2022 洛阳楼市年中分析 时光如梭，年已过半。 洛阳楼市同全国一样：市场低迷，血雨腥风；政府救市，杯水车薪。七月11日，港股恒生指数宣布剔除恒大、融创、世茂、佳兆业等一批暴雷企业，从此告别股市继续圈钱的美梦。更有一大波地产公司在惨淡、哀嚎中匍匐前行，暗夜中等待不知何时会来的黎明前那一缕曙光！ 大潮退去 谁在裸泳 浓眉大眼的建业，在春节后浮出水面裸泳。去年暑期一封递交省政府的“求救信”，透露出资金链断裂的无奈，然老胡面对市场的责问，“大言不惭”的声明：“建业没事，只是前期投入文旅项目百十亿资金难以收回，不影响大局”。吃瓜群众皆不信！ 国庆后，建业全省八折房全面铺开，“苟延残喘”了一阵。今年正月十五刚过，伴随互联网公司、地产上市公司大裁员的冲击波，建业宣布：五大集团合并成一个，裁员力度惊心动魄：粗枝大叶的砍，砍得都是中、高管。
随后继续推行打折房：洛阳定鼎府7500特价房、中州府8000、伊滨观山悦8000-、王城大道桥头堡“洛神广场”天筑项目至今趴窝在坑里，有传一直在寻找意中郎君“改嫁”奔袭途中，12亿+的地款，撂荒一年半，利息近两个小目标了！ 五月，建业全省所有商业项目运营打包卖给了万达老王：十年经营权7个亿；六月前后，老胡引进国资收购“只有河南”和“电影小镇”大部分股权，建业上市公司股也拉上国企增资换股：本轮7亿可转债如在2024年全部转为股份，河南铁建将会成为建业地产的最大股东，持股比例上升至40.8％，而胡葆森的恩辉投资则变为第二大股东，持股比下降至34.3％。 老胡终于搭上末班车，抱上国企大腿，“上岸从良”。国进民退正当时，前五个月全国房企拿地100强排行榜上只有三家纯民企：龙湖、碧桂园、滨江，寥若星辰。 夏至收麦季，建业在一些县区掀起“小麦换房”、“大蒜抵房”营销小高潮，房子不知卖的咋样，这股“以物易物”的小风刮起来，如同新东方直播的“兵马俑”董宇辉，十来天时间，以一己之力拉升新东方股票六倍增幅，让不少大佬机构解了套，腾讯跑的最快，韭菜遭殃。据悉建业股份也涨了30%，不知是不是换小麦、大蒜的功劳。
三、四月份，其他一线品牌楼盘继续推进特价房，低于原来售价1500元/平米+，如道北旭辉时代天际8500，伊滨中梁柏悦府继续推行8000-，绿都三盘齐发，继续折上折，去年中秋送业主的大黄鱼，房价到如今不知折了几条“小黄鱼”（金砖）。 “不是我不明白，是这世界变化快”。融创年后一系列卖卖卖，美债延期也顾不得脸面，当年看不懂的“白衣骑士”终于丢盔弃马，光脚跑路，应了那句老话“不是不报，时机未到”；闽系地产几乎全线崩溃，旭辉相对还有口气，也纷纷丢包袱、割资产，据悉已无洛阳市场拿地计划。近期郑州市场统计前五个月销售十强，同比普遍下降六成，碧桂园三十余个楼盘仅仅销售23亿+，建业七、八个项目合计销售13亿，在去年这个时节就是一个楼盘的开盘销售额。 6月20日，郑州出台“棚改房票新政”，此轮棚改3000亿资金投放，不发拆迁赔偿款，发房票，只能在政府指定的楼盘购买，并享受8%优惠奖励，此招“毒辣”，拆迁户别想拿着几百万赔偿款到处“霍霍”，只能买房，拉动郑州楼市良性循环。2021年，郑州烂尾楼盘达到20%+，位居全国榜眼，近期流传的烂尾房维权“赋红码”事件，就是郑州一大创新，取款赋红码，维权赋红码，让你“有回无来”，放荡不羁的“国际郑”，就是勇于创新，敢于为天下先。 进入六月，旭辉也传出大力裁员、精兵简政，收缩战线，最后一个未流传暴雷的闽系房企，这一次不知是否能“蒙混过关”！ 大潮退去，原来大佬们都在裸泳，还不如前段火爆全网那个深圳大战劳斯莱斯的宾利女郎的价值2000元+内裤，被有心的网友人肉扒出，开“50辆劳斯莱斯来”堵车，真是豪气冲天，让这些上市地产裸泳的大佬们情何以堪！
刚需上车 买房时机 自从去年国庆后市场降价潮，很多网友都问：现在是买房时机吗？每一次楼市下行，越是降价，购房者越是观望，都有一颗不变的抄底心！ 洛阳楼市整体下行，在这十几年有三次。 第一次：2009年前后，全国市场陷入熊市，洛阳没例外。 当时市场高层整体售价在3000——3600元/平米。泉舜一期在高点3400左右，直接打到2888，十层以下一口价！力度不可谓不大；银润中央广场从精装修6000，下探到毛坯3600；红太阳从3200打到2800；华阳一期3600下调到3200；中泰世纪花城五期（最后一期），从3200跳到2800；这就是当时的市场环境，那一轮抄底的并不很多，销量不旺，直到过了一年后，房价跃入4500+，市场销量大增，白白多掏了条绿都牌“大黄鱼”！
当时我一个朋友想买看不到河2800的御博城，让我劝说买了泉舜的临开元湖第一排150平米大三室，2888元/平米，还要了5000元优惠。如今御博城二手房价在1.1万左右，泉舜的临湖房子在1.5万+，差价4000+。买房不要看新房售价是否贵几百块，要判断未来二手房的价差，好地段、好品牌、好产品都是未来增值加快的密码。 第二次：2017年前后，全国楼市低迷，洛阳楼市下沉。 当时市场高层整体售价在5200——5600元/平米。建业龙城5300特价房4800；棕榈泉5600降到5200，那会高铁板块竞争激烈，销售并不好。经开区的紫悦府洋房刚挖坑，从6000直接干到4500，销售惨淡，那一轮也没多少购房者抄底。都是在2018年房价涨到8000+后才疯狂吸进，一年多光景，两条绿都牌“大黄鱼”蒸发了。 这一轮上涨一直持续到去年七、八月份，开盘必清盘，热销十个八个亿那都不是事。2019年郑州普降的那一轮也没能阻挡洛阳楼市引吭高歌、疯涨的步伐：伊滨区主流楼盘直逼10000+，与高铁板块核心区、洛河以北核心区只有1500+2000元/平米的价差，地价却相差300万/亩+，利润大大的。伊滨这一轮房子卖疯了，在四大场馆、地铁三号线规划的加持下。
第三次：去年国庆至今，全国历史上最严重的楼市“崩塌”，一线品牌房企大都进了“ICU”。 去年国庆前没几天，绿都业主都领了条“大黄鱼”（价值20万），业主们都沉浸在无比喜悦当中，其他楼盘的业主纷纷投来羡慕的目光。然国庆第一天晚上，绿都就联合中介各大门派，推出疾风暴雨式的大降价：不论楼层，特价降2000元/平米，妥妥的一条“大黄鱼”。虽然这活动一出台就遭到前期业主的强烈抵制，执行了两天就被管管局查封，据悉绿都三盘两天销售了160套+，那会大多数楼盘月销售都在个位数徘徊。 前期业主辛辛苦苦几年攒下的20万，一夜之间灰飞烟灭，去年国庆后的特价房大都执行到现在，基本没有恢复，均价普降1500——2000元/平米，销量普遍同比下降5成。四、五月销售低迷时，有个别楼盘销售数据很亮眼：中弘卓越城、尊府，基本月销在50套+，超过10000+的售价，涧西片区刚需的力量如此强大。
前车之鉴，历数洛阳市场几次楼市下行期的表现规律，目前是否可以买房，应该能得出结论： 1. 刚需客户不用想，房价下行半年，开始略有抬头，现在买房能省条“大黄鱼”，为啥不买？再降的可能性不大，除非这家楼盘同恒大一样崩盘，但那样就会烂尾，敢买吗？ 2. 投资客户不买可以，房价不涨，几十万首付打进来无法实现理财增值，如果有其他投资渠道可以分流。 说道理财，洛阳这样的三线城市除了买房，炒股（大多人都亏进去）也没啥可投的，房子起码还能存在，等待楼市复苏、上涨。股市踩不好点，可要一落千丈，剩下一堆废纸的，如同建业的股票，跌到谷底 ，面值7毛。
楼市红绿灯 直行拐弯？ 房价不会涨了、下半年房价还会拉升？两种购房客户观点，孰是孰非？经过这一轮楼市调控，大部分体质不好的开发连锁企业基本中风（融创、蓝光）、半残（建业、佳兆业）、夭折（恒大）、、、、、，几乎没有保持完整体肤的。一线地产仅有碧桂园还在叫嚣：“风景这边独好”，但坊间传资金链接近断裂不绝于耳，带头推行高周转的是他，不暴雷似乎不合天理！ 与融创、恒大暴雷不同的是碧桂园几乎没有住宅以外的重资产产业，不做文旅、不干商业、不做汽车、不做冰雪世界，也不做超高层，忽悠市场的机器人产业，消耗不了几个钱；另外一个因素是企业的跟投制度：尽管他家高管薪酬最高，动则千万、上亿，但绝大部分都没有发给个人，均跟投在项目中，肥水不流外人田、也没流入自家田。恒大的暴雷，员工跟投打了水漂，碧桂园的未来也会如此。 六、七月间，江西恒大业主打响停贷第一枪，全国各地群起呼应，揭竿而起，纷纷效仿，一周就有百余楼盘积极跟进。郑州停贷楼盘位居前列，永威合作的人才房烂尾闹得国际郑颜面扫地，“烂尾之都”正式加冕。资金监管银行与房管局推诿扯皮，相互攻击，按揭购房者成了他们与烂尾项目的板上鱼肉。百姓苦于烂尾、交房品质粗制滥造久矣，何时是尽头？影响安定团结的大好局面。
针对洛阳市场，烂尾项目相对偏少，停工项目逐渐增多。蓝光、佳兆业、旭辉、建业项目交付延期，整体市场还没有大面积停工，但磨洋工、假复工不在少数。王城大桥北桥头堡建业洛神广场项目还在趴窝中，挖坑后、售楼部进入装修状态后停工近一年。7月21日与河南铁投占股29%战略合作正式签约。作为一个国资平台公司，不会介入洛神广场这样的高占比商业项目投资开发，据悉建业龙城三期铁投入资开发，那是个成熟区域的绝版项目，体量不大，是个稳赚的项目。 前七个月，洛阳市场化竞拍地没卖出一块，城投摘了几块地均为人才公寓、安置项目。据悉美的、旭辉这样的一线公司已不再计划在洛阳拿地，退缩回一线省会城市。 上半年一块地都没卖，下半年指望有什么新盘上市？只能是去年拿地的项目：道北片区聚克隆家电城173亩地块碧桂园项目（好卖的洋房产品规划占了一半）、丰李片区中泰110亩甘泉河项目（有可能上部分第四代住宅产品）、洛神广场预计还要趴窝（接盘侠难觅）、宝龙新区妇幼东商住小地块、龙城三期、紫荆西区也会全面启动、伊滨丹尼斯置换地块、、、，屈指可数的新项目，对在售项目去库存有一定的利好、促进作用。
宁德时代 敲响洛阳腾飞的号角 6月22日，万亿市值的宁德时代，落户伊滨官宣发布，据悉占地3000亩+，这是楼市低迷暗夜中最耀眼的一道光，如果能实打实的完成3000亩投资，计划到2025年新能源电池产业规模达到2000亿，洛阳将会迎来几十年一遇的发展良机，目前楼市的低迷根本不是事，下一步新能源家庭轿车企组装厂落地理应顺其自然，洛阳期盼了几十年的造车梦就要实现。 7月5日，高新区与东旭集团签署投资100亿氢能汽车产业园项目，年产5000辆新能源专用车基地。 如果这两个新能源汽车产业领头羊能实实在在的落地洛阳，势必带动相关上下游产业涌入，有了新产业，才能富民强市，楼市何必一定要重振呢？长沙一直打压楼市上涨，调控需求，让房价在广大市民可接受的范围内，成为引进人才的一个重要砝码。长沙这几年的经济发展大大超越严重依赖房地产的郑州，成为产业新都。
预计洛阳的房价下半年经过盘整、复苏，房价回复到去年这个时期就相当不错了。随着一批一线房企的退却，洛阳楼市将会度过一个平稳、安静的时期，回归三线城市的宁静，做个宜居城市是不好吗？跟国际郑凑什么热闹，让那些炒房的去祸害国际郑吧！ 等这一轮楼市回复元气，有闲房的投资者可以收拢战线，投向其他炒房的城市，再展宏图。 最新补录—— 近期郑州房管局召开会议，通报了房企自愿退出的情况，其中有建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁六种模式的退出方式。融创开始割肉止损了，近期融创申请退出了郑州7个项目，其中有1个是并购模式，还有6个是棚改统贷统还！融创是要退出郑州的节奏，洛阳孟津区两个融创项目还未交房，会烂尾吗？
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