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【大河财立方 记者 赖苏婷】“当前推出的购房政策是我国40年房地产发展历史上最宽松的一次。”（评点：有感受到吗？）易居研究院研究总监严跃进在接受大河财立方记者采访时说。 5月17日，央行全面调整住房贷款利率政策，包括调整个人住房贷款最低首付款比例下调至15%（评点：月供增加、日常还舍得消费？），取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，同时下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 严跃进认为，全国出台多项重磅政策对于市场将产生极为深刻的影响，有助于后续进一步消化楼市库存。“对于本周的市场交易、下周的地产股表现、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等，都会产生积极的作用。” 央行：降低首付、降利率 5月17日，中国人民银行连发三条通知，调整个人住房贷款首付比例和利率、下调公积金贷款利率。 其中来看：取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限（评点：市场竞争、低价成交）。 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。 严跃进认为，降低首付说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，该措施对于房贷方面的拉动、刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。 他预计，在贷款利率降低叠加房贷首付减少的政策背景下，对于购房者入市心态将会产生积极影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，推动全面提振房地产市场的复苏。 政府：“以购代建”，消化存量商品房 同日发布的另一则楼市重磅消息，是关于政府推进保交房、消化存量商品房的内容。 全国切实做好保交房工作视频会议17日在京召开，会议指出，要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。（评点：收地 实际解决开发商资金困难）商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。 严跃进表示，此次政策核心要点可以总结为“以购代建”。该模式响应了此前中央提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。该措施将库存房源的收购消化、保障房的新建工作进行结合，把去库存和房地产三大工程等工作有机结合，符合市场规律，具有很好的导向作用。 报告显示，今年商品房的去化周期创新高。诸葛数据研究中心监测数据显示，今年4月新房去化周期为18个月，较上月延长0.8个月。机构认为，当前新房市场去库存压力已然达到高点。 香港银河证券中国房地产研究主管郑怀武认为，收购存量住房计划若能落地，将是激活中国楼市的重要一步，可以化解库存过剩和房企的流动性问题。 专家：预计下一步全面取消住房交易的税费 业内人士认为，全面调整住房贷款利率政策有利于提振楼市，但重磅政策出台能否落地仍有变数，预计未来还将推出更多降低购房成本的措施。 广东省城乡规划院住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，当前央行发布取消住房贷款利率下限和降低首付等重磅措施，后续具体效果如何，仍取决于银行执行层面如何落地，“毕竟该措施要求银行让利”。他预计，后续降准、降息等措施会相继推进。 据李宇嘉分析，降低贷款利率意味着降低了月供，尤其取消利率下限后，月供可能会大幅度降低。再加上房价已经明显下跌。对于很多人来说，未来月供将从“不可支付”转变为“可支付”。这对于需要购房的年轻人、新市民而言，具有极大的激励效应。从去年以来的数据看，该群体以刚需为主，以购置二手房源为主。当前政策对于促进新房和二手房源循环、加快库存去化和降低挂牌量、活跃交易情绪、稳定价格体系都具有重要意义。 李宇嘉提到，当前房地产市场全面进入降低购房成本阶段。政策调整的依据主要是当前房地产市场供求关系出现逆转，即需求主体转向新市民、年轻人和外来人口。为了推动这一目标的实现，必须从降低房价、降低利率和降低税费等多个角度进行努力。预计下一步将全面取消住房交易的税费，以放水养鱼的方式，达到涵养税源的目的。 “全国出台多项重磅政策，每条都具有非常强的市场震撼力，有助于后续包括新房在内的库存进一步消化。”严跃进表示，对于本周的市场交易、下周的地产股表现、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用。
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