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疫情至今已有一年多时间，疫情之后，楼市发展也经历深刻变化，体现在区域方面，就是不同城市之间的分化十分明显。 在70个大中城市中，深圳、宁波等长三角、珠三角的城市上涨明显，同时也有26个城市跌回疫情之前，尤其是黄河流域、华北、黑龙江的城市房价下跌较为集中。 从楼市停摆到谷底反弹 在2020年初新冠疫情爆发后，防治疫情是头等大事，楼市也短暂进入到停摆状态，各地房管局、房协紧急下发通知，停止开放商品房售楼部。往年较火的返乡置业不复存在，这对中小城市楼市的影响较大。 进入到2020年2月中下旬后，新冠肺炎疫情之下，包括江西抚州、江苏南通、广西钦州等城市纷纷出台政策，为房地产市场平稳发展提供保障。据不完全统计，疫情发生后，到2月底，全国有超过50个城市发布了不同程度的房地产稳定政策，其中主要以扶持企业发展、减少企业资金压力、延缓公积金月供为主。 在这个阶段，一二线城市主要是扶持纾困房地产企业、针对企业资金链等出台举措，而在三四线城市，则是直接刺激需求端，包括信贷政策、降低首付等举措。 到3月中下旬后，随着经济社会秩序进一步恢复，因疫情积压的住房需求逐渐得到释放。4月平均销售面积已经超过了上一年同期的80%-90%，其中长三角区域的上海、南京、杭州、合肥表现抢眼，粤港澳大湾区的部分城市和地区也开始出现明显升温迹象。 大学毕业后留在广州工作的蔡小姐，2020年4月入手了广州海珠区一套二手房，“当时我感觉整个城市的市场热起来了，成交量上来，价格也可能会上涨，所以赶紧入手。后面看来，刚好买在了谷底，后来很快反弹了。”蔡小姐对第一财经表示。 进入下半年，在部分城市楼市热度高、房价上涨明显、出现了炒作氛围的情况下，为了保持楼市平稳健康发展，在7、8月，包括杭州、无锡、东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷出台约束性调控政策。9月，常州、成都、沈阳等热点城市也出台了楼市收紧政策。 深圳涨幅第一，宁波第二 从不同区域来看，疫情之后，楼市的一大特征是区域之间的分化十分明显。 国家统计局近日公布的2020年12月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一年来，70个大中城市中，有43个城市二手房上涨，1个持平，26个城市出现下跌。上涨前十名的城市分别是深圳、宁波、徐州、银川、唐山、成都、西宁、沈阳、广州、无锡。 其中，深圳涨幅最高，一年来涨幅高达14.1%，在各大城市中遥遥领先。根据中国城市房价平台数据，2020年12月，深圳二手房平均单价已经达到了每平方米87957元，大幅领先于京沪，是北京的1.36倍，是上海的1.5倍，是广州的2.2倍。 深圳房价高，一方面是年轻人多，资金比较集聚，新兴产业发达。旺盛的需求之下，住宅用地却长期供应不足。 另一方面，深圳楼市的融资十分方便。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，除了银行以外，深圳有各种小贷公司、私募机构、房屋管家公司等机构，都在给深圳的楼市提供“炮弹”，深圳房地产的融资特别方便。 频频因“高房价”被推上热搜的深圳，从供给端和分配端双管齐下，加强对楼市的调控。2020年7月15日，深圳住建局等部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》主要核心内容涉及购房资格、首付比例、豪宅线、免转让增值税“二年变五年”等六大方面。 在供应端，深圳加大了供应力度。1月11日晚间，深圳市住建局发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》称，2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度，共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米，为历年之最，同比增长160%。 深圳之后，宁波、徐州、银川同比涨幅都达到了8.5%，并列第二位。唐山和成都涨幅都超过8%。总体来看，相比黄河流域、华北、黑龙江等地，长三角、珠三角的楼市热度更高。 标准排名城市研究院院长谢良兵对第一财经记者分析，区域楼市的分化主要原因在于近年来区域经济的分化。其中，南方城市近年大力发展新兴产业，产业结构不断优化，人口流入较多，即便是遇到疫情，受影响后也能较快反弹。 58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，楼市维持南热北冷的态势，南部特别是长三角、大湾区热度的提升，带动了城市群内房价上涨的压力；而北部城市开始出现了房价探底的态势。 26个城市跌回一年前，牡丹江跌去一成 相比之下，有26个城市二手房价格低于一年前，既有牡丹江、南充这样的三四线城市，也有天津、郑州、济南、贵阳、青岛这样的直辖市、省会城市和计划单列市。这些城市中，来自黄河流域、华北、东北的城市较多。尤其是，北方地区的不少城市由于产业以重化工业为主，新兴产业发展不足，加上供应量较大，市场相对低迷。 这其中，牡丹江、南充、天津、郑州、贵阳、北海、泸州、太原、哈尔滨、济南跌幅位居前十位。 其中，牡丹江跌幅最大，相比一年前，已经跌去了10%。相比五年前，下跌了1.6%。也是70个城市中，唯一一个房价跌回五年前的城市。 影响房地产发展的中长期因素包括经济增长、人口迁移等。贝壳研究院高级分析师闫金强对第一财经分析，牡丹江经济欠发达，2019年全市地区生产总值825亿元，人均约为3.28万。同时，人口流失明显。截止2019年末，全市户籍人口250.4万人，近年来一直处于减少的态势，持续的人口流失导致需求进一步下降。 2020年7月黑龙江省统计局发布的《牡丹江市人口发展现状分析报告》显示，由于牡丹江市经济欠发达、经济总量小、产业结构不尽合理、城市化水平不高，缺少能牵动全市经济发展的大项目，导致在报酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加剧了人口外流尤其是青壮年人口外流。其中“90后”“00后”成为流出人口的主力军，比重达27.1%。 牡丹江之外，黄河流域、华北区域的不少中心城市如天津、郑州、太原、济南、青岛、石家庄等也下跌明显。 张波对第一财经分析，郑州、济南、青岛等城市由于前期土地出让量大，导致市场明显处于供过于求的局面，在此情况下房价出现下行趋势。张波预计，2021年南热北冷的走势会有所缓解，楼市热度会逐渐恢复理性。北方部分城市，比如天津、山东青岛及济南，甚至东北部分二线城市，在2021年第一季度有可能迎来市场复苏。 实际上，即使在某个局部区域，区域内不同城市也明显分化。以第一经济大省广东为例，珠三角的深圳、广州、东莞、惠州等地上涨明显，而处于粤东西北的湛江和韶关则低于一年前。在西部第一经济大省四川，省会成都涨幅位居第六，但省内的南充和泸州位居跌幅榜前十。 闫金强分析，目前楼市消费者主体正从刚需转为改善性需求，消费者的居住观念正从“居者有其屋”向“居者优其屋”转化。体现在城市间，住房需求正从三四线城市向教育、医疗、交通等配套条件更完善的一二线城市集中。 闫金强说，2019年末，我国常住人口城镇化率首次超过60%，但仍低于发达国家80%的平均水平，伴随着城镇化的持续推进，核心城市的住房需求依旧较大。同时，资金的资产配置需求也会促使资金向市场预期较好、供需相对紧张的城市流入。
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