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“棚改2.0”不会来了。 “我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。” 7月14日至15日召开的中央城市工作会议上，这一重要判断宣告了中国城市发展模式的根本转变。 时隔十年，中央再次召开最高规格城市工作会议，传递的信号再清晰不过： 曾经依靠“大拆大建”拉动经济的房地产老路已被彻底放弃。棚改货币化的旧模式不会重演，取而代之的是“城市更新+保障体系”的新框架。 为了让市场彻底听懂，会议闭幕不到一周，国务院发展研究中心主管的报纸就发表了旗帜鲜明的观点： 城市更新绝不能走房地产老路。 文章措辞之犀利，在官方表述中实属罕见。 原因也说的很现实：十年前棚改成功，是因为当时房地产处于上升期；如今市场已进入退潮期，再搞“大拆大建”只会适得其反。 “拆迁表面上看是去库存，实际效果却是增加库存。如果一个城市一年最多销售10万套住房，大规模拆迁可能直接推出8万多套，这不仅会让城市融资受阻，所有不动产存量资本都会缩水。” 5月发布的《关于持续推进城市更新行动的意见》已明确禁止“大拆大建”，强调“留改拆并举”和历史文脉保护。 这种转型不是权宜之计，而是城市发展阶段的必然选择。 但告别“棚改模式”，并非意味着市场萎缩。 相反，城市更新正开启一个更庞大的市场：2024年全国实施城市更新项目6万余个，总投资达2.9万亿元；预计到2030年总投资规模将突破10万亿元。 这个规模意味着什么？相当于未来五年每年投入近1.5万亿，比雅砻江水电这样的超级工程十年规划还要庞大。 但与房地产开发的逻辑截然不同，城市更新的核心是“存量提质” ： 1. 老旧小区改造：全国超10万个老旧社区将启动改造，带动电梯加装、管线升级等千亿级市场 2. 工业遗产活化：闲置厂房转型文创园、科创空间，如上海杨浦滨江的工业遗存改造 3. 智慧化升级：从智能安防到海绵城市，科技赋能基础设施更新 4. 社区服务嵌入：补齐养老、托育等公共服务短板，创造持续运营价值 “城市更新不仅是城市空间的再造，更是城市功能的重塑、生活品质的跃升和历史文化的传承。”这完全不同于房地产开发“建完就撤”的模式。 房地产不会重回“支柱产业”定位，但也不会突然崩盘。 会议释放的信号很清晰：房地产将从“发动机”转向“稳定器”。 未来的城市发展，不再是钢筋水泥的野蛮生长，而是绣花功夫般的精雕细琢。 从房地产政策方面可能很难看到有强刺激，未来政策大概率多是地方性的、土地供应策略调整等，另外市场化的变化，例如降价等直接刺激还会出现。 最近多家国家著名投资机构调整了对我们房地产市场恢复时间点的预测，下期跟大家分享一下这些调整都有哪些思考维度，是否合理客观。 房地产已经进入新阶段，未来在这方面还有投资想法的人不能继续只盯着价格了，还需要多了解宏观经济。
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