下半年房地产市场仍将处于调整阶段
高频数据显示，截至6月下旬，30个大中城市年化商品房成交面积降至1.095万平方米，继续创下2011年有统计以来最低水平，同比下跌27.2%。通常，因基数因素和政策推动的效应，下半年房地产销售跌幅可能边际改善，但供给侧房企经营问题能否有效缓和则是关键。预计全年房地产销售面积跌幅在10%—15%之间。下半年，房企预收款和个人按揭贷款将跟随销售下降而进一步减少，而债券融资发行和存量持续走低。地方收储对房企流动性支持力度较为有限，开发贷跟随新开工下跌而放缓。目前房企年化自有资金收入已经降至2013年三季度末水平并可能持续降低。
在资金供给能力下降的同时，房地产工程建设将放缓，施工面积下跌趋势可能难以改变。因新开工面积快速收缩，全年施工面积可能同比下降12%左右。同样因为房企流动性困难，土地市场整体成交面积增速持续下滑，但供给在5月似乎有所企稳。上海取消土拍溢价限制，一线土拍情况略有好转，部分二线城市土地供应增加。大部分弱二线和三线城市土地市场加快收缩速度。在未能看到明确的房企流动性风险改善的背景下，投资将延续下行态势，目前处于2017年5月前后水平。下半年“三大工程”资金可能会逐步到位，但并不确定具体投资规模是否能够全面下达。按照当前房企现金流及土拍投资能力，预计全年房地产投资跌幅在10%—12%左右。
在支持政策密集发布之后，大城市楼市似乎显露企稳迹象。在“5·17”新政降低首付比例及贷款利率后时隔一个月，6月下旬一线城市房地产市场交易活跃度明显上升。6月北京二手房网签量接近1.5万套，深圳二手住宅备案创三年新高；上海一手房和二手房网签量分别突破1.4万套和2.6万套，且市中心多个高端项目开盘即售罄，二手房成交环比增加41.1%，同比增长102.8%。在全国大部分地区楼市低迷之际，一线城市销售的转暖表明大城市依旧具有较强的刚需和改善型需求，只要购房政策支持力度足够，大城市居民仍然会不吝解囊。大城市二手房市场的回暖有助于改善房地产市场持续存在的低迷氛围，提振市场信心，推动市场需求进一步释放。
|
