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文/刘晓博 春节刚过，楼市再传大消息。 有新动作的，是深圳和广州。 先看深圳，最近至少有两条楼市大新闻： 第一条：财联社等媒体昨天报道，建设银行、交通银行和北京银行表示，已经按照年前深圳住建局宣布的二手房参考价来发放贷款。但也有一些媒体提供了不同的说法。 2月8日，深圳住建局公布了全市3595个小区的“二手房参考价”，其中大部分小区的参考价只相当于市场价的7成左右，部分甚至只相当于市场价的5成。 可以想见，如果深圳各大银行都按照官方参考价来发放贷款，相当于二手房的首付比例大幅提高了。 第二条：深圳春节之后又给调控打了一个重要补丁——夫妻离婚并将房产分割登记给无购房资格一方名下的，另一方自离婚之日起，3年内不得在深圳市购买商品房（3年内再婚或复婚的，也适用该规定）。 很明显，这个规定是防止通过“结婚——离婚”的方式来获得购房名额的。此前深圳虽然规定，离婚3年内购房，按照离婚前房产数量计算。但如果离婚者随即结婚，再次离婚，就又可以获得新的购房名额。 现在打上了这个补丁，在相当程度上堵塞了漏洞。对于没有深圳购房资格的人，通过“跟有购房资格的人结婚——离婚”的方式购买深圳住宅，门槛有所增加。 再看广州： 据“21财经”报道，广州等地正在排查房抵经营贷违规流入楼市的情况，特别是在同一年内申请了同时经营贷、个人按揭贷款的客户。客户若无法解释或银行不接受客户的解释，需做好提前结清房贷的准备。 这意味着，如果你同一年内申请过“个人经营贷（或消费贷）+个人住房按揭贷款”，那么你将成为银行重点怀疑的对象，需要查一下，看看你有没有挪用个人经营贷或者消费贷，去买房子。 一般来说，使用“个人经营贷（或消费贷）”买房，有两种玩法。一是用原有的房子为抵押，以个体（或小微企业）经营或者个人消费为名，贷款出来。这些贷款利率甚至低于住房按揭贷款。钱拿到之后，一般用来支付首付或者部分首付。 还有一种玩法是：全款买房，然后拿着购房合同抵押出经营贷或者消费贷，去还过桥贷款，或者买下一套房子。 这样做有“两宗罪”：一是套用了国家支持实体经济发展的低息贷款，违反了贷款合同里约定的用途；二是过度给楼市加了杠杆。 如果被银行查到，并要求提前结清贷款，对于炒房客来说很有可能是灭顶之灾。因为大城市一般有限售，你根本来不及卖掉房子套现。即便能卖掉，但时间非常紧急，肯定要降价出手。 根据央行最新公布的数据，2020年全国本外币住户经营性贷款余额 13.62 万亿元，同比增长 20%。而2020年全国总贷款增速只有12.8%，整体住户贷款增速只有14.2%。 可见，在2020年住户经营贷款增速是比较猛，的确不排除相当一批资金流入了楼市。 至于2020年全年，住户经营贷一共增加了 2.27万亿元，比2019年多增 1 万亿元。 上图是2011年以来，住户经营贷占总贷款的比重。可以看出，去年出现了较大反弹。但占比仍然低于2013年和2014年。 辛丑年伊始，深圳和广州就出重拳来调控楼市。而春节之前，上海、杭州等城市也有一系列的行动。这是否意味着，2021年的楼市将再次全面转冷？一线城市楼市，是否会带头熄火？ 深圳和广州楼市的这一轮回暖，是从2019年下半年开始的。当时我曾在专栏里多次分析过，大湾区楼市在全国率先松动，出现了政策回暖。 当时为什么会出现“大湾区松动”？ 说到底，还是因为香港闹了大半年（截至2019年三季度末）的“社会事件”，对整个大湾区带来了较大负面影响。与此同时中美贸易战正酣，大湾区是中国对美贸易的核心地区，受到影响比较大。 为了对冲“双重负面因素”，珠三角几个城市率先调整了政策，比如广州、珠海、中山都放松了限购，提供便捷的人才购房渠道。而深圳，在2019年光棍节取消了豪宅税，直接激活了二手房市场。 几乎与此同时，国家又公布了深圳“社会主义先行示范区”的新定位。这也隐含有“对冲香港不利影响”的因素，但最终成为推动深圳楼市回暖的重要诱因之一。 随后就是疫情爆发，以及货币政策宽松。于是，深圳带领着整个大湾区实现了楼市率先回暖，其中东莞的涨幅甚至一度超过深圳。 大湾区启动之后，轮到了上海。在上海全面回暖的感染下，北京楼市也跃跃欲试，最终引出了一轮强调控。 厘清了这一轮楼市回暖的路径，以及调控的步骤，你就能更深刻理解我说的“板块轮动、轮流吃饭”的含义。 事实上，这8个字，将是中国楼市未来10年的整体走势。 房地产对当前经济依然重要。这通过下面两张图就可以清晰地看出来： 上图是中国历年房地产投资占全国固定资产投资的比重，可以看出最近两年占比明显在上升。 上图是历年卖地收入占“一般预算”的比重，也在不断走高。其中2020年创下新高，达到了46%。主要原因是，国家在减税降费，而财政缺口主要靠卖地收入来弥补。这相当于用房地产来补贴实体经济。 上图是历年的卖地收入和一般预算的具体数据，可以看到2020年卖地收入已经达到了8.4万亿元，是2007年的11.5倍。 由此可见，要摆脱“房地产对经济的绑架”，是一个漫长的过程，需要艰苦的努力。 2021年的楼市，大概率是这样的： 1、深圳是当前出台楼市调控政策力度最大城市，官方二手房参考价的杀伤力，关键看银行执行的力度。如果严格执行，深圳二手房必将全面降温，从夏天直接入冬，房价最高或涨幅最快的后海、宝中，以及光明等片区，二手房可能会有较大跌幅。 但银行到底会把二手房参考价执行到什么程度，还有待观察。因为到目前为止，还有一些银行以“未收到文件”为理由，在观望。 即便银行只把二手房参考价执行到3成力度，这次调控仍然影响较大。因为深圳官方不允许中介挂出市场价，深圳二手房市场事实上进入了“我公开地蒙上你的眼睛”的阶段，卖方固然可以坚持自己的叫价，但买方认同度会降低，市场进入僵持阶段。随着成交量的下降，以及价格上涨焦虑的降低，最终卖方先松动的可能性偏大。 购房者更倾向于买被限价的新房，新房的紧缺程度会有所上升。另外，二手房参考价有利于东部补涨，引导资金流入深圳东部。西部过热地区的二手房，大概率是价格回软，部分楼盘未来甚至可能有超过15%的跌幅。 2、上海和广州也在调控楼市，但整体不如深圳严格。所以行情还能维持一段时间，但上涨幅度也很难过大了。如果继续升温，比较招致严厉的调控。 3、北京是四大一线城市里回暖最晚的，但政府反应很快，调控措施和各种约谈很快就出来了，这对于维持楼市的稳定将产生重要作用。预计北京楼市在2021年仍然会有所回暖，但主要是在两会之后，力度比之前预期的要弱一些。环京地区则主要看北京，北京回暖力度减弱，环京也会减弱。 4、至于杭州，万人打新的游戏还将维持。这很容易理解，杭州为办全运会，最近几年卖地非常多。最理想的状况，当然是开发商薄利多销，高周转。卖了房子，赶快再买下一批土地，这样地方财政就可以良性循环。 5、一线城市和部分强二线城市的新一轮调控，有利于资金去其他层级较低的城市，给这些城市带来去库存的动力。这就是板块轮动，目的是轮流吃饭。所以，普通二线城市和部分三四线城市的回暖，在2021年是可以期待的。 整体而言，2021年中国的卖地收入需要跃上9.2万亿，商品房销售额需要跃上18.5万亿。只有这样，才能稳住中国经济。 所以，2021年楼市整体并不悲观，市场会比2020年略微暖一些。只是热点城市，需要换一批了。
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