2021 洛阳楼市年终盘点
疫情反复无常，楼市多事之秋2021。 到了年跟，柳门疑案未解，乐坛青春老生王力宏人设崩塌，带货直播一姐薇娅偷漏税重罚13亿，想要跑也跑不了的潘石屹“卖身不成”、又被税务机关查处罚款偷漏税八亿，地产不倒翁融创变卖家当、各地区公司“削枝剪叶”以度年关，好不热闹。临近元旦，各地疫情出现反复，浙江多个城市拉响警报、西安全城核酸检测。欧美、东南亚两年多，仍没有控制住疫情。不扎堆、不聚集，做好个人防护。
上半年“链家、贝壳教父”左老板离世，告别万亿帝国，任凭这艘“中介航母”风雨飘摇，年底遭遇楼市寒冬，各地门店大量裁员；下半年“东方不败”恒大“暴雷”，地产行业“万里长城永不倒”的“皮带哥”，变卖家当，苟延残喘，然相对于万亿欠款，无济于事，最新进展恒大已从ICU抬入太平间，广东国资委接盘，彻底躺平的许老板可以睡个安稳觉了！高周转是条不归路，泰禾、蓝光、富力、花样年、阳光城、世茂、、、陆续绊倒，始创者碧桂园还在“风光”逍遥，频频曝光媒体：“平安无事、俺最健康”，不知未来如何着陆？有“皮带哥”这般国家队“众手相接”不？
早在春节前，曾经的国内首富黄光裕坐满十年大牢出狱，市场都在期待这个当年首富、“风光大佬”能否有新的领域突破？在曾经的对手苏宁200亿战投折戟恒大这艘巨轮之后。下半年国美进军家装业，创立“打扮家”装修一站式平台，大肆招募各地合伙人加盟，未来会做成房产中介行业的“链家、贝壳”吗？完全有可能。目前家装行业还没有领头羊的头部企业，这个行业要比地产行业有前景，房子可能不盖新的，装修却要十年八年更新一次，未来可期。 闲话扯得有点远，书归正传，梳理洛阳楼市，先挑精彩的说： 一、国庆绿都跳水 惊涛骇浪 举国欢庆之际，国庆节前一天下午，各房产群刷屏一条消息：“洛阳绿都三盘携手、国庆期间降价20万”，一石激起千层浪。六月以后，洛阳楼市下行，市场整体隐形降价一两个月后，绿都走到台前，领衔大跳水。据悉国庆头三天时间，普降2000元/平米的绿都三盘销售160套+，这或许是前两年一个国庆黄金周的单盘销量。今年的国庆前后，众多楼盘月销都很难突破个位数，不可同日而语。 绿都带头起跳，佳兆业洛阳中心（批准案名“关林中心”）、建业中州府、伊滨百悦府等楼盘纷纷跟进，降价幅度在1500——2000元/平米之间。国庆后开盘的旭辉时代天际二期、常绿林溪宸院首开，开盘效果大大出乎预料，有说不过二十套，“无比惨痛”三个字，市场真是不中了，洛阳市场持续四、五年的火爆就此戛然而止。
国庆绿都楼盘降价期间，引起老业主的激烈维权，售楼部大门围得水泄不通，中国式房闹悲情上演：中秋节每个业主还送了黄河大鲤鱼礼盒，才过不到几天就让业主损失条“大金鱼”，“早买半年，损失二、三十万”的小视频充斥抖音朋友圈，据悉警方抓了人、勒令开发商禁止降价销售。双十一期间，又有微信群宣传绿都重启降价20万的活动，没什么后续市场反应。 绿都的跳水有些出乎预料，洛阳品质第一的楼盘品牌，每年不少于三个项目销售，不知遇到什么过不去的坎，才不顾脸面，放手一搏。品质楼盘大跳水是捡漏的机会，不同于“瞎瓜”楼盘大降价，品质不好不说，没准就烂尾。房子也是商品，有升有降才是正常的，那些房闹“只涨不跌”的准则严重干扰了开发商降价的正当权利，话说回来，每每遇到楼盘降价，房管部门都会出示“黄牌警告”，为房闹撑腰，这或许是中国式房闹们“延年益寿”久而不绝的原因。
二、孟津大学城 搬家了 十一月，伊滨官宣透露，孟津大学城规划搬到了伊滨，一时间伊滨粉普天同庆，孟津粉捶胸顿足！不带这么玩的，欺骗人家感情，据说大学城里规划的大湖都开挖了，淳朴的“山上娃”畅想着大学城的未来：万亩荒山变校园、天上之水汇大湖、郑大分校（规划2000亩+）湖畔建、商铺街摊位林立、满街学妹青春流淌、地铁专线铺到家跟、周边房价升值翻翻、、、一切美好原来是一场梦——水中月、镜中花，真TM倒鸡毛！ 客观说，孟津山坡上规划大学城，要啥啥没有，凭啥？伊滨区本身规划就有大学城，师范学院为首一批院校进驻，地铁二号线延长线已经获批，四大场馆配套，伊滨城市基础设施、商务配套已形成框架轮廓，是最适合做大学城的区域配套条件。小三线城市，也不适合做三个大学城吧（城西河科大片区有一个）？拨乱反正，大学城落户伊滨区是正招。然这利好消息没能触动伊滨区的惨淡楼市氛围，利好全打水漂了，生不逢时。
三、从抢地到流拍 斗转星移 4月8日，高新区建业尊府二期地块“开挂”，引无数英雄竟折腰，经过250多轮的竞拍，美地置业虎口夺食，以951万的价格拍下二期用地64亩，楼面价达到5700，建业尊府一期的售楼部还压在二期地块红线，这售楼部是拆也不拆？这脸面丢大发了。 6月9日，尊府三期104亩地块，建业引进旭辉合作，将其他抢夺者拒之门外，联合开发尊府二期，案名“建业.旭辉尊府”，如果喊出“建业.旭辉西城江山汇”，毛坯价入市，路对个美的君兰江山真不知如何招架？一山不容二虎，毕竟建业华阳江山汇曾是洛阳楼市一面旗帜，路人皆知！ 12月初，尊府“两兄弟”（建业、美的）隔路观虎斗，接连开盘，尊府首开，以均价1.15万/平米入市，据悉销售30套+；月中，美的君兰江山以高出尊府2000+的精装大户型产品入市，据说卖了60套+，与抢地一样，又胜一筹，谁说好汉难敌四手？（建业+旭辉=尊府二期）。
比起年中抢地大战的火爆，进入九月，土地挂牌频频流拍：洛龙区美的花园村、旭辉刘富村旧改整理项目，征拆阶段企业深度介入，几个亿的资金打入，由于挂牌价高出不少当初约定，两次流拍，最终宣布终止交易，两大上市房企“折戟沉沙”，洛阳已连续五个月没有土地交易。 不只是洛阳个，这个夏季以来，国内一、二线城市土地频频流拍，政府金融调控导致头部房企资金链断裂，楼市步入严冬。疯狂的“高周转”战车，终于在2021年夏季，放慢脚步，或戛然而止，或“钻地猫冬”！
12月15日，洛阳高铁站商务区两宗商住用地占地总面积约144亩，土地出让金共约9.75亿元（单价676万/亩），容积率3.0，由市城投控股公司摘地。用地要求地上住宅建筑面积不超过总建筑面积的30%，也就说这两宗地块均要求地上建设约70%的商业建筑面积，这样的条件也只有政府企业能吃掉。目前在开发建设的高铁站出站口东西两侧商业地块也是政府平台企业摘地、建设的。 新唐街项目：55亩，位于厚载门街与通衢路交会处，将打造集文化创意、旅游服务、特色商业于一体的文化旅游休闲综合体，建成投用后，能够满足市民和来洛游客购物、餐饮、娱乐、休闲等需求，预计将于1明年五一交付。 大河荟新：位于龙门公路客运中心西侧区域，107亩，总投资约20亿元，建设内容涵盖商业、酒店办公、演艺展厅、主题餐饮、充电站等，是洛阳龙门站综合交通枢纽周边区域的重要服务配套项目，预计在明年国庆建成。 高铁站出站口地下地铁出口商业还有六万余方的体量，包含前面提到的几个项目，商业总建筑面积超过30万方+，相当于泉舜+正大的商业体量，城市中心位置的商业运营已捉襟见肘，这高铁站这“地广人稀”之地，投放如此多的商业空间，能否成活可想而知，怪不得没有一个开发商接盘开发，只有政府平台公司“一花独放”，自娱自乐！打入资产包好借贷，继续扩大ZF债。 洛阳的平台公司都在做点：安置房、单个商业项目，没有同发展好的城市那样：合肥滨湖集团、长沙城发集团，都在引领城市的片区大开发、引领文旅市场化开发前沿。近期城投与城乡建投合并、旅发与文保合并，不知意欲何为？是增加企业授信继续扩大举债还是要做连片开发主导？孟津、偃师融城，不得而知。有一点要走市场化、去行政化才有希望，而不是靠不断增加没有合理回报的资产来“做大做强”！
四、撤县划区 楼市无恙 今年四月，洛阳迎来久违的孟津、偃师撤县划区的高光时刻。两地楼市并没有什么利好释放，去年孟津楼市已在得到消息后释放了千八百左右涨幅，偃师一直徘徊不前，仍固守在5500元/平米左右。孟津在洛阳瀍河、西工、涧西三区的正北，近几年洛吉快速、王城高架的开通极大地缩短了孟津融城时间，15分钟即可进入市区东西中轴线中州路，因此市内三区外溢到孟津新区的购房者不在少数，四、五千的价差还是相当有驱动力的。 偃师则不然，距离城东的瀍河区就有20分钟左右的路程，更不要说城中的西工区。多年来瀍河区本身就难以吸引老城区以西的区域人购房，更不用说跨过“山川田野”到偃师新区购房。未来孟津的融城速度会更迅速，北部邙岭大道以北释放开发用地较多，“孟（道）北一家”指日可待！
五、伊滨凉凉 道北路长 国庆前后，楼市降温最快的是伊滨区。这也符合以往楼市下行的特点，未成熟的新区是楼市下行“山洪爆发”首冲之地。万元房价的伊滨普遍降价2000元/平米，有购物中心配套、外立面铝板材质的中梁百悦府五月开盘还是10500元/平米，特价房8500元/平米，打得十一月开盘的中医院南泽信泽信·云樾天著，当初竞拍地王的9000元/平米左右的开发成本，在精美的样板区、样板房重金打造加持下，把高层均价拉低到8500元/平米，仍销路不畅。此前同区域华耀城佳兆业、正弘悦府特价房重回7×××时代。据悉奥体中心东613、十五局的自建团购房（单位征地、自建）团购价7000、7500，让购房员工情何以堪？自建团购房的品质通常不如商品房档次高。 十一月中旬，道北规划占地220亩的翠云峰医院，号称三甲医院下马，缩减为80亩占地二级医院。这个曾令道北粉抓狂、媲美伊滨医院规模的三甲医院，原来是一场游戏一场梦，医院原址调整为虚无缥缈的购物中心。道北曾经的和昌购物中心、建业定鼎府购物中心、城投购物中心都没有付诸实施。道北山路崎岖、高层林立、城市大配套设施（大医院、体育场馆、购物中心、、、）极具匮乏，邙岭大道以北规划8.7平方公里营庄物流仓储用地，进货大车、购货小三轮遍地，难享宜居。后续孟津融城后，邙岭大道以北或许会成为道北区域的商业中心，王城大道两侧已有美凯龙、居然之家、美桥商业进驻开发，仍是建材城、物流园的产业定位，“怎一个乱字了得”是这类业态聚集区的共同特点。
六、品牌房企 维权频频 之前在洛阳开发楼盘的一线头部房企，只有碧桂园频现维权场景，今年几乎全线溃坝。过了年中，临近交房的中梁壹号院主体质量，保利林语溪“霍比特人住的房子”（层高低）、屋面大面积漏雨，保利大都会入户小门厅、建业玲珑府规划沙盘未体现安置房，绿都金科辰院交房品质差，蓝光钰珑府“还我大堂”、、、维权活动一浪高过一浪，倒是暴雷的恒大公寓停工未见有业主闹腾。目前社会不稳定因素，业主维权占据相当大的比例，开发商推责、主管部门管理缺位，只要不堵路、不围困ZF机关，爱咋闹咋闹。 业主维权大部分是开发商不信守承诺的问题，但也有相当一部分是业主要求太高，买房时不问清、不看清，交房不维权一下，不知道业主爷“三只眼”。ZF主管部门监督、管理、执法的占位缺失，是激化开发商与业主两者对立矛盾的主要因素，不折腾出点惨痛的血的教训，不会引起相关部门的重视，懒政害死人，一点不假！现房销售，未来会重回公众视野，当买房不再成为炒房的时代。
在物业管理领域，社区管理失控，物业公司与业委会矛盾重重，出了问题没有相关监管部门出来调节，前几日在道北铁路医院（第三人民医院），某社区业主数百人围堵瀍涧大道，原因是社区供水故障，物业公司五天仍不能解决，业主们投诉无门，被逼无奈走上街头，这是最有效的中国式解决问题的办法，其实就是“无法无天”，没有办法的办法，主管部门庸政懒政所导致。 如今某些社区的业委会被一些“别有用心”的群体操纵，盘算着“打土豪、分田地”，江山易主的主意，善良的吃瓜群众被卖了还帮着数钱。目前国家相关部门已出台推行社区“红色物业”计划，业委会由办事处任命的社区书记监管。未来物业行业将出现频繁收并购、大鱼吃小鱼的状态，中高端品质社区，必将成为实力物管公司的领地。 七、五期规划 何时到来 制约洛阳城市建设扩大的五期总规，原本计划在今年年底前落地出台，然而上半年孟津、偃师划区后，需要做两区用地规划的重大调整，预计到2022年底方能出台。洛阳四期建设用地已经捉襟见肘、无地可用：伊滨区商住用地几乎殆尽；道北邙岭大道以南也几乎开发完毕，路北大部分区域在五期范围内才能变性为城市建设用地。打造洛阳副中心城市、拉大城市框架，没有大片新的城市建设用地是万万不能的。“期盼彩云归，何时君再来？”
八、展望2022 没几天就到年关，根据目前已有的数据推算：2021年洛阳全年土地出让130亿元（相当于几年前厦门出让一块岛内百亩商住用地），销售商住宅约215万平方米（不含孟津、偃师），销售均价约9900元/平米，受高地价制约，本土开发企业全面退隐市区开发（除了前期开发楼盘后续地块），转战县域。 洛河王城大桥北，超高层地标建业河洛广场，本应在今年入市绽放，或许是市场下行原因，国庆前开发商释放了一把绚烂的外立面效果图，引起哗然，随后悄无声息，售楼部也在慢慢地建设，过年开放都难，工地挖个坑已停工。项目计划打造建业最高端产品“天筑”大宅系列，酒店、写字楼、购物中心加持，如按规划图建设交付，将成为独领风骚洛阳十年以上的项目。 月初，建业领头人老胡与ZF领导参观九州池，莫非要开发一期北侧后续文旅项目？几年前签署的老师范学院南正平坊文旅项目一直杳无音讯，据悉该项目文物挖掘已经开展近一半，是当年太平公主的宅院所在地。郑州绿博片区的建业只有河南文旅项目，已经让建业叫苦不迭，有说投了六十个亿。近年建业在洛阳周边伊川、宜阳等地也圈了几千亩地，还没有实质性的开发建设，尽管近年各种财经媒体时有爆料建业负债率过高，撞了红线（最新负债率92%+），但目前在洛阳市区的楼盘开发状态正常，有序施工推进，最近在积极交付定鼎府三期。
华耀城佳兆业关林中心，在这一轮金融调控佳兆业“触雷”情形下，明年能否挺过去还有待观察，住宅产品问题不大，那位置接盘的会不少，关键是协议摘地承诺的45%的商业配比：写字楼、购物街区会不会烂尾？月初，华耀城老板与ZF领导会晤，声称“批发在城郊，零售在城中心”的理念，已为“华耀城太古里”明确了商业定位——升级版的关林市场小商品零售，项目入市案名“洛阳中心”，后来在各方网友质疑下，最后ZF相关部门核名为“关林中心”，实至名归。 邙岭大道以北，明年将会进入开发高潮，这个片区土地整理如果能顺利进行，将释放出数千亩建设用地，伊滨区新规划升级、扩大科技产业新城，商住用地不会占多大比例，商住房开发热潮可以告一段落。 许多业内、业外的人都会问一个问题：这一轮楼市“降杠杆、稳着陆”调控会到什么时候结束？国庆后媒体报道央行、住建部等楼市解压放松政策，并没在市场上得到回应，已入严冬，怎么也得熬到开春才可能解冻。这一轮调控是国家考虑多年才出手的一次全行业、全国范围内的举措，之前每次调控还没触及到灵魂就罢手停止，功亏一篑，房地产还是拉动经济最得力、最简单的杠杆。这一次，看到一家家知名企业的哀嚎、倒下，政府并没有停止调控，可以看到政府的决心，大不了有央企、国资收拾残局，那都不是事，重整山河待后生！
预计真正回暖要到明年五一后，之后的市场也不大可能同前几年那样火热，开发商“经此一役”长了记性，不敢加太大的杠杆，购房者也会小心翼翼，减少踩住未来有可能“暴雷”的机会，房地产回到平稳发展，直至逐步走向没落，这是各发达国家走过的路径，你别无选择！恒大都能倒，其他小弟还能指望继续在房地产这条道上继续狂奔吗？接下来房地产转型将会重新回到日程，几年前万科去养猪、恒大造汽车、碧桂园做机器人、融创接万达文旅、、、、 天下大事，合久必分、分久必合，地产连锁企业转型正当时！
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