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2020 洛阳楼市年终盘点 导读： 2020，新冠疫情冲击全世界，国内部分一线城市楼市受到冲击，洛阳楼市依然坚挺，风景这边独好。待字深闺、招蜂引蝶，一线房企纷沓而至，撩拨使金、携手私奔，洛阳楼市步入混居（联合开发）时代！ 目录： 疫情过后 红旗依然飘飘 伊滨四大场馆齐发 加持区域房价 华耀城太古里艳压群芳 建业洛神广场一枝独秀 孟津划区 道北灿烂 土地供量加大 品牌房企筑巢 宏观政策调控 局部救市抬头 展望2021 群星璀璨
2020年2月 洛阳市区疫情消杀
正文： “最是一年春好处,绝胜烟柳满皇都”。2020年的春天，大多数国人都无暇或被“禁足”，难以欣赏这平日里稀松平常的满园春色，一场新冠疫情笼罩全国，乃至大半个世界！ 疫情过后 红旗依然飘飘 恒大率先冲破禁锢。2月13日，恒大宣布在全国所有楼盘实施网上购房，仅3天锁定47540套总价值超580亿，真假难辨。每每大灾大难年景，越是增产创收，愈挫愈勇，这是全国TV一贯的宣传基调，令人匪夷所思。 三、四月间，一些售楼部躲避疫控查访，明里暗里“偷偷开放”，电话预约、限定人数、优惠促销，跟做贼似得接待来访客户。洋房产品最受关注，尤其是一楼带院子的，经历过疫情禁锢的“铁窗牢笼”生活，才知道有天、有地、有院子可以显摆的“凡尔赛文化”生活值得炫耀。伊滨新区洛阳府最后一期洋房，在工程不到销售节点情况下，顺势推出：一楼1.4万/平米、楼上1.2万/平米，预交60、30万，获取不少订单。 原本以为疫情之下，楼市会出现低迷、打折降价。五一前后，售房部全线开放，一切恢复正常，洛阳楼市依然坚挺，还是延续近两年开盘必火的热销局面。绿都和风雅叙、青云赋，建业贰号城邦、碧桂园·玖锦台、旭辉时代天际、中央公园“双剑合璧”、、、全线热销，洛阳的房价，不知啥叫愁滋味！ 伊滨区奥体中心
伊滨四大场馆齐发 加持区域房价 六月，伊滨“一馆三中心”（奥体中心、会展中心、大剧院、科技馆）、人民医院、中医院等政府大配套工程全面开工，伊滨房价基础进一步锤实。位于中轴线的旭辉的中央公园，首期开盘，高层价格突破万元，与市政府核心区域高铁板块相差无几，几大配套工程的开工，极大抬高区域房价，不免让购房者感到些许虚高。区域高层房价，一线楼盘在9500+，二线8500左右，如正弘悦府、华耀城专业市场佳兆业开发的楼盘。 六月、八月，融创一哥孙宏斌两次来洛，谋求集团“降杠杆”合作战略，与市轨道公司签署战略合作，辖去年152亿收购的成都环球世纪会展旅游集团的招牌，拿下伊滨会展中心代建工程及周边配建商住地块。本次踏入伊滨新区，距去年首次进洛，在市区北郊孟津合作开发的“辰院”系两个地块又进了一步，总算混进“城里人”阵营。 7月31日，中梁地产8.6亿竞拍摘得伊滨区洛阳府西侧、中轴线上商业+住宅139亩地块，有些出人预料，公众对中梁商业一无所知，未来能提供给伊滨人民什么样的商业体验呢？不会有惊喜是预料之中的，除非引进“大张”来冲冲人气。 十一月底，伊滨奥体中心东侧1400套+ 的613内部团购房高层6200元、洋房8100元/平米的消息在小范围内传播；春节前后，伊滨四大场馆配建住宅用地（约3000亩）首期团购房也会批发入市，拉低区域商住房价2000+是不可避免的，这对明年有货源的商品房项目不是好消息。注：元旦前后，据悉亚哥最终否了场馆配地反哺建设资金模式，仍采取施工单位EPC，对伊滨开发在售楼盘是个好消息。 华耀城太古里效果图
华耀城太古里艳压群芳 建业洛神广场 一枝独秀 7月29日，备受瞩目的关林市场西地块，在毫无悬念的情况下，华耀城33.3亿摘得390亩五个地块，之前挂牌23亿的保证金吓退了一切“牛鬼蛇神”参与报名竞拍。2019年夏季那场“神来之火”，点燃了市场拆迁序幕，前两年洛阳的“火灾”比较多，一个月不来一次都不叫正常，基本精准定位在破败的专业市场，很是灵光，不拆不中，市场商户只能哀叹“天要亡我”！ 如今这项目被命名为高大冷峻的“洛阳中心”，其实不如有故事、有念想的“华耀城太古里”名头来的响亮。这是来自本地最权威的地产群经过千锤百炼、获得认同的称呼，起源于官媒报道：某领导在视察这块备受关注、举足轻重的商业地块时，希望未来打造类似成都太古里那样的中西合璧文化品位街区，“华耀城太古里”之名因此流传。 从坊间流露出两张项目整体规划效果图，一张是土地摘牌前，有一栋目测高200米+的的摩天大楼，一张是摘牌后不到一个月，高耸的大楼变成两栋缩水的双塔，目测150米，未来建成什么样，为未可知。擅长三、四线专业市场开发的华耀城来操刀这块商业宝地，通向世界文化遗产龙门石窟的地标性商业项目，想不出未来会有多精彩。 华润万象城效果图
建业地产近两年“遍地英雄下夕烟”直扑洛阳，占领洛阳九县六区，全力“割韭菜”，自吹自擂的“住建业才骄傲”获取不少民心。6月24日，建业控股有限公司与洛阳市人民政府签署战略合作协议，建业将发挥投资运营能力和产品业态优势，积极助力副中心城市建设，推进洛阳高质量发展。 胡葆森在战略合作框架协议签署仪式上表示：“建业将不负重托、不遗余力，和洛阳市人民政府紧密合作，努力把全面战略合作框架协议步步推进，使项目早日开工、早日建成，推动洛阳转型发展，为中原更加出彩贡献力量。”
王城大桥北超高层效果图
洛浦王城大桥北超高层商业地块，是近年流传坊间备受关注的项目，两年前政府媒体发布的规划效果图，惊艳程度令河洛人叹为观止。有传市领导欲邀请有实力的商业开发商参与：华润、苏宁、万科、绿地等，都有接洽传言。最近的传说是开发华润万象城，结果被建业老胡亲自出山，签了卖身契，同华耀城太古里一样，竞拍只能由建业一家“独占鳖头。” 10月21日，建业以14.9亿元摘得该地块，合计116.494亩，成交单价约1279万元/亩，规划六栋地标建筑，涵盖一栋200米、两栋150米高的地标塔楼及附属商业购物中心。如果说华耀城太古里是关林片区的地标，那么建业这块地就是大洛阳城市的地标，地处洛阳主城区东西、南北中轴线交汇点坐标原点上，对于鲜有购物中心、超高层成功案例的建业能承担此重任吗？吃瓜群众心里一样打鼓、存有疑问？ 为什么如此重要的地块不能引进更适合的开发商呢？两个重要的商业地块均“私定终身”，我不停的问、不停的想，还是理不出头绪，但愿开发方未来能给洛阳人民一个满意的交代。 孟津划区 道北灿烂 去年底孟津撤县划区的消息由政府非正式渠道扩散开来，吉利与孟津合并，“三军未动、粮草先行”，孟津房价应声上涨一千。盘踞与孟津新区的恒大云湖上郡、绿城春风江南、融创河洛宸院，早期的东方今典东方府，吸引大批市区城里人去购买，俨然孟津房产成为洛阳城区人的“内院小妾”，随时伺寝。 翠云峰（营庄）立交桥
道北和昌、定鼎府、兰溪、林语溪规模盘持续热销，国庆前后，有二外小学建成招生、华中师范大学附中签约，医院、商业中心落地的消息也有传出；十月，碧桂园协议摘得火车站北百亩地块；聚客隆市场二、三期180亩地块也进入拆迁；十一月底，洛阳最大的立交桥、营庄立交建成通车，市区外迁承接地营庄5.7平方公里专业市场项目将开发启动；与洛吉快速一路之隔的后河三村改造也进入实施，道北片区成为主城区最大的开发建设区域。 道北片区城市功能定位为：专业市场、物流仓储、产业集聚区，全市最大的交通枢纽翠云峰立交桥，殡仪馆、陵园、监狱、化工厂一个都不少。区域一直没有高品位的整体规划，往往是想起一片规划一片，目前310国道以南大部分地块已改造完成，以老城区政府为中心，周边密密麻麻的大片钢铁丛林，起伏不平、劣质的“山路”，肆意耸立的高压走廊，缺少城市绿地、公共配套，未来整体入住后俨然就是北京的“回龙观。”道北一直是洛阳楼市低洼之地，然而赶上洛阳这一轮楼市“癫狂”，房价迈入9000+，与伊滨区在同一价格阵营，作为片区刚需安身之地尚可，物业升值、宜居度欠佳。 新区夜景
土地供量加大 品牌房企筑巢 今年疫情过后，政府加大土地供量，市区全年共成交住宅用地28宗，总计面积2251余亩，成交土地总金额达174.97亿元。 成交地块涉及到城市各核心区：关林西商业地块、关林刘富村开元壹号与旭辉合作开发地块、高铁站北广场商住地块、经开区碧桂园合作的东陌印象后续两个地块、绿都摘得开元大道西建业桂园南地块、王城大桥北建业超高层地块、涧西区七里河世纪电脑城“铜锣湾”地块、聚客隆专业市场地块、、、。伊滨区四大场馆建设商住配地总计有三千亩基本划定，来年开春就会分批投向市场，伊滨价格战一触即发，横盘三两年是大概率。 2020年市区各区成交土地数据
格力、美的地产一对冤家从家电打到地产开发，逐鹿神都。丰李镇万亩格力产业园有上千亩商住配套用地，未来将会称雄片区，开发十数年。洛阳造格力电器你恐怕还没享用到，格力牌房子或许先成为你的家，满大街跑的格力公交已成为市民出行躲不过去的交通工具，据悉洛阳地铁也采用格力中央空调。今年暑期，董小姐坐镇洛阳网红打开地应天门，玩了一场直播秀，大有武皇驾临的感觉。
格润小镇效果图
本土企业已难在市区内立足开发摘地，动则每亩千万地价，通常拍地100亩即十个亿，作为本土“小农经济”地产企业，哪里去找这十来个亿摘地？只有“卖地求荣”与外来上市企业合作。这股风潮始于开元壹号引进蓝光钰泷府、美的云熙府，十月又引进旭辉合作开发关林刘富村地块；建业入资伊滨天元伊水苑二期地块、涧西浅井头中弘中央广场三期地块；格力入主丰李镇桥头堡银润250亩地块，开发格润小镇；碧桂园协议合作摘下道北火车站北广场百亩项目，新近又摘得经开区东陌印象合作二期地块；万科首进洛阳，联合开发涧西区春朗华城二期地块。一大波外来一线房企都在觊觎洛阳本土开发商土地合作：万科、华润、富力、宝能、康桥、永威、、、、 近两年，土地市场竞拍拿地比较猛的是碧桂园、绿都、建业三家，本土企业基本下县“耕耘”，每亩二百万以内的地价，五、六千的房价，还能玩玩，近十来年一直没发展起来，去郑州发展壮大的也没有。不同于郑州本地房企，在外来国内三十强“血雨腥风”的冲击下，并没有丢掉市场份额，年度前十销量排名基本占据半壁江山：正商、康桥、永威、绿都、亚星、鑫苑、建业、和昌屹立不倒，保留一份豫企企业的尊严，也有一些企业走出省外，“混得”风生水起，如绿都在杭州年度销售超过100亿+，挤身第一阵营；消声已久的鑫苑在武汉、佛山、大连等城市开发千亩科技城大盘；和昌总部从郑州到北京、到深圳，频繁“战略转移”，折腾得不轻，陷入沉沦。
三道杠入围房企
宏观政策调控 局部救市抬头 八月，国家金融监管机构召集一线房企，自查自纠“三道红线”，所谓三道红线，是指（1）净负债率不得大于100%；（2）剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；（3）“现金短债比”小于1 。恒大、融创、富力等企业都踩上“三道杠”，因此才有了国庆前恒大流出的“逼宫文件”及后续声势浩大的“债转股”签约大会，国庆后展开“卖、卖、卖”模式。十一月底，国家发改委调查恒大、宝能利用新能源汽车在各地圈地情况，随后恒大就宣布广州工厂新车路测上路，不知一直“刀枪不入”的恒大这一次是否能躲过；“收购王”融创也在打包卖资产，在天津、武汉、郑州等城市“打骨折”卖房续命，引发老业主维权，地主家也“缺粮”啊！ 国庆期间，省会郑州四环外楼盘纷纷大跳水，20%+的降幅扩散到许多项目上。10月23日，被媒体称为“锤破绿博锅底”的万科兰乔圣菲，两栋高层尾货300余套开盘，祭出6000+、均价7500元/平米底牌，两年前高峰期曾卖过1.4万（精装）+，尽管这次“打骨折”是毛坯价，还是震惊了郑州楼市。万科每一次楼市转入低谷期都善于充当“急先锋”，踩着政策的鼓点，“带头大哥”领先一步，随后市场整体步入下行。
恒大债转股战略伙伴集中签约
近两年郑州楼市低迷期，洛阳“一枝独秀”， 如同一个不知疲倦的“荡妇”，夜夜笙歌、天天高潮，开盘即空几乎无悬念。这或许要归功于“副中心”城市地位的确立、大基建项目不断上马，“官曝”孟津、偃师撤县划区，义马、渑池、济源、汝州划入“洛阳都市圈”，土地供应不足是客观因素，目前洛阳主城区新房价格在1.2万/平米，二手房高两、三千，相当于郑州三、四环的价格。
11月月18日，哈尔滨市出台“救市十四条”，明确鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，放开公积金贷款，公寓水电按住宅收取等措施。同日，郑州出台《关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则（试行）等3个文件的通知》，主要精神是政府负责土地一级棚改开发，减少开发商进行一级开发行为，鼓励棚改货币分房，安置房人均不超过70平米（之前是130平米），有市场解读为这是提高挂牌土地价格、去库存的“良剂”；11月22日，又有政府出台救市草案传出：关于限购：“郑州市户口已婚的可以购买第三套住房，但必须是144平米以上住房；”关于限售：“之前的限售政策是满三年可交易，目前是满一年可交易”。对于万亿GDP的郑州，40%+的份额靠卖地、卖房获得，这一次真的“急眼了”，城市主管者顾不得脸面、“赤膊上阵”，拿乌纱帽当赌注，放手一搏。 同是11月，最大规模的蛋壳公寓在多个城市暴雷、跑路，互联网+长租公寓基本全部沦陷，这是一直以来监管部门袖手旁观的结果。如同IPO前抬高杭州片区房价的“蚂蚁”，监管部门如不果断出手、刹车，收割一批韭菜后，大概率会出现暴雷、跑路的一天。 洛阳地铁一号线试运行
“无可奈何花落去，病树前头万木春”。闹人的川普都不得不承认大选失败，一线踩线“三道杠”的房企，不得不老老实实“去杠杆”。近五、六年，一线地产企业盛行的高周转，把企业送上了一条“蒙眼狂奔”的不归路，停下死，不停下则一直高潮不断，直至“精尽人亡”！日本地产崩盘、美国次贷危机就是最终结局。 万科、绿城、龙湖，这些曾经的地产“好榜样”深陷维权危机，碧桂园、绿地等行业“坏学生”维权活动更是一浪高过一浪、层出不穷。高周转下无精品，源于政府监管部门熟视无睹，惩罚太轻，不同于早流行于建筑施工企业的“一城犯案、全省禁行（三年内禁止在本省参与工程投标）”，如果地产行业按此追责，三年内不得在本省拿地，“头部房企”会老老实实带头做品质，不敢越雷池半步。
风起云涌维权
2020年中国新房市场销售量将达17万亿平方米、销售金额有望达到17万亿元，双双创下历史新高。愈是大灾大难、愈是增量高产，这是历来中国经济发展之怪状，难以破解。 洛阳全年预计销售商品住宅300万平方米，总销金额290亿元，主城区均价达1.2万，城市边缘9000+，近洛阳市区郊县5500+，市区与郊县有一半的房差价。 展望2021 群星璀璨 2021年，将是建业洛阳元年，十几个项目遍布城内外，城市中轴原点“洛神广场”、王城大桥北超高层项目，有传住宅开发高端的天筑产品系，继数年前风靡洛阳的“大宅门”华阳江山汇项目后，再次收割一把洛阳豪门韭菜；绿都三驾马车、并驾齐驱；旭辉三盘联动（新盘关林刘富村）稳健推进；万科小试牛刀后、期待有所突破；本土企业还会继续扮演“鬼子进村的带路党”，利用本地资源关系，“拿地卖身”，与一线房企合作开发；新的一线房企继续涌入；城郊土地供量进一步加大，洛阳地铁一号线元旦正式运行，古都进入地铁时代。 洛阳副中心城市地位经去年确定，都市圈范围进一步扩大：主要包括洛阳和济源全域，焦作的孟州市，平顶山的汝州市和鲁山县，三门峡的义马市、渑池县和卢氏县，行政辖区总面积约2.7万平方公里，大有历史上“战国七雄”时期韩国疆域势力范围，“四海归一、百鸟朝凤”。然根据都市圈地图范围显示，如能把三门峡划入洛阳都市圈，洛阳才能成为“四省通衢”咽喉枢纽，类似徐州那样的交通、物流中心城市，洛阳都市圈就活了，就差这一口出气！ 展望2021洛阳楼市，群星璀璨耀神都，城头变幻大王旗，精彩不断，邀你来看！
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