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文旅地产巨头华侨城“文化+旅游+城镇化”的商业模式正在遭受疫情和地产低靡的双击。 在华侨城A近日发布的2021年度报告中，营业收入首次突破千亿、达到1026亿元，同比增长25%；归母净利润却较上年下跌70%，降至38亿元。 这“一升一降”反映出，华侨城过去赖以成功的文旅+地产商业模式面临新困难，它所在房地产业深度调整后还没有完全走出底部，文化旅游业正在遭受疫情二次冲击。 “文化+旅游+城镇化”模式的形成 华侨城是中国文旅地产行业龙头，业务涵盖文化旅游、房地产和金融。控股股东华侨城集团排名全球主题公园集团三强，紧随迪士尼集团、默林集团。 2015年新任董事长段先念上任后，公司战略定位为“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”，践行独特的“文化+旅游+城镇化”商业模式，使得公司旗下的文化、旅游、地产产生协同效应，实现共同发展。 从业务流程来看，华侨城首先打造“欢乐谷”、“欢乐海岸”等文旅项目的做法，足以提高它在与地方政府谈判拿地时的“议价能力”；随后，低价获取成片区域土地既让其开发销售项目颇具成本优势，又有利于将部分土地出售给其他开发商，获取现金流，反哺文旅项目。日后，随着主题公园客流量的上升，驱动周边住宅、商业地产的附加值进一步提升。 华侨城2016-2020年间的辉煌得益于上述模式成功运营，5年内营业收入从354.81亿元增加至818.48亿元，年复合增长率23%；归母净利润从68.88亿元增长至126.85亿元，年复合增长率16%。这期间，华侨城毛利率维持在49.86%-60.35%区间，最高为2018年60.35%，最低为2020年49.86%。 
以南昌华侨城象湖文化旅游综合项目为例，2016年12月出资71.28亿元竞得南昌市朝阳新城象湖西岸1500亩土地，用于商业、娱乐、居住用地，底价成交，楼面均价4968元/平方米。 比邻项目恒大华府，2016年1月恒大集团以楼面均价8010元/平方米成交，比华侨城成交价贵60%。 根据华侨城2020年报展示的销售情况，其中一期与万科合作的项目华侨城万科世纪水岸全年销售34.37亿元，销售总面积17.68万平方米，销售均价约20000元/平方米。按照建造成本3000元/平方米粗略估算，该项目的毛利率超过50%。 成本优势削弱，地产反哺文旅存疑 然而，外部环境的骤变似乎打乱了华侨城前进的脚步，政府对房住不炒政策持续加码，房地产商开盘即售罄的盛景不复存在了，土地比房价贵现象逐渐消逝。 华侨城土地成本优势相对于其他传统房企削弱，原本与当地政府开展合作，导入文旅产业以底价获取土地，在前些年面粉比面包贵时代优势尽显，然而随着土地市场的明显降温，华侨城从土地底价与市场价获利的价差在缩窄。 2021年，华侨城毛利率降至26.15%；净利润率6.97%，较2020年19.21%下降12.24%。 
数据来源：同花顺iFinD 来自同花顺金融统计数据表明，自2021年5月份后，土地成交均价呈趋势性下降，从去年5月份最高4714元/平方米下降至今年3月份1605元/平方米，溢价率也从22.85%降至4.21%。 华侨城大部分土地都以底价成交，土地成本下降空间有限，相对其他房企成本优势已不再明显。 另一个值得关注的是，华侨城开发文旅项目周边的土地快速回笼资金再反哺文旅的这套做法在三四线城市能否复制成功目前仍是疑问。 由于一二线城市的旅游资源趋于饱和，华侨城不得不开辟三四线的城市旅游资源，像湖北襄阳的“奇趣童年”亲子乐园、广东茂名的欢乐海岸等。与此同时也新增大量的三四城市的土储，据浙商证券的统计，2021年华侨城总土储计容面积2251万平方米，三四线城市土储面积占比约42.5%。 
长时间来看，中国人口会继续向一二线城市流入，低线城市人口还会继续流出，中国房地产市场分化格局加剧。经济学家任泽平表示，中国未来70％的城市的房地产是过剩的，三四线城市、五六线城市都会面临人口的迁出以及房地产的过剩。 事实上，今年一季度华侨城销售情况也反映此趋势，累计实现合同销售面积45.2万平方米，同比下降51%，合同销售金额81.3亿元，同比下降56%。 市场悲观看法是，届时即使能以底价拿地，房子的去化可能都成了问题，更难言地产反哺文旅了。
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