资本市场上股价领涨板块的融创中国（01918.HK），在现实中远没有那么乐观。
近日的市场消息显示，融创正在接触部分境内债券投资者，就二次重组计划进行沟通，并探讨可能的解决方案。从目前沟通情况看，融创拟就155亿人民币的境内债，给债权人提供四种灵活选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期，知情人士亦确认了该消息。
融创是最早完成债务重组的大型房企，早在2023年便整体化解约900亿元的债务风险。然而，债务重组并非一劳永逸，因市场恢复不及预期，融创本应于今年6月、9月兑付的境内债本息再次展期。
作为融创中国创始人，孙宏斌已经鲜少出现在公开场合，仅存的公开发声都是在财报“主席报告中”。如今，为了拯救这家巨型出险企业，趁着楼市预期好转，孙宏斌再次动起来了。先是配股融资回血，又在推进境内债二次重组，近日消息还显示，融创内部在酝酿一个名为“而今资本”的新资本平台，目光瞄向不良资产盘活领域，而孙宏斌在为此四处接触资源。
只是，境内债二次重组方案流出，是否会得到债权人的支持、具体细则会如何，还需持续观察。日前，融创还完成了配股融资12.05亿港元，打破了民营房企近一年的股权融资冰封局面。二次重组、配股融资之下，以融创为代表的出险民营房企，距离真正“上岸”还有多远？
房企境内债重组出现新思路
自2021年至今，房地产企业面临流动性危机已三年多。
当时，因房地产行业迎来信用危机，房企融资环境也出现断崖式下跌，境外债权融资基本停滞，境内能进行融资的房企，基本只剩下央国企和少部分优质的混合所有制/民营企业。
在债务违约、融资冰封、销售不畅的情况下，大部分房企开始了“化债”之路，其中针对境内公开债券，房企大多采用留置展期、或小额分批兑付的方案，境外债重组方案则因企而异。
融创便是在2023年完成债务整体重组的。2023年1月3日，融创房地产集团有限公司发布公告称，总计160亿元的境内债券整体展期方案通过，加权平均展期期限3.51年。
境外债方面，2023年11月，融创通过“债转股+发新票”的方式，完成90亿美元债务重组，其中通过债转股消减的债务总额超过45亿美元，成为首家完成境内外债务重组的大型房企。
然而，即便暂时完成了债务重组，也不代表出险房企已然“上岸”，只是获得稍稍喘息之机。
在2024年中期报告中，融创方面表示，鉴于市场恢复情况持续不及预期，融创已将原本应于2024年6月及9月兑付的境内公开市场债券本息，展期至年底支付，同时推动综合、长期解决方案。
在此之下，近日融创境内债重组的新方案流出，拟进行二次重组，且较之前有很大不同。
据知情人士透露，融创正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组计划进行沟通。融创就155亿人民币的境内债给债权人提供了四种选项，分别是折价回购、债转股、以资抵债、留债展期。
第一，融创拟以不超过8亿人民币的现金，按面值15%的价格折价要约回购债券，对应化债约50亿元人民币；第二，将境内债券转为融创中国的境外股票收益权，转股价格8～10港元，转股份额大概3亿股～4亿股，预计化债约20～30亿元人民币。
第三，成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20～30亿元人民币，四年内兑付完毕。第四，留债展期，债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。
如果该方案能落地，据粗略测算，融创能削减超过50%的境内债务，5年内也将暂无兑付压力，可避免短期内再违约。据知情人士透露，目前只是初步方案沟通，本月底预计会有最终版方案。
与之前房企对境内债的处理方式不同，融创潜在的二次重组方案，多了不少削债式的条款，比如按面值15%的价格折价回购、转为融创中国的境外股票收益权、成立服务型信托以资抵债等。即便是第四种留债展期方案，展期时间也较第一版方案长了不少。
融创二次重组的处境并非孤例。此前，已有完成债务重组的出险房企，比如富力、碧桂园等，开始推动新一轮展期、乃至重组计划。龙光集团日前也传出，计划在未来提出债务重组方案，可能涉及境内债券和贷款，与此前延迟偿债的方案不同，本次重心将放在削债上。
从近三年中报来看，今年上半年是其营业收入较低的一年，过往2022年、2023年中期，融创营业收入分别为485.44亿元、584.73亿元，今年较上年度缩水四成；不过从亏损幅度看，过去两年中报期，融创归母净亏损分别为187.60亿元、153.67亿元，今年则有所收窄。
