! 撰文|张银银 又一个“地王”在找下家了! 昨天,杠杆游戏写了“地王”信达地产落寞,《往日大佬“地王”落寞背后,昭示了楼市怎样的未来?|财报·杠》(3月28日)。 今天我们接着聊聊2016年以110.1亿元,溢价率为139%,创下当时我国住宅土地市场单价之最,横扫上海滩的闽系地产巨头融信中国。 那年,融信中国靠此一战成名。 如今,3月26日,融信中国发布的2017年报显示,期内实现销售额502.35亿元,同比增加103.88%;营业收入303.41亿元,同比增加166.82%。 似乎不错,但背后隐藏的秘密,“地王”不容易,个中艰辛自己知道。 1、营收大增背后,利润率持续下滑 融信中国高营收的同时,毛利率却下滑,2017年毛利率仅有16.56%,而2016年为20.24%,2015年时更高36.61%。净利润更是,见下图1。 图1.融信中国近年利润情况 图表来源|中国网地产 年报是这么解释的:主要是由于本集团若干下半年交付的物业的毛利率较低或为零。 为什么低?因为如今地价不低,销售和营销成本也大幅攀升,债务成本越来越高。 年报披露,该集团的销售及营销成本,由2016年度的人民币473.37百万元,增加约72.91%至2017年度的人民币818.51百万元,主要是由于本集团项目数目,及销售人员人数因销售增加而增加。 实际上,融信中国已经算是赶上了好年景的。 这两年,房价继续在涨。2017年,该公司合同销售建筑面积238.69万平方米,较2016年140.39万平米增长70%,合同销售平均售价约21046元/平米,较2016年的17551元/平米上升16.6%。 图2.融信中国近年销售情况 图表来源|中国网地产 近几年融信中国的销售额均录得增长,其中2016、2017两年呈现大幅度增长,年增长同比双双破百达103.9%、106.8%,自2014-2017年以来的年复合增长率也高达77.7%。 值得注意的是,融信中国年报披露,该集团土地储备的总建筑面积约为23.1百万平方米,其中约1.4百万平方米为持作出售已竣工物业,约14.8百万平方米在建,约6.9百万平方米持作未来开发。 年报称,融信中国土地储备的每平米成本,为人民币6,568元,其中约60.20%的土地位于中国一二线城市的黄金地段。 这个单价相对融创4000块的地价,其实是要高一些的。而销售价格上,这意味着房价不能下挫,否则考虑到债务压力,融信中国压力会很大。 接着我们就来看看融信中国的债务情况。 2、负债大幅攀升,净负债率159%;资产抵押增长一倍,近700亿元 前几天,中指院发布百强房企名单。2017年,为追逐规模扩张,百强房企普遍加大杠杆率驱动规模增长,2017年资产负债率均值为78.9%,较2016年提高2.2个百分点,逼近企业资产负债率红线。 那么融信中国呢? 年报显示,目前融信中国的负债近1400亿元,而2016年末为760亿元,攀升了83.91%。一个年销售额500亿元的公司,年债务攀升如此之高。 2017年,融信中国的资产负债率81.93%,较2016年的76.66%上升6.88%。 图3.融信中国资产负债情况 图表来源|融信中2017年报 显然,融信中国目前的资产负债率,是远高于行业平均水平的。而年报披露,其净负债率更是高达159%,2016年为98%。融信中国的年报是这么解释的:主要是由于借款总额增加。 流动比率方面,2017年为1.69倍,2016年2.10倍)。年报解释称,流动比率下降主要是由于合约销售增加,以及计入流动负债的借款增加。 当然,造成债务激增的原因,还包括410亿元的预收房款。见下图4。 图4.融信中国负债构成 图表来源|融信中国2017年报 但反正一句话,债务压力是增加的。债务为什么增加?因为要借新还旧,还要继续跑马圈地。 融信中国年报显示,2017年,与海亮地产控股集团有限公司战略合作,获得海亮地产位于中西部,特别是省会及周边地区共17个城市的35个项目,超过500万平米的土地储备。 通过招拍挂、合并购等轻资产模式,新增土地储备78块,总建筑面积达1481.5319万平米。 为此,2017年末,融信资产抵押高达686.919亿元,而2016年,这个数字为301.016亿元。 这么高的抵押、债务怎么消化? 融信中国首席财务官曾飞燕在发布会现场表示,(融信中国)公司有明确的计划,希望在2018年净负债率回到100%以内的水平,至2019年底回到65%。 3、资金成本走高,年报称要寻求合作 如上文所述,融信中国2017年又是和海亮地产合作,拿下超500万平米的土地储备;又是自己招拍挂、合并购等轻资产模式,新增土地储备78块,总建筑面积达1481.5319万平米。 这都要钱啊? 而2017年,尽管销售大增了103.88%,融信中国销售也只有502.35亿元;同比增加;营收更是同比增加166.82%,但也只有303.41亿元。 杠杆游戏不是说这个数字小,那是相当大,只是和今天动辄数千亿销售,上千亿营收的超级土豪地产公司比,融信中国确实还没有成为头部公司。这点收入,还有除去大量成本,又要拿地,还要还债,咋整?
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