在11月7日万科的月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断。每经小编（微信号：nbdnews）整理出万科的主要观点，并附上业内人士的解读，为你分析明年的楼市走势，做一个参考。 万科：明年是房地产小年 2015年下半年以来，楼市走出调整期，迎来新一轮的暴涨，从一线城市到三四线城市，疯狂的房价使不少购房者感到绝望。不过，随着调控政策的持续加压，目前房价暴涨的局面基本得到控制，甚至一些热点地区的房价也出现了松动的痕迹。今日（11月14日），国家统计局发布的数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资90544亿元，同比名义增长7.8%，增速比1-9月份回落0.3个百分点；商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。 
▲图片来源：视觉中国 调控下明年的楼市会怎样走，万科的判断是：会进入小年。 万科的观点： 1、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。 2、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。 3、三四线城市也要分开看，在核心城市周边，本身基础设施在改善，有新的流动人口进入的城市，市场会相对稳定。成交量明显下降的三四线城市，房价有下跌的压力。 华尔街见闻专栏作家朱文策分析表示： 明年的市场，首先，今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年，这是比较确定的，我之前一再谈到投资三四线城市要规避，也是这个道理，再好的市场也不会天天涨。其次，我个人认为，北上深明年不会是小年，市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅，依然存在整体性的被低估。比如在深圳，深圳湾沿线的豪宅，在这种调整市里，依然上涨了10%以上，体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线，是小年的可能性更大。整体上说，房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展，那么，这是很好的进行长线布局的机会。 万科：调控政策将持续 今年以来，房地产调控政策一再加码，从限购、限售到大力发展房屋租赁市场，暴涨的房价终于被抑制。但是坊间有说法称每一次的楼市调控均为下一次的报复性上涨埋下伏笔，那么明年的调控政策会放松吗？万科的回答是：相信政策会持续，放松的可能性很小。 
▲图片来源：视觉中国 政策收紧也体现在购房杠杆的下降，万科的数据显示，去年万科销售中一次性付款的比例只有10%，银行按揭贷款比重高的时候比重超过60%，接近65%；今年政策收紧，对二套房首付比例要求的提高以及贷款利率的上升，一次性付款增加，使用按揭贷款的比重下降，有些月份一次性付款的比重超过30%。10月份一次性付款25%，按揭贷款比重45%，使用按揭贷款的客户占比75%，实际平均首付比例3.8成，而去年平均首付比例3成。 中国房地产行业四强争霸 2014年，人民日报曾刊登了一篇署名为万科总裁郁亮的文章，名为《我国楼市进入白银时代》。从此“白银时代”成为房地产行业的热词，不过，近日“白银时代”的说法却遭到融创中国董事长孙宏斌“怒怼”，孙宏斌认为这是钻石时代。“谁的钻石时代呢？大公司的钻石时代，因为大公司在不断地合并小公司的市场份额。小公司都没了，这个时代就结束了。我觉得房地产的上半场还会持续5年、10年。这是我说的中国房地产市场的上半场，我们一直是引领者。”孙宏斌说。 多年来，万科一直占据着中国房地产行业带头大哥的位置，不过根据新浪乐居发布的数据显示，2016年恒大在销售金额和销售面积上均完成了对万科的超越。加上来势汹汹的融创和碧桂园，业内预计未来将形成四强争霸的局面。 
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万科的数据显示： 1、今年前10月万科销售均价为14800元/平方米。 2、万科的项目，从销售面积来看，在一线占比10%-15%之间，在二线占比60%，三四线占比25%不到；从金额来看，一二线占比更高，90%以上。投资基本上也是这样的水平。 3、万科第三季度新增的项目超过销售规模，超过第一和第二季度的总和，包括10月份仍新增了500多万方，超过销售面积近一倍。未来总的可结算资源约1.35亿平方米，大约7000万方在建（其中有4200万方已售，未来可结算）。 4、今年一二线城市成交量跌了30%、40%，万科成交量前10个月差不多还涨了25%。
朱文策分析称， 万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右（尽管万科不设销售目标，但实际有这样的条件达到这个规模），这个规模可能会继续低于碧桂园，但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为：5000亿、5800亿级6200亿。不过，设想恒大定的目标是保守的，它也有可能实现更大的销售规模。
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