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早在今年1月初，央行和金融监管总局就已联合发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》。 这份重磅文件江湖人称“租赁金融17条”，其核心主旨在于支持住房租赁企业批量收购存量住房用于租赁住房。 2月21日，重庆市举行了租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式。
国家队开始进场收房子了！ 本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购了7个项目用作保租房。 虽然至今未透露具体项目以及项目原有单位情况，但根据官方给的通稿可知： 这些收购房源主要集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，尽可能体现职住平衡。 本轮总共收购房源4207套，以70平方米以下小户型为主，预计下半年开始陆续投入运营，将有效满足广大新市民、青年人多层次住房租赁需求。 这次国企收购存量住房的钱是哪儿来的呢？ 1000亿“租赁住房贷款支持计划”！ 这是2023年，人民银行专门设立的结构性货币政策工具。 简单来说，金融机构发放租赁住房购房贷款，贷款利率原则上不超过3%；央妈按贷款本金的100%予以资金支持，利率仅有1.75%。 统计显示：截至2022上半年我国重点50城的租金回报率为1.95%； 经历了近1-2年的行业深度调整之后，许多城市的租金回报率其实已经上升到了2%以上。 像重庆这样的西南地区重磅城市，其整体租金回报率甚至可以达到2.5%上下。 1.75%的资金成本与2-2.5%的租金收益放这儿一比，公益属性、微利属性马上就体现出来了。 前者保障以人为本，后者保障玩得下去。 央妈的1000亿“租赁住房贷款支持计划”真可谓老谋…不是，真可谓深谋远虑、一举多得！ 首先，国家队下场收购商品住宅，给去库存提供了一条全新的思路。 以重庆为例，高库存、天量供应与投资预期不足，导致楼市中短期筹措资金明显不足。 最明显的表现，就是重庆在售项目流速偏慢、去化压力过高。 2023 年，重庆中心城区供应商品住宅约 499.2 万㎡，同比下降 14.7%；同一时期，成交商品住宅约 628.8 万㎡，同比小幅增长 4.9%。 但是！截至2023年底，重庆中心城区商品住宅广义存量4650万㎡，其中有效库存4091万㎡，去化周期已经干到了78个月。 从新闻通稿中我们注意到，这次国企下场收购的项目，几乎都集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区… 也就是说，连这些地段的房源去化问题都需要国家队出手了。 另一方面，重庆二手房挂牌压力巨大、以价换量、越卖越多等问题，同样是国家队加码的重要原因。 目前，全市累计挂牌存量超20万套，而2023年重庆二手房总共销售10.73万套。 国家统计局最新数据显示：2023年12月重庆市二手住宅销售价格指数同环比均下降，其中环比已连续8个月下降，同比降幅也有所扩大。 根据贝壳研究院的统计数据来看，2023年重庆二手房库存房源单价为13996元/平方米，同比下跌6.2%，涨价房源占比仅4.7%，同比下跌17.7%。 一位在重庆链家门店工作的老妹儿电话里吐槽说：“140-150万总价的房子，降价8-10万卖的很普遍…”
与此同时，重庆的住房空置率同样居高不下—— 根据贝壳研究院的报告，2022年上半年，国内28个大中城市的平均住房空置率为12%，重庆的住房空置率位居前四，超过15%。 住宅交易终端的情况，显然已经影响到了新房市场的整体预期，进而拖累去化流速。 此外，近年来重庆土地出让金收入降幅明显。 2023年，重庆市中心城区全年共成交27宗涉宅地块，总占地面积约2238亩，总出让金额约227亿元，超过80%的地块是底价成交！ 2022年，重庆土地出让收入为1561.9亿元，同比下降23.6%，2023年的情况，麻烦老铁们自己百度一下子，杀伤力有点大… 再说个扎心的事儿，2022年重庆市付息成本达到1125.0亿元，同比增长9.3%。其中，城投付息成本为784.8亿元，占比69.8%。 月月不开张，还顿顿麻辣烫…马斯克也经不起这么玩啊！ 既然土地市场和新房、二手房市场走到了这一步，下猛药去库存当然也就成了必然选项—— 既能改善项目去化情况与房企现金流，又能通过压缩商品房供应优化预期，何乐而不为？ 2016年涨价去库存，2024年回购去库存… 这玩意儿确实有搞头！
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