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文|杨国英 楼市山雨欲来风满楼？9月份的7城限售刚启，10月份的房地税又来？ 脑神经在调控政策的反复冲击下，很容易变得异常敏感。最近两天，向我咨询房产税的认识或不认识的朋友，一天数起，且语气大多已呈惊弓之鸟状，初始我倒是热情，继而不堪其扰，莫如写长文一并回应。巧合的是，大鱼号编辑正约此选题，看来“英雄所见略同”啊。 一起乌龙事件 这是一则惹得人心惶惶的新闻——近日，宁夏出台《宁夏回族自治区房产税实施细则》，根据《细则》，房产税依照房产原值一次减除30%后的余值计算缴纳的，税率为1.2%；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。新细则自2018年1月1日起执行。 既然边远省份宁夏都出台房地税了，那么，全国性房产税的开征还会远吗？上月七城刚刚限售，现在房地税又来了，楼市是不是进入寒冬了？一连串的焦虑模式…… 听信传言，不求甚解，已成为当下移动传播时代的弊端。其实，这是一起房产税乌龙事件。 为什么说是“乌龙”？对此，10月21日官方已做出回应“且看房产税九问九答”，仔细阅读即可知，原来，所谓宁夏出台的“房产税”，并非是新政策，而是对原有条例《宁夏回族自治区房产税实施细则》（宁政发〔1987〕）的更新替代。此“房产税”名为“房产税”，实为广义之“房地产税”——“房产税”与“房地产税”虽仅差一字，但相互混淆却谬之千里。广义的“房地产税”包括“房产税”， 但现行之“房地产税”侧重于开发和交易环节，而“房产税”则更倾向于持有环节。 “真龙”渐行渐进 这起“房产税”闹剧，虽确定为“乌龙”，但“真龙”其实已渐行渐近。 其实，严格意义上持有环节的“房产税”，早在2011年，我国即已在上海和重庆两地试点，在房价炒作之声渐盛的今年初，重庆甚至还对“房产税”进行了加码——之前重庆“房产税”的征收范围，有两类不变：一是针对独栋商品住宅（可简单理解为独栋别墅），二是建筑交易单价为（上两年）主城新房成交均价2倍及以上的住房。但针对“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）这一类却明显加码，原来只对“三无人员”的第二套房（含第二套）进行征税，现在即便是首套房也要征税。 持有环节的“房产税”，早在6年前即已试点，这说明政策层面早已对全面开征“房产税”做前期准备。 而全面开征房地税，之所以拖延至今仍未落锤，原因众多，核心无非有二：一是全面开征“房产税”需要局部区域的先行试点，以便总结经验教训，寻找符合最大公约数的全国征收方案；二是全面开征房产税，须将全国人大立法作为前置条件，对此，今年二月，住建部副部长陆克华在回答记者提问时已经明确“房地产税（房产税）这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房地产税立法，并适时推进改革”。 全面开征房产税势在必行 全面开征持有环节的房产税，舆论一直视之为猛虎，尤其是屯房客们，认为房产税一旦祭出、房价必暴跌。 事实其实不然。上海和重庆两地试点房产税已有6年，但是，从房价走势看，上海与其他一线城市基本保持同一节奏，重庆房价虽然滞后于大多数二线城市的涨势，但是，在过去一年，其与长沙、青岛等地的强势补涨势头相当明显。 对于现阶段的中国楼市，房价的核心助涨动力依然是“产业变迁带来的人口大城市化”，也就是说，只要“大城市住宅的供给量”满足不了“人口大规模迁移的数量”，那么，一二线大城市房价的上涨逻辑就没有变。至于限购、限贷、限售、房产税等调控手段，最多只能作为短期的变量而存在。 更何况，房产税作为广义“房地产税”的持有税种，其如果全面扩容，那么现行“房地产税”必然要作一定的动态调节，亦即是说，如果开征持有环节的房产税，那么原有开发和交易环节的房地产税种，比如营业税、所得税、土地增值税、契税等，则有必要该减的减、该免的免，以避免间接的重复征税。 不必视房产税为猛虎，事实上，房产税作为财产税的一种，早已是成熟国家的通用税种。至于舆论所质疑的“我国商品房的产权年限”，其实在今年两会期间，李克强总理已做出间接回应“住宅70年产权续期无前置条件”。 无论是基于政策的预期，还是国际惯例，抑或是地方政府土地财政难以为继亟须引入房产税进行调节，全面开征房产税均已势在必行。 开征房产征是必要的，我们不必忧心。我们更需要关注的是，在房产税全面扩容的过程中，如何做到合法合规、有理有据，比如，应将房产税立法作为前置条件，以防止局部地方随意征收，再比如，应做好房产（不动产）数据的全国联网，还有，应该做好广义“房地产税”（包括持有环节的“房产税”）的综合调节。
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