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楼市火爆之下，却总有隐秘的角落。
11月，深圳一手住宅成交8076套，环比大涨94.5%，成为近4年的第二高点。与此同时，中房报记者从深圳市房地产中介协会了解到，在中介协会今年以来接到的信访投诉中，涉及“返佣纠纷”的案件，相比去年增加了85%。
“新房返佣”的逻辑是，带客成交后，中介将原本属于自己的佣金，分出一部分给予买家，这既是一种促销模式，也已是常见的行业潜规则。
然而，“事后回扣”的方式本身就属于台下交易的灰色地带，利益驱使下，最后中介以各种形式拖延兑现、甚至不兑现返佣的案例并不少见。
更确切地说，是从普通返佣，恶化至了“高额返佣骗局”。
近期，便有深圳购房者在购买龙华某新房时，遭遇此类返佣骗局后大闹售楼处，有中介机构从业人员告诉中房报记者：“有中介承诺给那个购房者返高佣，成交后就把购房者拉黑了，找不到人了。”
深圳市房地产中介协会也表示，投诉到协会的仅仅是此类返佣纠纷的冰山一角，对这类非合规主体查处亟待行政甚至司法部门的介入，才能起到震慑作用。
深圳楼市没有新鲜事，人性不变，市场也不变，有火热行情下刚需跑步进场的“人气盘”、“网红盘”，也就同步有了售楼处门口拦车拦人、高返佣电话骚扰等乱象的愈演愈烈之势。
“买一手房吗？不用中介费，我还给你佣金”，这样的陷阱，总有人提醒，也总有人上当。
01 考验人性的返佣金额，谨慎又贪婪的购房心理
不管是中介“返佣”还是房贷“返点”，现实情况是，房子作为大宗消费品，买房人往往很难拒绝这些有所返利的选择。
中介老梁告诉中房报记者：“以深圳一套总价500万元的新房来算，开发商给第三方中介的佣金点数是4个点，也就是20万元，返佣一半就是十万元，打工人买房怎么可能不在意这笔钱？更不用说那些骗客户可以高返佣、全返佣的。”
购房者小亮是今年11月上车龙岗的刚需一族，出于首次置业的谨慎，小亮选择的带看中介是自己认识多年的朋友，也是因此，小亮表示，朋友给自己的返佣比例比普通客户高，为60%，总共7万元。
“我们没有签返佣协议，买房签认购书那天中介先转给了我们两万元，剩下的是等网签后开发商就可以结佣，到时再返给我们，预计两个月以内。”
小亮还告诉中房报记者：“如果开车去现场看房，一定要把车里的临时停车电话遮挡住，带我看房的中介朋友忘了遮挡，一天能接到十几个同行电话骚扰。”
10月份在龙华某楼盘完成置业的李先生表示，自己看房半年多，不仅接触过不同的中介，且每次都会在进售楼处前，会让中介和自己签好返佣协议。
“我们看了这个中介的身份证、营业执照，也保留好了聊天记录以及电话录音证据等等，而且我们是要求提前返佣的，虽然会比网签后返佣少，但毕竟算下来也是十几万元，还是非常考验人性的，谨慎点好。”
表面上看似多赢的返佣，背后实则暗流涌动，充满了不确定性以及风险，对此，龙岗中介人员小龙直指“是因为人性的贪婪”。其告诉中房报记者，10月份其曾带客户到访龙岗某楼盘看房，后续，该客户表示“有开发商内部销售人员愿意给我返佣25万”，但就在付完首付之后，该客户几天后便联系不上这名所谓的“开发商内部人员”。
“骗子开出的条件永远是最好的，后来这名客户带着全家人去售楼处大闹了一场，还报了警，开发商也很无奈，他们既没有那个销售人员，也没有给到第三方那么高的佣金，只能给这个客户退房了事。”
小龙说道：“其实很多高返佣的话术和骗术都不高明，但很多客户啥也不管，就看谁给的返佣多，在贪心的驱使下，连基本的常识都丧失了，而且直到最后发现被骗了，很多客户还不好意思承认。”
02 无孔不入的“影子中介”，被洗脑的购房客户
后续，中房报记者从深圳市房地产中介协会了解到，截至2024年11月25日，中介协会今年受理的此类投诉就有28宗，涉及返佣金额达163.87万元，实际向消费者兑现了仅24.4万元，“高返佣”承诺的背后，甚至是一分不返的欺诈行为。
深圳市房地产中介协会秘书长华洪表示，新房“返佣”行为涉及多方利益主体，包括开发商、新房代理分销平台、中介机构及人员、消费者，彼此之间的关系错综复杂又缺乏统一规范，其中任一环节出现问题，都将导致返佣未兑现而产生纠纷和投诉，每一单投诉的背后都是一场消费者、经纪人利益与开发商的三输乱局。
“同时，我们在投诉中发现，虽有业内人士参与，但相当一部分比例是一些黑中介及影子中介，因经营成本低，通过无底线返佣获取客户”，华洪表示。
所谓“影子中介”，是指游离于房地产行业监管之外,可能引发系统性风险和扰乱房地产市场秩序问题的各类相关机构、人员及其业务活动。在表现形式上可能是个人，也可能是名为“顾问公司”、“投资公司”、“咨询服务”的机构，其核心在于刻意区别于一般房地产中介的作业模式，通过线上及各类APP后台、微信群等方式隐蔽作业，刻意绕开行政部门直接监管与行业组织自律规范。
11月中旬，深圳市房地产中介协会曾明确发出一份抵制返佣的倡议，倡议各新房分销平台、房地产中介机构及互联网涉房营销自媒体，应坚决抵制并采取有效举措禁止下辖人员、分销合作方以返佣、返还提成等不正当手段诱骗消费者。
值得关注的是，在中介协会的发文下面，许多中介机构从业人员纷纷留言表示支持。经与业内人员交流采访，不少中介人员反馈，“骗子同行”的无孔不入，以及客户对返佣金额的不切实际，让真正的中介居间服务在楼市火热之时，显得寸步难行。
龙岗中介人员小陈告诉中房报记者，“带客户去看了几个项目，一圈下来，发现无论怎么遮挡或保密，客户的电话号码总会被一些不知道哪来的中介获取到，然后他们就会不停地换人给客户打电话，报高返佣佣金，再报低房源价格，不停给客户洗脑，轮番轰炸，这两个月我和同事都因为这样的事情‘死’了好几个客户了。”
事实证明，并非高返佣的骗局有多高明，往往只是人性不堪一击。
龙华的中介人员胡先生也谈到：“确实有遇到客户突然就狮子大开口，佣金总数15万元左右，就说有人给他返佣14万元，还质疑我怎么返得那么少。但客户不知道的是，我们是真给，而人家则是陷阱，那个客户最终一分钱返佣都没有拿到，只能自认倒霉。”
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