房价为什么那么高 看看各种高成本构成

从《房地产盛宴的受益者：房价构成分析》报告看出，2014年，地价和房地产相关税费占商品房销售额已达8成。2015年政府所得也大约占房价的6成左右。其中，税费成本占比房价16.7%。

有地产老炮列出了税费明细，并特意强调，一线城市监理费、设计费要更高！

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如果按照任泽平报告计算，土地成本占比40.1%，税费成本占比16.7%，两者合计56.8%。也就是说，我们买房子的钱有56.8%的直接缴纳给了政府。

房价构成普遍由土地，税费，建安成本，资金使用成本及开发商毛利。根据任泽平报告看，所调查的一二线城市，建安成本差别并不大，普遍在11.1%。

资金使用成本相对差异较大，一线品牌、央企和国企融资相对容易，且成本较低，而中小型民企普遍遭遇融资难、融资贵的问题。另外，在开发过程中，因自有资金和借贷资金比例构不同造成结果差异很大。因此，成本低的不超过5%，高者甚至超过20%。咨询相关专业人士，为了计算方便，暂且按照10%计算。

67.9%+10%=77.9%。

100%-77.9%%=22.1%。

开发商毛利率在22.1%？

从亿翰智库数据、按照整体法计算，2016年上半年，A股上市房企毛利率27.47%，净利润率9.43%。这个数据符合综合实力强势融资成本低于5%的现实。

在二线及三四线城市，在毛利率之中，营销及管理费用会占比更高，加上综合运营能力弱势、成本偏高及你懂的原因，中小型开发商净利润率会更低。

看完才知道！

沙发 2017-10-24 20:59 评论(0) 收起评论

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