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半年财报季已至，房地产更见深度回调。 8月12日房地产板块震荡下挫，深物业A等多股跌超5%。 上市房企半年业绩给予市场的信心的确有限。据凤凰网风财讯追踪的180家上市房企数据显示，截至8月12日，A股和H股中已有保利发展、招商蛇口、新华联、恒隆集团、九龙仓集团、太古地产等企业发布了2024年上半年财报；已有约82家上市房企发布了半年业绩预告。 下滑和亏损是当前上市房企业绩的“主旋律”。港股方面，太古地产罕见出现净利润下滑，九龙仓地产罕见出现亏损，万科企业罕见预警亏损。 A股方面更有约47家(35%)房企预警归母净利润亏损，大悦城、金融街、渝开发、粤宏远、阳光股份、荣丰控股、广宇集团、荣盛发展、南山控股、冠城大通等A股房企预亏额排前列。 房企业绩榜涌现卖鸡的、卖空调的 非主流地产商戏剧性“冒头” 在超跌的大潮中，凤毛麟角的“盈利”值得关注。 凤凰网风财讯盘点发现，2024年上半年除了保利发展、招商蛇口连续盈利的地产巨头，新华联、我爱我家、深深房A、三湘印象、华丽家族等房企，也艰难实现了扭亏为盈。
此外有趣的是， 春兰股份、st数源、中国武夷、京基智农 等看起来不像地产商的房地产领域企业，因为还在赚钱，在地产江湖中成功“冒头”。
甚至京基智农上半年归母净利润预盈2亿元-2.6亿元，盈利水平仅次保利发展、招商蛇口这类地产巨头；春兰股份、st数源也因为净利润大幅上升，打败了几乎80%的房企，在盈利榜单上名列前茅。 要知道，京基智农是以养鸡起家，前身康达尔掌控了香港的鸡禽市场，俗称香港每4只鸡就有1只来自康达尔。该企业后被京基集团收购后改名京基智农，并被注入大量旧改资产。截至2023年，京基智农的地产业务营收已达到85.8亿，占比69%，其它营收来源养殖业和饲料生产。 这群曾在众多房地产公司中几乎没有关注度的“地产 ”企业，终究从遍地亏损中“躺获”名次。 的确，房地产“退潮”之后，企业的毛利水平和盈利能力都在衰退，无人例外。 例如保利发展，2024上半年实现营业收入1392.69亿元，归属母公司净利润75.08亿元，同比下滑38.57%；同期，招商蛇口实现营业总收入512.73亿元，归母净利润14.17亿元，同比下降34.17%，均是因为项目毛利率下滑和投资收益减少。 但“地产 ”企业的利润上涨，并非都靠房地产挑大梁。 例如2024年上半年净利润大幅上升的春兰股份，实现净利润1.15亿元，是因为投资电厂赚到钱了（投资收益约1.12亿元）。 春兰制冷主营业务是空调制冷产品销售，作为第一代“空调霸主”，春兰在1994年就能将空调销售额卖到53亿、净利润6亿的程度。 不过2009年，春兰制冷退市危机中，靠6.56亿元应收账款和3家子公司的股权，置换母公司春兰集团旗下泰州星威房地产公司60%股权、泰州电厂10%股权以及15.55万平方米土地，公司得以恢复上市。 自此，房地产成为春兰制冷的一大主业，截至2023年，房地产依然占据公司总营业收入的51.86%，制造业占比21.95%。不过春兰的地产业务局限于江苏泰州且开发进度慢，空调销售也后劲不足，在空调巨头竞争中节节败退，处境颇为尴尬。 st数源主营电子信息产品，公司2023年的营业收入中房地产开发与经营业占比50.28%、园区产业类占比25.99%，已经占据了最大比例；原主业“通信与设备制造业”占比仅20.06%。 不过，数源科技2024上半年公司预计归母净利润7280万元-1.09亿元，同比增长73.58%-160.37%，主要因为收回部分单项计提减值准备的应收款项所致。 粤开证券高级宏观分析师方堃直言，上市房企销售和利润继续探底，企业分化将加剧。 这种主流地产商势弱、非主流地产商偶然冒头的“戏剧场景”，在退潮阶段或会多次出现。 老牌港资也开始亏钱了 “重开一局”改变将是常态 今年还值得关注的一点是，以穿越周期著称的港资房企，在这一轮房地产调整中，也要经历“钱难赚”的煎熬阶段。
在2024年上半年，九龙仓置业已经开始亏钱，股东应占溢利亏损10.52亿港元，同比下滑158.28%。九龙仓置业由九龙仓集团分拆独立上市，主要业务为香港和少量内地商办物业的租金和投资收益。 九龙仓集团在上半年仍有盈利，但同比已减少2%至30.85亿港元，期内营业总收入70.32亿港元，同比更减少了14%，可见包含投资物业、销售物业和物流等更多业务，在目前也很难支撑公司快速发展。 同样，恒隆地产和恒隆集团虽总收入仍有增长，但二者的股东应占溢利均出现下滑，尤其恒隆地产净利润同比下滑了55.68%。 太古地产则营收和净利润双下滑，其中营收72.79亿港元，罕见出现同比下滑0.25%；股东应占溢利17.96亿港元，同比下滑19.21%。 A股房企的“亏损面”更为刺激。
数据显示，72家发布了2024上半年业绩预告的A股上市房企中，有47家公司预告归母净利润亏损，亏损额预计在274亿元至349亿元之间。 其中，万科A、金地集团、大悦城、京投发展、栖霞建设、ST迪马、北辰实业、荣盛发展、深振业、城建发展等房企，是首次发布亏损预警。 万科A亏损在70亿-90亿元，十分罕见。不过相比之下，北辰实业、远大控股预计净利润同比下跌79倍和65倍，更为惊悚。 另外，*ST金科、华侨城A、首开股份、金融街、中交地产等企业则是连续两年的半年净利润预亏。而最早一批“暴雷”的房企，如新华联已经在2024上半年扭亏为盈。 “这轮房地产调整至少要3-5年以上的时间。”媒体援引王石一次公开露面中的判断，如今看来不无道理。 王石认为，信心要想完全恢复到过去，也需要一段较长时间。未来几年房地产市场必定将重新洗牌。 或许曾经的“三好学生们”罕见下滑、罕见亏损、罕见退出都不再会少见；曾经的“大而不倒们”也可能面临被各种名不见经传的“龙套成员”挤到身后的窘境。 毕竟“重开一局”， 或许改变才是常态。
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