从本期开始，陆续刊发十八年来我对洛阳楼市发展的年度盘点记录，
近期疫情静默，恰好有时间整理、编辑成册，
回忆那“群雄逐鹿 战火纷飞”走过的岁月。
2004洛阳楼市前瞻
2003洛阳楼市销售面积比上一年增长30％，达到131万平方米，同全国行业总体增长速度相近。这一年高层经历了价格滑坡，多层稳步上涨，商铺到处开花，小户型初露端倪，广告媒体露出笑脸，购房者慨叹：怎么还没有好房子可选择、、、 2004洛阳楼市全面整合，产品种类增多，数量聚增，外来公司纷纷杀入，项目竞争更趋激烈，部分产品市场过剩成必然，营销代理成趋势、、、
血雨腥风南昌路 2002年，洛阳楼市由南昌路项目领跑，当年兴隆花园、滨河新村、中泰世纪花城、申泰嘉园充当市场的主角，引导楼市高端产品的走向。 2003年，除了“中原人家”一个多层新盘，南昌路陷入沉寂，项目开发进入后期，没什么新的活力。 2004年，南昌路板块重燃战火，风云再起，这条路沿线一下子出现十来个项目，中原人家的小高层、向阳轴承厂的全高层社区“九都春天”、招商中心后中泰新地块、725所市重点工程、海关东临的中侨“水榭景园”、“滨河新村”四期、自来水大厦后院“明珠花园”、周山路上还有两个不知名的项目要启动；洛阳大酒店西100亩“奥阳康城”、对面“清华园”、洛浦公园西大门“翠堤湾，”它北侧还有200亩待招标的空地，这么多项目集中在不到2公里的战场上，拼杀的残酷可想而知。这个区域主要是高层产品的竞争，多层项目基本不会有多大拼杀，只要价格不太离谱。至于高层项目谁能胜出，还要看年终盘点。
洛浦沿线战火飞 自洛浦公园建成，沿线开发的楼盘纷纷打出水岸生活概念，前两年洛浦开发带上的楼盘屈指可数，今年将群雄并起，战火纷争。 御博城新的一期继续开发，从牡丹桥的文兴“碧波湾”（暂定名），直到南昌路洛浦公园西大门“翠堤湾”，一字排开，原有的“碧水云天”和“盛世唐庄”二期，一同加入这个阵营。共有七、八家开发商在这块天然宝地，最后的洛浦水岸第一排摆开战场，刺刀见红，一决雌雄！尤其是高层产品竞争，将达到白热化，不是卖不掉，关键是如何卖个好价！洛浦水岸住宅日渐珍贵，但同期上市这么大体量高层项目，加之市中心地段的高层也很有吸引力，高层房将面临严峻的挑战！
老城、瀍河始逢春 老城、瀍河两区近两年开发一直是小打小闹，挖个坑种个萝卜，三、五栋楼的小规模，灰头土脸的产品，实在是难以改变原有区域老旧形象。 都说老城、瀍河没有购买力。老城区有潜力，有全市最集中的商业小业主，有几十万、上百万的主多了去。据说青年宫摆摊卖几十年酱肉的老太太竟然能买得起中房福王府价值300万的铺子，并且一次付。关键区域一直没能提供高档楼盘开发项目，完全有市场需求，或者作小户型产品，很多生意人有这方面需求，忙起来住一下，或投资出租都很方便。开发商没有深入市场调研，提供满足市场需求产品。 尽管今年有北大街的亚威金城、南关的“风化小区”、马市街沿护城河两岸拟规划大型商业项目“夏风金水园”，项目规模不小，从已出台的规划看，还是沿袭了以往的中低端产品结构，缺乏新意，只是在规模上大了些。但愿今后能够结合市场需求，做一些尝试性的中端产品，满足当地购房者的需求，为老城楼市的品质提升添上新的一笔！ 瀍河区主要项目规划有：位于区政府南，占地近60亩，规划8万平方米的多层项目；华林新村以北邻近瀍河，占地近50亩商住小区；启明西路黄委会以西的60亩地块，规划10万平方米的多层项目，这些项目要到下半年才能启动，但愿在规划、设计上能为整个区域增加亮丽的一笔，而不是象正在建设中的东花坛9路车站西的新天地花园，外立面本身加贴了比涂料高档的墙面砖，由于颜色搭配极不协调，弄巧成拙，使城市东大门形象出现难以弥补的缺憾！
高层进入新时代 洛阳高层住宅经历了2002年的的急剧升温，到去年的价格大跳水，进入滞销阶段。 按政府规划，今年市区主要道路沿线：中州路、凯旋路、九都路等，新报批项目规划均为高层，预计当年开工高层项目60万平方米。主要有：西工游园西侧的“国际商贸中心”（原老国际旅社旧址），2栋28层商住楼；图书馆西侧洛阳名商房地产公司开发的2栋28层商住；延安路北侧，景华路至牡丹广场36号街坊地块，由中原置业公司开发；西苑公园西侧60余亩的“九都春天”（原向阳轴承厂）高层社区，打着上海开发商旗号；上海市场步行街北口的“东方广场”，规划4栋28层，工程一年前就挖了坑荒在那，今年至少要开发2栋；广州市场“润峰广场”后2栋26层的“万国银座”商住楼，由于对市场没有信心，豪华的售楼部建成半年多一直没敢再动，在今年高层项目云集的市场上，不可能再作观望；西工体育场西侧足球场地块，规划5栋高层，独一无二的运动环境，打造成洛阳的“奥林匹克花园”条件得天独厚； 今年高层项目在售面积，新开工加以往未售出，预计在80万平方米。谁能胜出？已不完全取决于地段，而取决于产品本身，这是地产行业竞争最根本的法宝。今年市场形势是好地段都是高层项目，各自都有地段优势，竞争相当残酷，好的产品没有好的营销也往往是事倍功半，洛阳高层产品营销的时代就要到来。 不管购房者是否有准备，洛阳的高层居住时代已经到来，在市区好地段，多层即将告别舞台，对于高层项目，将是几家欢喜几家愁。原有卖不动的房源，有相当一部分可能面临价格缩水，毕竟新开发的项目有更多的竞争优势。
商铺处处燃战火 近两年,洛阳商铺市场异军突起，遍地开花。“润峰广场“、“珠江路商业街”、“君临广场”三驾马车引领商铺市场竞争格局，使洛阳商铺市场进入战国时代。“中房新街”、“香榭里阳光”齐头跟进，主次干道临街商铺项目数不胜数。 今年商铺市场主要是大商场项目，由于城市中心区域规划都是高层，开发商为取得最大回报，高层下三、四层规划为裙楼，为商场式大铺面，如：人民西路西侧的“国际商贸中心”；上海市场北口的“东方广场”；凯旋路上图书馆西侧规划的2栋28层底下4层商场；珠江路商业街三期靠近九都路小高层下的两层商场；南昌路725所地块沿街拟建大型商场等项目，今年开工的商场式商铺面面积，保守估计不少于20万平方米，很难指望卖到去年“润峰广场”、“君临广场”的价位，这是开发大型商场项目不得不面对的事实。 独立商铺产品有规模的项目是去年底开盘的“中房新街”、“香榭里阳光”和今年向阳轴承厂地块的“九都春天”底商、老城北大街“亚威金城”街铺、马市街附近沿护城河两岸拟规划为600米长，类似南京秦淮河风情的“夏风金水园”等项目,预计今年开工面积也不会少于20万平方米。 另外，从牡丹桥向西到污水处理厂，沿洛浦沿线水岸第一排的几个项目，计划把低洼的地势填平，顺着规划路建一条商业街，这一方案正在规划审批中。如果规划批准，这里将出现洛阳最有价值的水岸风情商业街，即增加了开发商的投资回报率，又为城市无偿做了配套商业设施，而且还能解决就业、增加税收，最关键的是大大提高了城市水岸风情生活的品位。
写字楼不留神就过剩 今年写字楼项目将同去年商铺市场一样，遍地开花。在市区主要路段新开发的项目中，几乎都会有写字楼的身影，原因是中心区域可供开发的地块较小，没有规模，不适合做住宅，只有上写字楼。 还有一个因素是去年市场上屈指可数的几个写字楼项目都卖得不错，更增加了开发商做写字楼的决心。中州路沿线从东向西：玻璃厂路口的“天力商厦”；笑天影城东的“新坐标时代”（原名为“天骄时代广场”）；人民西路西侧2栋28层商住楼——“国际商贸中心”，有相当一部分会作为写字楼；八一路闲置了两年的“世纪佳苑”项目，也要启动临街的写字楼；芳林路口东地快已开始拆迁，开发商有意建一座数码大厦；博物馆附近还有一个下半年待开发的项目；延安路上的“地久世纪大厦”，两年前就挖了个坑，一直没敢动，赶上今年写字楼市场群雄并起时代，也只得硬着头皮上。 “君临广场”今年计划在临凯旋路上建写字楼 ；上海市场北口的“东方广场”，也有相当一部分会做写字楼；海关后面的“水榭景园”也有计划建一栋写字楼；老友谊宾馆的皇朝食府部分要扒掉新建高层，集高档酒店、写字楼于一体。加上一些还未透露的项目和市场上原有的几个烂尾楼也在蠢蠢欲动，想分一杯羹。预计今年写字楼项目将有十几个，近20万平方米。市场明显过剩，另外一些高层住宅项目也吸引着为数不少的小公司投资办公，今年写字楼市场前景不容乐观。 截至目前，洛阳还没有高档、纯写字楼产品，如果哪个项目规划能朝这方面努力，势必会在写字楼市场大战中脱颖而出。
外地公司入市忙 前两年市场上仅有三、两个外地公司进入，今年新开项目有来自深圳、上海、郑州等省内外的公司不下十余家，一般都或多或少的与本地公司有着很密切的联系，真正在当地有实力的公司几乎还没有想进驻洛阳这样的三线城市。可见洛阳的城市吸引力还很不够，主要原因是楼市升值的空间不大，房价一直缓慢爬升，还不如长三角周遍的一些县级市，这两年房价几乎翻了两番，因此连万达、金地、顺驰这样的大公司也趋之若鹜。 洛南新区开发，政府紧锣密鼓地进行着政务区的建设，去东南几个沿海大城市招商，至今没有多大进展，象河南建业这样的“老狐狸”考察了几次，也不敢冒然进入，洛南的开发单独靠本地开发商是远远不够的（本地开发商对洛南的开发没有多大的热情），不进入市场大运作，而单单靠政府的非市场力量，难有起色。洛河以北还有大量的土地、旧城改造用地可供开发。洛南大开发，总是雷声大，雨点小，只是听听号角而已。
地产广告凯歌高奏 去年楼市广告总额，所有媒体之和在1800万元,其中洛阳日报社就占了一半,今年晚报又加扩了楼市版面。市场新项目、大项目、高层项目明显增多，广告额将会大幅攀升，预计增幅会超过30％。电视广告继续扮演楼市媒体广告的小角色，与有着四个频道的电视台规模极不相称，去年不如每周一期的“广电报“所占的份额多，如果机制转变得快，会有很大的上升空间。公交广告、户外广告都会稳步攀升，另外市场上又新出现了几份相关杂志，尽管不太成熟，但多多少少会增加些广告的投放量。 总体看来，洛阳地产广告行业发展的前景很大，但整体水平的低下制约着行业蓬勃向上发展。本地广告公司几乎没有策划创意人员，一般只能在客户提供文案的基础上配配图，成为一种“匠人”角色，好的设计人员根本留不住，只能依靠外地实力型公司的介入才有可能唤醒本地行业的觉醒！ 展望2004洛阳楼市，必将是近几年发展势头最快的一年，从此以后，洛阳房地产行业大发展的局面才真正展开
| 
