2025 洛阳新楼盘：城市阳台第四代地块

2025洛阳新楼盘  
城市阳台57亩
第四代住宅地块
城市阳台一期于去年国庆节竣工交付，高端、大气、上档次的规划设计，成为洛阳又一城市地标、打卡景点。从九都路直跨洛浦公园电视塔，“天堑变通途”，这句话只有洛阳人，去过那地方的才懂。
城市阳台规划用地340亩，一期建成后，剩余地块均为房地产开发。首期地块，电视塔东57亩，于去年八月摘牌。


春节前后，洛阳城投母公司国晟集团发布：城市阳台项目东南侧商住地块合作开发招商公告。
地块位于洛阳市西工区电视塔东侧，丽春东路与七一路西南角，占地57亩，限高120米，容积率2.5，总建筑面积9.5万平方米，该地块拟开发建设改善型高品质社区。


招商合作主要条件：
第一、节点要求：2025年3月底前实现开工，2025年底前实现开盘，2027年底前项目全部竣工交付，住宅及商业去化90%以上，车位去化70%以上并实现相应回款。

评论：1.项目初步规划方案为140、170、190、240平米户型，属于超大户型产品，当下市场环境下，显然户型配比过大，销售难度大增。
2.地块后排沿老滨河北路为33层住宅，一般购房合同，这种产品交付时间为32个月+，合作条件要求不到两年时间，全部建成竣工交付，显然是违背开发工期常识。
3.目前低迷的市场环境下，要求两年内住宅、商铺完成销售率90%，显然是天方夜谭，且不说大户型住宅卖的慢，商铺这几年销售去划难是周所共知的，项目商业占比15%左右，将近1.5万平方米，体量不小。


第二、利润要求：摘地资金4.65亿，加资金使用成本利息，国企平台公司一般按6%年化，另外提取资金投入3%的利润。合计预估不少于6个亿。
评论：
1.项目开发成本在1.1万/平米，包含了规划第四代产品增加600元/平米，平台公司一般成本控制差，预计开发成本在1.2万/平米。
2.按地块目前市场最高估值，销售均价1.3万/平米，单方利润1000元，住宅约8万平米，总利润只有8000万，商铺、地库假设按成本价能销售掉，不产生利润。合作方至少要给土地方支付1.3亿费用，账面上看，有5000万亏损，项目是赔钱的。如何才能赚钱，只有按市场化成本测算，控制在1.1万/平米以内，第四代住宅售价按1.3万/平米销售，还是可行的。


这样的招商合作条件，不改变预设合作条款，显然是无法找到合作方的，
最终项目会有哪家合作方接盘？拭目以待

57亩地块 初步规划图

沙发 2025-2-7 12:25 评论(0) 收起评论

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