌的临街商业地块四成左右，以往商业地价均是高于住宅用地。 今年基本没有有影响的商铺、写字楼新盘上市，写字楼租金还在下滑。原本计划年底开业的新区正大广场也一推再推，不知何时能开业，那两栋210米洛阳最高现楼卖了多少？都是个未知数，看看泉舜186写字楼的艰难出租以及另一栋对应塔楼封顶后一直烂尾数年，但愿正大双塔能正常交付、开业，不过又有多少企业会来入住呢？超高层写字楼“巨高”的物业费，让不少中小企业望而却步。泉舜186的租金已经降到40元/平米,但物业费要18元/平。由此可见，六七年前洛阳开发伊滨新区定位为城市副中心CBD开了国际玩笑，这大好的新区市政府中心两、三栋超高层写字楼都要死不活，难以生存为继，那遥远的伊滨区凭啥能建成CBD，GY们一拍脑袋的城市规划定位葬送多少国家真金白银！ 一线地产梦醒时分 郑州市场基本汇聚了全国一线地产企业前三十强，许昌、南阳、周口等地也在逐步进入，唯独洛阳不受待见，姗姗来迟。据悉绿地、万科、融创、金科已陆续找机缘进入，恒大一统天下的局面被保利进驻后稀释，陆续进驻洛阳的一线品牌企业正常会拉升新一轮房价，每一次品牌企业强势进驻，都会拉动房价上涨10——15%以上，相应地价也会大大拉升，或许随着品牌地产的涌入，会对冲洛阳房价跟随大势可能下行的风向，逆势而上，灿烂绽放，哪怕是像许昌小弟那样“爽一把就死”！ 2019逐鹿帝都 2019注定是洛阳楼市的分水岭，随着一线品牌的涌入，市场格局将分为三大派系：（1）本土派，以中弘、凯瑞、开元壹号、君河湾等为代表的本地资源打拼的企业；（2）建业、恒大、保利、碧桂园，之前进驻洛阳的品牌企业，在洛阳有相当的认知度；（3）新晋洛阳的国内一线及郑州本土一线品牌企业，他们的到来势必打破原有的平衡，搅动市场，重新排名分座次，抢分市场酒和肉！洛阳本土开发商是否能像郑州本土强豪那样，在国内一线名企“清乡扫荡”，轮番轰炸后，依然把持着年度销售前十中的多数席位？看来难，因为他们还没做好“深挖洞、广积粮”的土地储备和团队建设，能抵挡多少时间未知！ 2019 洛阳楼市血拼之年！ 后记： 进入12月，一些城市为应对逐渐走低的楼市，出台解除限购禁令，这或许是遏制房价回落的征兆？会有越来越多的城市跟进！ | 
[复制链接]
楼主
