提纲： 1. 近期国内市场形势 2. 洛阳市场形势 3. 发展趋势预测 4. 投资、改善应对 5. 后记
国务院最新定调 3月22日国务院总理李强主持召开国常会，对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展作出重要部署，房地产重要性再次提升。 “要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善‘市场+保障’的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。” “改革商品房相关基础性制度”，而政府工作报告中的措辞是“完善商品房相关基础性制度”，相比之下，“完善”变成了“改革”。 这里的制度包括但不限于市场交易制度（预售、现售制度）、土地出让制度、税收制度、住房产权制度、监管制度等，预计下一阶段可能会有比较大的调整。还新增了“系统谋划相关支持政策”“有效激发潜在需求”“加大高品质住房供给”的要求。 “高品质住宅的供给，其重心在于‘高品质’，尤其是在户型、建材、数字化和低碳节能等方面需要有新的动作。某种程度上，接下来房企要适当围绕这句话狠抓高品质，谁做的出色，谁就可以在本轮房地产发展中有新的机会。 3月26日，北京昌平区首宗“好房子”、“带方案入市”地块摘牌。土地出让文件中要求：该项目的设计方案要选择全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖作品的设计方案；采用建筑师负责制；局部可设置不超过1000平方米架空层，不计入容积率；可建设风雨连廊，不计入容积率。 近期国内市场形势 人间四月天，又是一年盛花日、莺飞草长待开时。这个春天，楼市料峭：地产好榜样，带头大哥万科深陷暴雷风波，几年前，上一轮楼市低谷，万科喊出“活下去”，率先挖了个大坑，令同行摸不着头脑，先后跌入深谷，有说那一轮是万科“无病呻吟”先吆喝着“活下去”的；这一次万科没有吆喝，但市场都认为万科还能活下去吗？壮士断腕、变卖家产，总裁郁亮被山东合作企业实名举报、、、 万里长城永不倒，万科也不会倒。根红苗正，革命接班人不容倒下。家财万贯，有的是资产，哪怕是一寸土地都没了，还有那么多近两年各地国资平台“ 自摸”摘下的大片“良田”需求联合开发，土地款都不用先出，万科回到“屌丝”时代，也无所畏惧，岂不乐哉。 元旦新年前后，一线城市纷纷解绑限购政策，深圳、杭州、上海、北京通州等地，先后局部、全部取消限购区域，尤其是针对二手房，可以随便买，不要任何条件、任何地域的购房者，“杭州欢迎你”！ 一时间，各地新房销售萎靡，普遍同比下降50%+（前两个月碧桂园销售121亿、万科573亿），二手房爆震，很多城市都超过新房成交量。新房价格继续跳水，唯有西安个别城市上涨，不知借了什么“洪荒之力”，匪夷所思，有说还是来自周边山西、河南等高考移民家庭“蜂拥而至”。网红一哥董宇辉在一次直播中说过：当年他同宿舍的河南考生，比他高一百多分，他才觉得平衡了许多，之前一直抬不起头，觉得应该能上更高排名的大学。 3月15日，一、二线地产商的爱恨交加的“吸血鬼”，北京贝壳，杀入京都拍地阵营，正式进军地产开发，“众人皆醉我独醒，留得江山待后生”，各地产大佬全线溃败之时，万亿销售的地产龙头老大贝壳，来一统江山，计划到2029年，地产开发销售过千亿。只要有足够的开发用地，这目标应该是低了点。资金粮饷充足、客户百万，有何惧哉！近年贝壳又杀入家装、房屋租赁市场，旗下四驾马车齐头并进：二手房、新房开发、家装、租房。 3月28日，郑州市政府宣布2024年，政府平台公司收购10000套二手房，用于保障房，其中5000套“以旧换新”，带动新房去划，但愿能完成任务。去年洛阳在各媒体宣布八折收购5000套新房，结果不了了之，贻笑大方。 3月30日，万达商管宣布出让60%股权给中东财团、中信资本，投资600亿，股息高达8.8%，每年可获88亿分红。去年底万达商管未能上市对赌欠下的400亿+债，终于有了出处。老王这些年变卖万达自有资产、“不拿国家一分钱”，解决一些列“末日危机”，终于可以风平浪静，稍事停歇。 洛阳市场形势 今年前两个月，市区无住宅用地成交，孟津有127亩土地摘牌。销冠高新区正商城据悉推出6000元+/平米的低价诱惑，高点时卖8500元/平米；榜眼中成九都城均价10000元/平米的价格，并没有降多少，凭借万达商圈的绝佳位置，工程正常推进，实属不易；绿都双煞，洛龙区西板块。探花风启开元，第四名和风雅叙，优惠到比风起开元还低500块，8100元/平米，和风雅叙开盘价过万，一直比风起开元高千元，逆势下降到位才能有生存，当然不能有暴雷绯闻，比如道北曾是高品质开盘的旭辉天际，过万的开盘价，如今不到8000元/平米，也难有销售。 保利堂悦，特惠营销，八千出头的均价，比开盘价9500元/平米，优惠了不少，周边针对专业市场固定小业主，精准打击，销售一直基本在前五阵营； 建业暴了，排在第六位的建业中弘城，一直销售不错，排名靠前。百万大盘的积淀、社区商业配套自成一体，价值地主方中弘地产，本土地产三强，无暴雷绯闻。 近期洛阳二手房交易活跃，贝壳发布旗下门店每日成交在三、四十套，主要集中在城市核心区范围的次新楼盘，成交价比两年前高点时下降了2000元+/平米。五、六千就能买上城市中心的老小区，如凯旋路市府家属院等核心地段，有繁华商业、有学区、有暖气，实在是诱惑满满。作为孩子上学过度房，是上佳选择。以后也不愁亏本转卖，目前已经降到冰点的房价。要啥遥远的伊滨，要啥道北钢铁森林城市！ 发展趋势预测 国内市场：一线城市放开，并没有引起太大波澜，京、沪全面放开才是最后一根救命稻草，可能拉动全局，至今还没有消息。道是香港楼市放开限购引发国内富豪去“抢购”，主要原因是香港的租售比合理，租金基本能抵扣按揭，国内一、二线城市根本达不到。均价30万+/平米的房价，又筛走一批高净值家庭。国内京、沪核心区房产有价值，其他基本都不是全国性的需求，你不打开限购，香港抢了先机。据悉投资香港房产，一为保值增值，二为孩子高考提供便利，相当于北京海淀学区房，吸引力大大的。 洛阳市场：一线城市集体放开限购，二、三线城市基本没有了投资、保值价值，之前楼市火热的几年，一半以上的购房客户是为保值增值，一线城市限购不让买。如今投资买一线不香吗？买西安、武汉等城市还能为孩子高考争取100——150分优惠，这是巨大的诱惑。那边万把块的房价也多了是，又不是用来住的。未来怎么也比三线保值增值要好些。 投资、保值增值客户没了，洛阳就剩下刚需和改善需求。刚需客户会逐年减少，考取河南以外本课学子，毕业回洛就业比例会越来越低，购房需求自然少；本地改善客户是未来的购房主力，20年前的老房子住户还不少，如果城中村开发不重启，也没有核心位置新房地块提供，只能购买二手房近15年交付的楼盘。 三月，国家两会后，确定住房发展方向：加大保障房供给，放开商品房高端需求，即放开别墅类产品规划审批限制，联排、独栋是欧美居住产品发展的终极产品，未来城郊会提供诸多低密度产品，多层洋房、联排、双拼、独栋，满足高端改善客户的多样化需求。 低密度产品可供区域 高铁站以南至龙门片区：地产用地开发刚刚开始，城市向南扩张也需要城中村拆迁、更新改造，会腾挪出大片房地产开发用地。此片区临近5A级世界文化遗产保护景区龙门，南山大道以南，限高一般控制在24米以内，只能做低密度居住产品，山景别墅、伊河畔洋房会吸引改善客户的目光。 龙门地铁2号线已经通了几年，就差片区大商业进驻，政府可以引进类似麦德龙、宜家之类有影响力的大商业提前进驻，这类辐射全城的业态大商业适合在那个区域落地，不愁改善客户不来。 伊滨区：未来是否适合低密度改善楼盘的开发，取决于地铁是否能通达，没有地铁，一切都是枉然，不在片区工作，实在是不方便每日来往主城区，洛阳不是一线城市的框架，房价相差也不多。 洛龙区丰李片区：董大妈占据的1.2万亩格力产业园没多大动静，这片区未来适合发展低密度住宅区。有洛河、甘泉河公园天然高端居住区环境加持，也是缺一条地铁线。其实一条地上轻轨即可解决，投资不大，北京北五环外13号地铁线，东南到亦庄高科技总部区的7号地铁线，大都是地上轻轨规建设。 对于洛河以北的涧西、高新区客户改善需求，有一定的吸引力，另外可以吸引宜阳与市区工作、生意有关联的客户。 道北邙岭大道以北片区：市区北上，孟津下山，此片区大量“良田待开发”，由于地势坡度大，邙岭大道以北片区定位专业市场区域，这个片区低密度产品只能吸引周边专业市场小业主改善居住，还有孟津“下山”刚改客群，居住品质不会高，不具备全城严选。 白马寺南片区：连接偃师必经之地，一马平川，有洛河滨河公园加持，是个不错的低密度居住产品开发区域，但市区老城区以西客户，一向不来瀍河区购房，所以这个片区也只能满足城东客户的改善需求。 投资、改善应对：洛阳楼市下一步发展走向，预计会是：低价盘整、投资跑路、刚改待盘。房价在现有特惠价位拉升不大，多套房该抛的伺机而动，到一线城市去投资；刚改的有合适的新房、二手房区域，果断下手，再降的可能性不大，房价拉低的幅度，已经遮不住腚了，该出手时就出手吧！ 后记： 近期有传：王城大桥桥头堡建业洛神广场项目，建业要重新启动，去年国庆后与接盘侠万科“勾搭”了半年没扯上证，春节后万科频传“暴雷”信息，到处割肉换钱还债，预计无力接盘，毕竟是15亿的土地款，出售上海万科最盈利的七宝广场才换了7个多亿。建业“改嫁”找不到人家，也不能荒废了姿色，坐以待毙，每个月一辆劳斯莱斯幻影的土地款利息，两年多利息三个亿。近期各地豪宅热卖的消息频出，先开两三栋豪宅，拉一家国资合作站台保交楼，施工队垫资，投入五六千万够干到开盘，售楼部烂尾前基本都装修完毕。只要定位洛阳最高端大平层，定位两万售价不愁卖，这核心滨河位置足以定位全城最高端豪宅，不怕有钱人不来购买。 西工体育场城市阳台项目区域规划出台，目前一期施工如火如荼，城市核心区域大量住宅用地推出，与洛神广场终有一战，地段、滨水条件一样。如果说哪个更高端？显然是洛神广场，标准城市核心综合体、超高层定位，城市阳台更多是休闲、运动、商务，市井气息更浓郁些，不具备豪宅存粹性。
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