房地产调控回暖建议

建议一：取消全国范围内限制性购房政策。
对于库存高企的城市，建议进一步松绑其购房门槛。其中，一线和核心二线城市进一步放松或逐步取消市区内限制性购房措施，扩大或取消二手房交易参考价幅度，以释放刚性和改善性住房需求。
建议二：大幅度降低购房贷款利率。
考虑到当前中国中性利率水平偏低，现有房贷利率尽管通过连续下调已经降至历史最低水平，但与中性利率相比仍然偏高。2015年房贷利率显著低于中性利率，从而具有明显的刺激效果。为有效激活居民购房需求，建议大幅下调首套房个人房贷基准利率1—1.5个百分点，对现阶段购房的居民给予明显的利率优惠。为不增加银行负担，建议安排住房支持再贷款规模1万亿元，利率水平在1.75%左右，期限为1年，到期后不再续作。降低利率仅在这1万亿额度内，不涉及存量房贷。再贷款投放的主要目标是首度房贷申请者（包括刚需和改善型需求），商业银行结合自身特点按需向央行申请个人住房再贷款规模。通过大幅度降低购房借贷成本，释放和刺激购房需求。经测算，假设1万亿住房再贷款规模全部投放完毕，新增个人按揭贷款将大幅释放购房需求，对社会消费品零售总额拉动增加约2个百分点，进而有效提振内需。


建议三：增加财税政策支持力度。
放松现有社保或公积金缴纳年限规则。下调契税税率，适度减免保障性租赁住房税费要求。阶段性调降个人购房增值税和所得税税率。研究实施个人按揭贷款利率纳入抵扣个人所得税政策。
建议四：设立房地产稳定基金。
为在短期内缓解市场风险，改善预期，企稳市场，从中长期支持房地产平稳健康运行，建议设立房地产稳定基金。对全国大型和地方重点房企总部进行债务特别处理计划，以增强市场信心，首期到位资金规模可达万亿。以中央财政出资作为基金初始资本金，规模大约在2000亿元左右，可以分两批到位。其余可由政策性银行、大型商业银行、股份制商业银行、保险公司、资产管理公司、民间资本等投资参股。


建议五：推动有需求的城市加快步伐增加供给。
考虑到一线和重点二线城市有需求，同时现房库存不足，应鼓励地方政府采取积极的支持政策，鼓励房企加快工程进度和加大力度推盘。一方面活跃交易，使房企增收；另一方面可驱散市场戾气，改善市场预期；还有助于平衡供求关系，避免主要大城市房价过度上涨。
建议六：综合施策，对症下药，以更大力度处置房企风险。
监管部门加强督导金融机构满足房企合理融资需求，保障房企信贷流动性支持力度。鉴于目前拖累房地产销售的主要因素来自于期房，建议增加保交楼相关专项贷款投放规模到5000亿元以上。适度提高房企不良贷款容忍度，提高房企商业银行开发贷款占比。扩大债券发行规模，允许部分债券可以用来偿债。探索公募房地产REITs，加快不动产REITS审批发行速度。