|
郑州“统一组织住宅用地挂牌出让”的文件，就像昨晚的大雪，突如其来，打开发商一个措手不及。然而，大雪今天就会消失，而那份红头文件却一直存在，成为影响郑州房价的“王炸”，将持续多年。 网络传言，并非郑州一家。 2月18日住建部发文直接监控22个热点城市，具体名单未公布。网传包括北上广深，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等，共计22个一线城市二线城市一网打尽。针对这22个城市实施“两集中”（集中发布出让公告、集中组织出让活动），2021年发布住宅用地公告不能超过3次。
政策影响，三个方面： 1.地方政府（土地出让方） 2.开发商（卖房人） 3.买房人 一、地方政府：楼市稳定健康长远的发展 楼市最大的操盘手是政府，郑州楼市最大的操盘手自然是郑州政府。 什么时候供地，供什么位置，什么价格，多大面积，地方政府计划得清清楚楚。 地方政府当然会一盘棋考虑，只不过他的棋盘有大有小，但离不了管辖范围。在地方政府管辖范围内，他不仅会考虑地块之间的竞争——这就决定了孰先孰后；也要考虑管辖范围外的竞争——这就决定了挂地时机。一般内外协商好，形成良性竞争，皆大欢喜。 但是现在要求集中组织集中发布，住建部自然是下一盘更大的棋，统一指挥，统一安排，这毫无疑问就动了地方政府的“计划”。 从供求关系来说，这么多地集中挂牌，有用地需求的开发商基本上就那么多，价格自然难以上去。当然，也不乏这一批地中有那么几宗素质好，大家都去哄抢，抢着抢着把地价给哄起来——但是我相信这是小概率事件，拿地的时候开发商比谁都理性，比谁都理智，拿地前早就算好了底限。 况且，真有那么一两宗地几家开发商去哄抢造成价格飙升，那一定是有更多的开发商可能就退而求其次了。大家都喜欢地王，但都不希望自己弄个地王，而是希望地王就在隔壁。 以前是无序供应，各区域各自为政，不但不能让土地价值最大化，还可能为后期带来不良影响。两个方面： 一是拍出地王。还记得2016年“郑纺机”地王吗？还记得经开区三天三地王吗？还记得金茂府那个地王吗？这些都不记得的话，总应该记得前两天杭州保亿拍的双湖科技城“地王”吧？ “地王”对片区甚至对整个郑州的房价带动，比什么样的营销手段都好，都更为坚实。 近5年来，郑州楼市出台的调控政策，都是在消弭2016年下半年楼市过热的影响。只是在调控过程中，一脚刹车，一脚油门，开发商和买房人也看不清前面的红绿灯了！
二是阶段供大于求。前年的绿博，去年的管南，今年的常西湖，几个片区为啥打起来价格战？就是因为阶段性土地供应过多，一手好牌没有打好，开发商为了求生存，只能降价走量，回笼资金。
现在呢，统一挂牌，集中出让，根本目的只有一个：
楼市稳定健康长远的发展。 既不能过热，也不能过冷；既不能炒作，也满足真正买房人需求。 2018年以来，郑州楼市调控的政策就一以贯之了，今天的统一挂牌出让，只是这几年调控的一个结果，一个新的阶段，一个新起点。具体还有： 1.土地集中出让，保证收益，只能温和上涨。这样传导到房价上，同样也是更加稳定，温和上涨。 2.更加注重区域规划。 3.更加注重产业导入。住宅出让是短期行为，而产业落地、培育、壮大需要很多年，而土地集中出让正是“长短结合”，在一定程度上既保障当下，又着眼长远。北龙湖北岸规划调整，大量住宅地调整为产业用地就是例子。 4.更加注重开发商实力。 5.更加注重配套，更加宜居。 总之，文件只是一系列之中的一个，目的是楼市稳定健康长远的发展，是大郑州越来越好。 二、开发商：融资、研判和销售的综合运营比拼更重要 地挂出来了，开发商们拍走，战场就转换了——开发商之间的“比武”继续。 拍地阶段比的是资金实力，开发建设阶段就比的是速度。同样时间拿地，谁建设速度快，谁取证速度快，谁先销售，谁赢在前面。为什么？因为客户就那么多，抢先开盘，就是抢占市场、抢夺客户。 对开发商来说，速度说到底就是管理，工程管理好了，建得就快；营销管理好了，卖得就快——管理就是开发商内部的运营，这至关重要，决定了各个板块和环节能否最佳衔接，在结果上实现最优。 同样时间拿地，不同的运营能力，决定了参赛选手起跑线并不一致。这样以来，一线房企、标准化程度高的房企，毫无疑问将会有更大的优势。没有最快只有更快，新一轮的快周转由此再次扑面而来。 但凡事也不能绝对，最快就是最好吗？跑得最快的就一定利润最高吗？ 答案是否定的。 速度是一方面，控制成本、保证质量同样重要。开发商甲速度快，但是你搞不过开发商乙卖得便宜啊，便宜也能吸引来众多客户——对刚需客户来说，价格才是最牛叉的杀手锏。对开发商甲来说，你速度快但是比不上开发商丙质量高啊——对改善客户来说，他们非常注重品质。 所以控制成本，你才有价格优势，换个说法就是，同样的价格你才有利润优势；保证质量，你才有品牌优势，好的产品会吸引更优质的客户。 表面上比速度，实际上是综合能力，而房企的综合能力，就是运营能力。具体影响如下： 1.更拼实力。具体考验的是融资、拿地和营销为代表的核心能力，能搞来钱，拿地时前期研判准确，能够快速卖出去。除此之外，都是辅助。 2.央企及龙头房企市场份额将越来越大，互相参股的现象也将越来越多，就像现在福塔南边的保利天汇和华润凯旋门。 3.中小房企只能抱团取暖，联合拿地，否则只有加速消亡。 4.开发商转型将越来越快，越来越多。借助以往的产业布局，开发商可以转型到产业地产领域，甚至转到教育、医疗、养老之类的非地产领域。 5.细分市场越来越小。一方面是县城的市场份额被挤占，二是“非主流”产品将越来越少。 6.开发商链条越来越健全。原来开发商只需要搞钱、拿地、卖房即可，但现在为了降低成本，保障核心环节，将会逆市场化操作，不但自己做工程做监理做门窗做苗圃基地，还会自己做营销代理和广告推广，自己能干的全部自己干。 这种情况，在郑州已经很普遍，但我一直想问问开发商： 你自己把钱赚完了，别人还怎么能拿钱买你家的房子？ 三、买房人：及时上车买到适合的房子很重要 回到供求关系，因为大量楼盘存在，楼市越来越稳定，需要买房子的人，也可以多走走、多看看，选择到自己称心如意的房子。 同时，也不要担心开发商集体涨价。房企之间的价格联盟是很难达成的，撕毁“条约”一个比一个快。大量楼盘同期入市，对买房人来说是好事，毕竟可选择的多了，价格也将很实惠。 而且，同一片区的楼盘集中入市，开发商为了避开直接竞争，势必在产品类型上形成错位，你刚需，我改善，你有大平层，我有小户型，你做毛坯，我来精装…… 然而，从长远来看，要求多了，严格了，土地供应也就少了，贵了（温和上涨），开发商拿地成本高了，羊毛最终还要出在羊身上。 及时上车，买到适合自己的房子，才是王道。
写在后面 土地供应两集中，让楼市更加稳定，但影响之大，可谓“王炸”，这是一个什么样的结局呢？ 现实之中，开发商慌了，买房人笑了。 正如昨晚郑州大雪，若干年之后，仍然存在。
| 
楼主
