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房地产是典型的“政策市” 一些关键政策，甚至能直接扭转整个楼市走向。 下周（7月15至18日），二十届三中全会，将在北京盛大召开。 这让地产人翘首以盼。 毕竟楼市各项数据处于历史低位，而6月销售数据的缓和不能说明什么，7月现行数据又不太乐观，而左右房地产基本面走向的关键指数依旧不理想或处于历史超跌状态，比如拿地额、融资额、新开工、库存量等关键指标……眼下房价依旧在下跌，楼市整体止损止跌企稳，迫在眉急。 40多年的房地产高歌猛进，面上的改革已差不多了，眼下迫切需要从内在的“机制、体制、体系”上进行深层次改革，方能扭转局面。 改革开放后 历届三中全会都致力于深化经济改革和推进国家治理现代化。 这其中，尤其以十一届三中全会最为人们所熟知。 彼时十一届三中全会——果断停止“以阶级斗争为纲”的口号，作出把党和国家工作中心转移到经济建设上来、实行改革开放的历史性决策。显然，十一届三中全会直接开启了改革开放和社会主义现代化的伟大征程，意义深远。 本届三中全会，时间比往常提前了不少，日期也从三天变四天……这个变化细节，反向说明在当前形势下本届三中全会“时间的紧迫性、内容的重要性”。可以预判的是，2024年三中全会，必将指引和深刻影响未来5年中国的全方位发展！ 接下来的三中全会，对眼下不断探底的中国房地产将会有什么影响？ 对此，来自嵩山论市的王嵩专家，认为这届三中全会可能涉及地产领域四个范畴的大力改革——即土地财政转型、城镇化推进、住房保障体系和国企地产定位四个方面提出新方案。比如 土地财政转型方面，未来可能减少对土地出让金的依赖，推动宅基地流转和土地要素市场化，释放新的财政收入潜力。 城镇化改革方面，可能会全面放松一线城市的调控政策，进一步促进人口集中和大城市发展，推动城市群向都市圈转型。 住房保障体系方面，三中全会可能会提出新的去库存和消化存量的方案，特别是通过配售型保障房的建设来优化住房结构。 地产国企定位方面，地产国企将在新的改革指引下，承担更多托底责任，带动行业稳健发展。
来源：嵩山论市 应该说，从2021年开始的地产下行，已经严重拖累了地方财政。 可能很多投资人认为，地产下行仅仅只影响卖地收入。 但实际上，地产下行会拖累整个土地价值，比如除了住宅价值下跌，还会全面带动商业用地、工业用地价值下跌。 2021年统计局房地产企业土地购置费就开始同比下降，然后在2022年和2023年，包含所有主体（不仅限于地产公司）拿地的国有土地使用权出让收入下跌幅度，超过房地产企业土地购置费。 另外，地产景气度下行，拖累土地价值，使本身凭借土地作为抵押物的融资开始下降，最终拖累城投平台的偿债能力，造成地产风险向城投传导。 考虑到眼下房地产景气度依旧在下降，那么，未来地方政府土地出让金不可持续，那么地方财政就需要找到其他收入渠道，丰富收入。 一个前提数据是——从2022年开始，整体土地出让金占地方财政总收入的比例，就从高峰时期的45%，下降到26%左右。 在这个过程中，尽管土地价值下跌，作为抵押物的增信融资能力下降，但是地方债务规模和杠杆率都有稳步提升。 地方在土地出让不可依赖的背景下，就需要进一步开拓其他收入来源。 这是一个结构性的原则问题。 也因此，三中全会可能涉及到的这个结构的改革。 比如对一些完全纳入中央收入的税种做一定“下移”，按一定比例分配给地方政府，平衡地方财权与事权。 而本身各省税收收入如果有一定比例（假定总税收收入10%）可以得到下移，各省将总共获得1万亿左右的财政收入增量，一定程度上可以对冲土地出让金的下行。 对于地方政府收入划分，三中全会之后各省预计会根据实际情况，调整划分比例，增强基层政府财力。 以贵州为例，贵州省已经推动的改革方案体现了财权向市县的适度下移。比如，资源税、城镇土地使用税由省与市县按30:70比例分享改为省、市、县三级按20:20:60比例分享；同时，城市维护建设税、耕地占用税、契税进一步明确为市、县两级按20:80比例分享，这有利于进一步增强市县财力，调动市县积极性。 除此之外，未来中国农村宅基地流转如果在三中全会后打开，将会对地产行业带来新的变局。
从2000到2016年，我国农村常住人口由8.08亿人减少至5.89亿人，减少了27.1%，但同期农村宅基地面积反而由2.47亿亩扩大为2.98亿亩，增加20.6%。也因此，后续打开宅基地流转、退出机制，势在必行。 我国农村现有集体建设用地19万平方公里，相当于城镇建设用地的2倍以上，其中70%以上为宅基地，而农村目前常住人口不足40%，数千万亩宅基地处于闲置或低效利用状态。 如果进一步开放宅基地流转，支持宅基地流转范围扩大，拓宽农民收入，推动农村人口流入城镇，也会给房地产行业同时新增供给和需求。而且这一步改革和三大工程、收储新房不同，相当于本身释放土地要素价值，对外部资金支持要求较少，相当于开启一轮“不花钱或者少花钱”的改革，效果长远。 近日，江苏南通、安徽凤阳等地发布通知，鼓励农村居民退出合法宅基地并进入城市购房，对于在指定区域购买新建商品住房的，给予一定购房补贴，虽然短期内看力度并不强，但也对未来的政策趋势有指引作用。
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