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2022 洛阳楼市年中分析（上） 时光如梭，年已过半。 洛阳楼市同全国一样：市场低迷，血雨腥风；政府救市，杯水车薪。一大波地产公司在惨淡、哀嚎中匍匐前行，暗夜中等待黎明的那一缕曙光！ 大潮退去 谁在裸泳 浓眉大眼的建业，在春节后浮出水面裸泳。去年暑期一封递交省政府的“求救信”，透露出资金链断裂的无奈，然老胡面对市场的责问，“大言不惭”的声明：“建业没事，只是前期投入文旅项目百十亿资金难以收回，不影响大局”。吃瓜群众皆不信！ 国庆后，建业全省八折房全面铺开，“苟延残喘”了一阵。今年正月十五刚过，伴随互联网公司、地产上市公司大裁员的冲击波，建业宣布：五大集团合并成一个，裁员力度惊心动魄：粗枝大叶的砍，砍得都是中、高管。 随后继续推行打折房：洛阳定鼎府7500特价房、中州府8000、伊滨观山悦8000-、王城大道桥头堡“洛神广场”天筑项目至今趴窝在坑里，有传一直在寻找意中郎君“改嫁”奔袭途中，12亿+的地款，撂荒一年半，利息近两个小目标了！
五月，建业全省所有商业项目运营打包卖给了万达老王：十年经营权7个亿；六月前后，老胡引进国资收购“只有河南”和“电影小镇”大部分股权，建业上市公司股也拉上国企增资换股：本轮7亿可转债如在2024年全部转为股份，河南铁建将会成为建业地产的最大股东，持股比例上升至40.8％，而胡葆森的恩辉投资则变为第二大股东，持股比下降至34.3％。 老胡终于搭上末班车，抱上国企大腿，“上岸从良”。国进民退正当时，前五个月全国房企拿地100强排行榜上只有三家纯民企：龙湖、碧桂园、滨江，寥若星辰。 夏至收麦季，建业在一些县区掀起“小麦换房”、“大蒜抵房”营销小高潮，房子不知卖的咋样，这股“以物易物”的小风刮起来，如同新东方直播的“兵马俑”董宇辉，十来天时间，以一己之力拉升新东方股票六倍增幅，让不少大佬机构解了套，腾讯跑的最快，韭菜遭殃。据悉建业股份也涨了30%，不知是不是换小麦、大蒜的功劳。
三、四月份，其他一线品牌楼盘继续推进特价房，低于原来售价1500元/平米+，如道北旭辉时代天际8500，伊滨中梁柏悦府继续推行8000-，绿都三盘齐发，继续折上折，去年中秋送业主的大黄鱼，房价到如今不知折了几条“小黄鱼”（金砖）。 “不是我不明白，是这世界变化快”。融创年后一系列卖卖卖，美债延期也顾不得脸面，当年看不懂的“白衣骑士”终于丢盔弃马，光脚跑路，应了那句老话“不是不报，时机未到”；闽系地产几乎全线崩溃，旭辉相对还有口气，也纷纷丢包袱、割资产，据悉已无洛阳市场拿地计划。近期郑州市场统计前五个月 销售十强，同比普遍下降六成，碧桂园三十余个楼盘仅仅销售23亿+，建业七、八个项目合计销售13亿，在去年这个时节就是一个楼盘的开盘销售额。 6月20日，郑州出台“棚改房票新政”，此轮棚改3000亿资金投放，不发拆迁赔偿款，发房票，只能在政府指定的楼盘购买，并享受8%优惠奖励，此招“毒辣”，拆迁户别想拿着几百万赔偿款到处“霍霍”，只能买房，拉动郑州楼市良性循环。2021年，郑州烂尾楼盘达到20%+，位居全国榜眼，近期流传的烂尾房维权“赋红码”事件，就是郑州一大创新，取款赋红码，维权赋红码，让你“有回无来”，放荡不羁的“国际郑”，就是勇于创新，敢于为天下先。
进入六月，旭辉也传出大力裁员、精兵简政，收缩战线，最后一个未流传暴雷的闽系房企，这一次不知是否能“蒙混过关”！ 大潮退去，原来大佬们都在裸泳，还不如前段火爆全网那个深圳大战劳斯莱斯的宾利女郎的价值2000元+内裤，被有心的网友人肉扒出，开“50辆劳斯莱斯来”堵车，真是豪气冲天，让这些上市地产裸泳的大佬们情何以堪！
刚需上车 买房时机 自从去年国庆后市场降价潮，很多网友都问：现在是买房时机吗？每一次楼市下行，越是降价，购房者越是观望，都有一颗不变的抄底心！ 回顾历史：洛阳楼市整体下行，在这十几年有三次。 第一次：2009年前后，全国市场陷入熊市，洛阳没例外。 当时市场高层整体售价在3000——3600元/平米。泉舜一期在高点3400左右，直接打到2888，十层以下一口价！力度不可谓不大；银润中央广场从精装修6000，下探到毛坯3600；红太阳从3200打到2800；华阳一期3600下调到3200；中泰世纪花城五期（最后一期），从3200跳到2800；这就是当时的市场环境，那一轮抄底的并不很多，销量不旺，直到过了一年后，房价跃入4500+，市场销量大增，白白多掏了条绿都牌“大黄鱼”！ 当时我一个朋友想买看不到河2800的御博城，让我劝说买了泉舜的临开元湖第一排150平米大三室，2888元/平米，还要了5000元优惠。如今御博城二手房价在1.1万左右，泉舜的临湖房子在1.5万+，差价4000+。买房不要看新房售价是否贵几百块，要判断未来二手房的价差，好地段、好品牌、好产品都是未来增值加快的密码。
第二次：2017年前后，全国楼市低迷，洛阳楼市下沉。 当时市场高层整体售价在5200——5600元/平米。建业龙城5300特价房4800；棕榈泉5600降到5200，那会高铁板块竞争激烈，销售并不好。经开区的紫悦府洋房刚挖坑，从6000直接干到4500，销售惨淡，那一轮也没多少购房者抄底。都是在2018年房价涨到8000+后才疯狂吸进，一年多光景，两条绿都牌“大黄鱼”蒸发了。 这一轮上涨一直持续到去年七、八月份，开盘必清盘，热销十个八个亿那都不是事。2019年郑州普降的那一轮也没能阻挡洛阳楼市引吭高歌、疯涨的步伐：伊滨区主流楼盘直逼10000+，与高铁板块核心区、洛河以北核心区只有1500+2000元/平米的价差，地价却相差300万/亩+，利润大大的。伊滨这一轮房子卖疯了，在四大场馆、地铁三号线规划的加持下。
第三次：去年国庆至今，全国历史上最严重的楼市“崩塌”，一线品牌房企大都进了“ICU”。 去年国庆前没几天，绿都业主都领了条“大黄鱼”（价值20万），业主们都沉浸在无比喜悦当中，其他楼盘的业主纷纷投来羡慕的目光。然国庆第一天晚上，绿都就联合中介各大门派，推出疾风暴雨式的大降价：不论楼层，特价降2000元/平米，妥妥的一条“大黄鱼”。虽然这活动一出台就遭到前期业主的强烈抵制，执行了两天就被管管局查封，据悉绿都三盘两天销售了160套+，那会大多数楼盘月销售都在个位数徘徊。 前期业主辛辛苦苦几年攒下的20万，一夜之间灰飞烟灭，去年国庆后的特价房大都执行到现在，基本没有恢复，均价普降1500——2000元/平米，销量普遍同比下降5成。四、五月销售低迷时，有个别楼盘销售数据很亮眼：中弘卓越城、尊府，基本月销在50套+，超过10000+的售价，涧西片区刚需的力量如此强大。
前车之鉴，历数洛阳市场几次楼市下行期的表现规律，目前是否可以买房，应该能得出结论： 1. 刚需客户不用想，房价下行半年，开始略有抬头，现在买房能省条“大黄鱼”，为啥不买？再降的可能性不大，除非这家楼盘同恒大一样崩盘，但那样就会烂尾，敢买吗？ 2. 投资客户不买可以，房价不涨，几十万首付打进来无法实现理财增值，如果有其他投资渠道可以分流。 说道理财，洛阳这样的三线城市除了买房，炒股（大多人都亏进去）也没啥可投的，房子起码还能存在，等待楼市复苏、上涨。股市踩不好点，可要一落千丈，剩下一堆废纸的，如同建业的股票，跌到谷底 ，面值7毛。有闲钱还是买房相对踏实，尽管会踩到雷，洛阳不是国际郑，相对好得多；炒股不是你的菜，理财大多是坑，存钱到村镇银行放高利贷，血本无归，还被赋黄码、红码，讨账无路，寸步难行！
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