两会综述：看楼市发展趋势

今年“两会”上，房地产终于重回话题C位了。
去年“两会”的时候，报告中关于房地产的论述一共也就70多个字。
而今年的报告中，有关房地产的表述大概有350多个字，占据了一小节。
为什么今年给了房地产这么多戏份？
因为变革将至，一次房地产的大换血就要开始了……
3月9日，也就是上周末，在十四届全国人大二次会议举行的记者会上，住建部长系统而全面的告诉了我们，接下来的房地产市场会是什么样子。

重点表述：
一是最近一段时间屡次提到的房地产发展新模式。包括：
完善“市场+保障”的住房供应体系，政府保障基本住房需求、市场满足多层次多样化住房需求；
建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，以人定房、以房定地、以房定钱；
下力气建设好房子；
在供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。
二是关于房地产政策端的变化，住建部长明确提到：
城市政府要用好调控自主权。现在已经充分赋予了城市调控自主权，城市政府就要扛起责任，要根据人口情况、供需情况以及保障需求，编制好、实施好住房发展规划，因城施策优化房地产政策，稳定房地产市场。
三是关于防风险方面的表述。
这一部分很有意思，前一秒还慈眉善目地说：
会一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。
紧接着下一秒就强调：
对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。
可以说这一次“两会”对于房地产的表述已经很清晰了，说白了就是新房卷质量，房企拼耐力，地方比人力。
办法有了，接下来对于各地的楼市和房企来说，将要面临则是一场“换血手术”。


这次变革最核心的动作，无疑是房地产发展新模式。
这个概念也是此次“两会”关于房地产的表述中，占比篇幅最高的了。
那什么是房地产发展新模式呢？
这是一套包含了房地产双轨制；“人、房、地、钱”要素联动；现房销售；三大工程在内的一系列政策动作。
这其中，像房地产双轨制，这个概念早在1998年房改的时候就被提出了。
晚一点的像“人、房、地、钱”要素联动，也在2022年就被住建部提出来了。
可见所谓的房地产发展新模式，绝不是一拍脑袋想出来的概念， 而是一盘布局已久的大棋。
这步棋之所以要谋划这么久，就是因为它对房地产造成的影响实在是太大了，相当于一次心脏移植。
因为它切断了当下房地产极度依赖的两个“输血管道”：
供地和预售。
关于供地，今年2月27日，住建部在《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》中已经明确提出了12个字：
以人定房，以房定地、以房定钱。
将新增住房、供地数量直接和人口增量挂钩。
这直接从根本上颠覆了之前的供地方式。中央拒绝了地方继续躺平吃土地财政，而是让各地去抢人。
核心一二线城市要抢购买力，而三四线城市则是要争夺发展权。


这一次两会《报告》中提出了新型城镇化。
把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善“人地钱”挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。
这番话，其实就是说给城镇化率还不高的三四线城市听的。
要想发展就去抢人，抢不过大城市，就去虹吸农村的人口。
而对于取消房地产预售制，实现现房销售，也将在今年有一个大的突破。
去年年初的时候，全国住房和城乡建设工作会议中，对于现房销售的表述还是：
房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。
而今年“两会”中，相关表述已经变成了：
有力有序推进现房销售。
这种表述上的变化就能说明很多事情了。
而事实上，早在去年开始，现房销售确实是在不断推进的。
比如从去年开始，深圳、北京全都在土拍中加入了“竞现房销售”的竞拍指标，而且“竞现房销售”的地块还都是核心区的靓地。
比如深圳就拿出了断供多年的宝中核心区地块，目前这个项目已经更名中铁阅臻府，预计2027年交付。
今年“两会”上，央行原行长易纲也建言，设立房地产预售资金保险机制，防止预售房屋烂尾，随后向现房销售过渡。


房地产预售制造就了楼市前20年的飞速扩张，而从当下开始，那个时代已经走向了终点。
在切断了房地产原本依赖的输血模式后，房地产发展新模式也为市场创造了新的增长点。
这其中最主要的就是三大工程，尤其是保障性住房建设和城中村改造，无疑是房地产市场最大的两台发展引擎。
住建部长在答记者问时说到：
对于房地产市场，我们不能光看短期，还要看中长期。当前，我国房地产市场调整转型，稳定市场任务依然艰巨。
从我国城镇化的发展进程看，从我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造来看，房地产还是有很大的潜力和空间的。
这段话表达了两个意思。
一是我国房地产市场未来的最大增量，将主要来自于存量住房的改造。
二是，这是一个缓慢的过程，虽然无法短期内提振楼市，但是从中长期看，是一个可持续的路子。
这其中的存量房改造，其实就包括了城中村改造，以及保障房建设。
据统计，截至今年2月底，上海、广州、北京及重庆、成都、南宁、佛山等城市，专项借款授信涉及城中村改造项目超400个，实际已授信金额超1万亿。
而且这个数字还会不断增加。


去年中央政治局会议提出“三大工程”的时候，限定的范围是全国35个超特大城市。
而今年1月24日住建部表示，纳入城中村改造的城市扩围，将由35个扩大至52个。
这也意味着，城中村改造带来的资金体量将会超出想象的庞大。
除此之外，各地收购存量房用作保障性租赁住房的动作也在逐步加快。
2023年初，央行就设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，选了8个试点城市。
从去年开始，福州、济南、青岛、天津等城市都开始下场收购存量住房了。
预计今年下场收房的城市还会继续增加，这同样是为楼市输血的重要渠道。
另一个房地产市场的增长点，则是在商品房市场。
房地产双轨制，除了需要保障房解决住的问题，更需要市场解决多层次多样化的住房需求。
在前两天采访中，住建部长前后7次提及“好房子”。
这个好，其实指的是质量好、品质好，但是事实上，真正的好房子同样也是地段好，价格好……
前两天，上海第三批新房供应入市，价格掀翻了天花板。
此前上海新盘价格纪录的保持者，是三年前的翠湖天地五期，价格是16.5万元/㎡。
而这一次上海第三批新盘中，滨江凯旋门17.28万元/㎡、中海顺昌玖里17.2万元/㎡、华山夏都17万元/㎡……
新房市场正在悄然发生着改变，在保障房分流了刚需之后，越来越多核心城市的新房市场，正在向改善化、高端化转移。


因为质量好的房子可以改变房地产的口碑，但是价值好的房子，才是拉动楼市的关键。
房地产市场大换血的同时，无数房企也在这一刻迎来了最终的命运。
菩萨低眉和金刚怒目，将是对待不同房企的两种态度。
首先，住建部长明确说了，会一视同仁支持不同所有制房地产企业合理融资需求。
在行动上，则体现在房地产白名单的不断扩容。
据统计，目前全国31个省份312个城市建立了房地产融资协调机制。
上报的“白名单”项目达到了6000多个，截至2月底，商业银行已经审批贷款超过2000亿元。
而按照各大国有银行实际对接的项目来看，这份白名单最后的数量将会超过8200个。
涉及的贷款总额将达到3.2万亿，而且其中三分之一都是新贷款。
这是一笔体量相当庞大的资金，甚至可以和城中村改造涉及的资金体量媲美。
而这也是央妈给到房企的最大诚意了。
房企把无力负担的新房项目提交给银行，让银行和政府兜底，而剩下的路怎么走，还得看自己。
所以最近大家可以发现，不少房企已经开启了疯狂“卖卖卖”模式。
万达已经接连卖掉了太仓万达、湖州万达、广州萝岗万达、上海松江万达、周浦万达……就在不久前，还将自己11万㎡的上海金山万达，卖给了中联基金。


碧桂园也没闲着，将位于广州的多种物业，打包卖出。
万科也在加紧回血，先是将深圳高新投6.16%股权出售给深投控，紧接着又将旗下最为优质的商业项目之一，上海七宝万科广场50%股权，以7折转让给领展……
那如果卖完了还是资不抵债，或者压根就没有什么资产可以卖的房企，又该怎么办呢？
结局很明确：
对严重资不抵债、失去经营能力的房企，要按照法治化、市场化的原则，该破产的破产，该重组的重组。对于有损害群众利益行为的，坚决依法查处，让他们付出应有的代价。
接下来楼市的机会在哪里？答案已经很明晰了。
首先，一线城市虹吸全国，省会城市虹吸全省，三四线城市虹吸农村，城市分化已成定局。
而不同层次的购买力就决定了不同城市楼市的天花板。
吸引了商人、高级人才、高学历人口的核心城市，楼市的价值将会迅速抬升。
而一心只想留下农民工兄弟的三四线城市，只能疯狂打价格战。
房企的阵线也会从三四线城市收缩。
事实上，早在前两年开始，像碧桂园这样坚定走三四线市场的房企，就已经开始拼命收缩了。
而收缩的方式则是降价甩卖。
去年开始，广东这边惠州，东莞，肇庆的一堆碧桂园楼盘都在降价。
东莞的万江碧桂园云樾半岛，原本3.5万的房子，降价到2.5万在卖。
惠州的碧桂园十里江南，原价一万多，直接降到7字头起，而且是精装。
可即便如此，碧桂园的动作还是慢了。
有碧桂园的例子在前，今年房企收缩的动作无疑将更加猛烈。
而随着人口和房企资金加速向核心城市集中，房地产将成为一个地域性的概念。
核心城市的房地产依旧是支柱产业，是经济引擎，是压舱石。
而其他城市，没有房地产。

沙发 2024-3-14 19:56 评论(0) 收起评论

评论

而其他城市，没有房地产。

没有房地产，地方政府要凉凉。世界上绝大多数地区，不动产税收都是地方政府的主要收入之一。没有土地收入，这日子咋过？

板凳 2024-3-15 08:52 评论(0) 收起评论

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