西江无锋 香港“空置税”要来了？ 关于打击囤房炒房的探索，各个城市都在继续。 6月28日，香港楼市迎来重大消息利空。当天，香港行政会议召开特别会议，讨论新的房屋政策。行政会议通过了居屋与市价脱钩，开征物业空置税，将卖地表中地皮兴建公营房屋等3项政策。第二天，香港特区行政长官林郑月娥再次重申港府将对空置一手房征税。
在这个时间节点，香港提出空置税等方案，其背后是港府对房价不可遏制的走高的担忧。香港差饷物业估价署公布的数据显示，香港私人住宅售价指数已经连续上升25个月，并连续18个月刷新最高纪录。美国咨询公司Demographia研究发现，在2018年1月份香港继续成为全球房价最高的城市，这已经是香港连续8年蝉联全球购房难度最高的城市了。 香港房价到底贵到了什么程度？第一太平戴维斯（Savills）的数据显示，过去10年间，香港的房价上涨了160%。现在香港房子的平均售价是24900港元（3182美元）/平方英尺，基本上是伦敦中心区房价2510美元/平方英尺的1.25倍，是新加坡房价1757美元／平方英尺的2倍。从房价中位数来看，香港的房价中位数已经是香港家庭的收入中位数的19.4倍了，而伦敦的房价中位数目前是收入中位数的8.5倍。 
|2011年以来的香港房价走势 在此前，港府也推出了一系列针对房价的调控政策，但并未改变楼价上行的趋势。和内地面临的情况类似，香港楼市的投机行为十分明显，瑞银全球房地产泡沫指数（UBS Global RealEstate Bubble Index）将香港列为全球第七大最严重的房地产泡沫市场。 针对港府将对楼市开征物业空置税，市场反应褒贬不一。有分析人士认为，如果港府只将征税范围框定在一手房，而非目标“量价齐升”的二手房，效果可能并不会那么明显，因为从数量上说，二手空置单位数量是一手空置房的4倍以上。但乐观者认为，对一手房开征空置税，未来不排除将向二手房蔓延。而一旦将征税范围覆盖到二手房，影响将立竿见影，让炒房者颤栗，毕竟，从国际经验来看，空置税将大大提高物业的持有成本，如果空置，甚至“持有即贬值”。 很多人担心的是，未来内地会不会在各种调控手段技穷的时候，也推出空置税。 内地会跟进吗？ 不会！至少短时间内没有跟进的条件。 “内地楼市一个最大的问题，就是我们对房地产的总体底数都不是特别清楚，所以我们政策的出台，有点盲人摸象的感觉。”近日，在2018年正和岛创变者年会上，如是金融研究院院长、首席经济学家管清友在接受笔者的专访时说。管清友2012年加入民生证券，任副总裁、研究院院长，2017年离职创立如是金融研究院，提供“研究+咨询+投资”一站式金融服务。 不清楚房地产的基本盘，那么对空置率的计算也就存在非常大的差距。原中财办副主任杨伟民近日在“2018陆家嘴论坛”演讲时表示：“我在中央财办时，曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查，显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高，日本是13%。” 杨伟民没有指出具体的空置率数据。但根据今年3月，原中央农村工作领导小组副组长兼办公室主任陈锡文披露的这项由国家电网主导的空置率调查显示，2017年，大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，农村房屋空置率14%。 但不少学者对这个数据提出质疑，人口迁移和投机性买房导致的空置矛盾已经非常突出。2016年年初，中央党校教授周天勇测算得出，截至2015年底，我国城镇已经被购买的竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500~8800万套之间。结合中国城乡人口转移和炒房现状，这个数据在很大程度上为公众所接受。 
中国住房空置率到底是多少 按照国际常见的标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%-20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。尽管官方的估算与学者的测算相差甚远，但一致的结论是，中国楼市的空置率已经到了危险的地步。 但政策却并未考虑到空置率的原因，也因为在房地产总体数据上的不足，导致了各种调控手段的出台注定只能是头痛医头脚痛医脚。内地楼市的调控中，更多的是抑制需求，不让买，不让卖，提高门槛。在房地产税都因为种种原因迟迟无法出台的情况下，空置税在内地短期内不会提上议程。
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