万科，“优等生”也考砸了

股债双杀、评级下调、展期传闻、融资受限、外债爆雷……2021年以来，类似的剧本已在不同房企上演。如今，万科似乎已经演过剧本的前半部分。
“当前万科的确遇到了阶段性经营性困难，流动性短期承压。”4月14日下午，万科接受数家券商调研，董事会主席郁亮与总裁祝九胜现身回应外界关切。如果从3月29日召开的2023年业绩说明会算起，这已是半个月以来万科第三次集中回应有关公司的热点话题，一些问题已在此前的业绩说明会与投资者互动平台上被反复追问。
万科作为曾经的“优等生”陷入困境让市场唏嘘不已，也让市场生出究竟还有没有房企“安全”的疑问。有业内人士向《中国新闻周刊》感慨，其实房企本没有“优等生”，万科同样信奉“三高”（高负债、高周转、高杠杆），房企都在套取一个时代的红利，如今套利的窗口已关闭。
“在中央明确提出行业高质量发展目标与要求后，未能对行业普遍存在的‘三高’模式进行更为彻底的调整，导致今天出现被动局面。”万科高管在14日的回应中进行了自我“检讨”：未能坚决摆脱行业惯性，在不少城市包括一些重点城市和一线城市，出现投资冒进和失误。
当下，外界对于万科的关注集中于一点：万科有无能力偿还债务，特别是年内到期债务？而这种关注背后，其实不仅是关于万科的剧本会怎么演，更是关于中国房地产企业的剧本会如何续写。


“优等生”之困
今年3月，惠誉和穆迪将万科评级分别下调至“BB+”和“Ba1”，属于各自评级体系中的“投机级”。这是半年内两家评级机构第二次下调万科评级，上一次发生在去年10月、11月。
这两次评级机构下调万科评级的时点，恰是市场对于万科悲观情绪增长之时。
今年年初，万科被联名举报“偷逃税超千亿”的消息传来，烟台市百润置业有限公司实名举报万科涉嫌严重逃税行为。当时烟台万科回应称相关举报内容严重失实，两方“交战”多轮。
万科在烟台房地产市场耕耘多年，百润置业自称是万科合作的小股东，合作了十多年。而此次举报，包括百润置业在内共涉及10家当地公司，均为万科烟台的小股东。


这些企业都是万科的合作伙伴，在与万科的合作中，扮演小股东角色。例如，烟台市百润置业成立于2017年8月，同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司，其中万科持股51％，烟台市百润置业占股30％。
这些小股东在举报文章中提出了多项指控，包括非法设立金融机构放高利贷、欺瞒股东挪用项目建设资金、操控皮包公司获违法收入并私分、搞投机为团伙高管牟利、低价出售项目资产牟利、万科管理人员涉嫌偷税漏税、使用隐匿收入、虚增成本等手段侵吞国有资产等。
万科管理层在14日也对此作出回应称：本次实名举报的公司主要是实控人为李军的烟台日樱集团下属公司。烟台万科与合作方李军（以下简称“烟台合作方”）合作开发地产项目近 10年，合作7个项目。2021年开始，受市场整体环境影响，烟台多项目销售不及预期，利润无法达到初始可研指标。为保证项目建设交付和正常运营所需资金，项目公司资金无法按烟台合作方意愿继续分配。同时烟台合作方作为股东方，无视项目公司建设交付和正常经营所需，提出16亿元的没有合理依据的巨额诉求。
万科称，烟台举报方就万科挪用资金问题于2023年向烟台公安机关报案并被受理。烟台公安机关经过3个月调查取证后，于2023年11月作出决定不予立案。
当一个企业遇到困难的时候，所有原先繁荣时期被掩盖的矛盾纠纷都突然浮出水面。这次举报风波前的半年多，万科已经开始进入“水逆期”。
2023年7月，碧桂园宣布谋求境内外债务重组后，市场对于房企的“风吹草动”分外敏感。查看去年7月以来万科美元债价格走势，不难发现其已经历两次探底，第一次便发生在去年10月底、11月初，这也是万科震荡的起点。
2023年10月26日，万科多只美元债价格大幅下跌，其2024年上半年到期的数只久期较短的债券价格下跌5％~7％，部分久期较长的债券价格跌至不足面值的50％，甚至40％。
2021年房企陆续出险，多始于美元债价格暴跌与违约，这被视为房企爆雷的先兆。因此悲观情绪传导至境内债券市场，10月31日起，万科境内债券价格亦连续数日小幅下跌。
财报显示，截至2023年末，万科持有货币资金约998.1亿元，同比减少27.26％，而公司一年内到期的有息负债约为624.2亿元，现金短债比为1.6:1。

不仅如此，万科也在陆续对北京、南京、上海等关键地区进行城市合并，重组管理区域，任命新负责人。据「市界」了解到，上述区域尚未出现大幅减员现象。

听说河南万科经理也辞了

沙发 2024-4-19 11:19 评论(0) 收起评论

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万科就这个名字科技含量就高，一般都叫高科

地板 2024-4-22 14:03 评论(0) 收起评论

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