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浅谈洛阳城市未来5年发展方向(上)(中)

2020-10-15 15:23 1785023人阅读 69人回复 显示全部楼层

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浅谈洛阳城市未来5年发展方向(上)(中)

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发表于 2020-10-15 15:23 | 显示全部楼层 |阅读模式
中国和外国市场最主要的一个不同,在于中国的增长率非常快。
中国的GDP年均复合在8%左右。按照这样的速度,实体国力每九年翻一番。
因为城市和建筑本身就是实体财富的一种。中国速度,部分意味着中国的城市和城镇建成区,每八九年翻一翻。
微信截图_20201014130802.png
如果各位熟悉洛阳历史的话,就会知道二十年前,2000年,洛阳所谓“郊区”的边缘是什么(洛龙区)。
而到了南山大道,已经全部都是养鸡养鸭的农田了。
如果是北京老土著的话,则对于北京修三环,尘土飞扬记忆尤深。过了三环,一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。

我举这个例子,主要是告诉各位,中国正处于急剧的“城镇化”过程中。
所有的中国大中型城市,都在飞速地成长。
作为城市定义的无论“人口”还是“建成区”,这二项指标都在飞速发展。
城市每隔数年就扩大一倍。洛阳只用了三年时间,市区人口增加了约30W人
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洛阳从2000年左右跨越洛河向南发展新区,市政府搬迁洛南,经历了20年的发展才形成如今规模!而如今,几乎所有的洛阳人都认为洛阳即将跨越伊河,发展伊滨新区。事实真的如此吗?

如果说洛南洛北之间隔了一条河,一条蓄力待发的遗址区。那么洛南和伊滨之间隔的是焦柳铁路,是伊河,是被某些刻意遗忘的经开区。
为什么洛阳不发展经开?是时机未到?是拆迁难度大?还是被选择性的一叶樟木遗忘了过去,还为了在经济震荡的时候,楼市崩盘的时刻当做城市特效药
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然而,随着一纸文件的网络流传,孟津要成为洛阳一个区的信息铺天盖地,似乎狠狠动摇了伊滨区这个独生子的心,毕竟伊滨行政上还是诸葛镇,自己都不是区,却可能要被一个县城压了一头。然而孟津消息在传出的第三天,被各种力量联合组织,迅速熄火。他们在掩盖什么?能释放这种消息的人,是什么人?他真的这么粗心把文件照片不小心发了出去?

那么洛阳未来的发展趋势到底谁向北,还是向南?
最能站住脚的是这种说法:伊滨区地势一马平川,而孟津山地丘陵遍地,平原发展才是王道,不仅省钱,居住舒适度也高
那么事实真的如此吗?城市发展真的是看地势,省钱吗?
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有一件事你一定要清楚知道,“政府做决策,绝不是最经济最有效率的”。
举个例子,1990年的“浦东开发”,上海人就想破头也想不到,他究竟要干什么。
熟悉那段历史的人一定都知道,当年上海旅行社还有一个旅游节目:“二龙戏珠”。
专门带外地人来参观南浦大桥+杨浦大桥+东方明珠。
说是1991年投资8.2亿。南浦大桥是全世界排名第三的叠合梁斜拉桥。技术难度领先,工艺复杂。如何如何雄伟云云。
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上海人就想不懂了。你如果真的要搞一个“xx开发”,你为什么不放在松江?
松江四面全是陆地。你要去松江,拉二条高速公路很容易。
何必搞跨江大桥这么麻烦。
上海人不理解南浦大桥就像洛阳人理解不了,为什么要先建投资31亿的翠云峰立交桥,而不去先修继续改造的九都路高架(九都路高架2020勘测结果需要30亿),网上吐槽ZF乱花钱的帖子满天飞。
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然而,在此以后,浦东陆续拉了十九条过江通道,消耗了无数无数银两
“开发浦东”的珍贵投资,就这样全浪费在大桥隧道上了。
其实浦东根本就不应该开发。你开发松江多好。建设成本绝对大大省钱。
如果你按照“效率”原则。你是绝对猜不到政府会开发哪里的。
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因为开发浦东的资金,不是上海市ZF的。是ZY给的。领导觉得陆家嘴风水很好,颇有王霸之气,于是就圈了一圈。这叫考虑重点不一样。
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“全新规划,彻底平整,多漂亮啊”。
“上千亿的工程,投资不怕大,投资只怕不大。原因你懂的”。
重庆遍地山丘,成都天府新区一马平川,然而重庆GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。
微信截图_20201014130939.png
但其实这些地势分析,都是酸臭腐儒,盲人摸象。当区域红利全部浮出水面,你以为你抓住了未来,殊不知你是在接盘!要分清楚城市可复制资源,不可复制资源要分的清,什么叫伪地标,可复制地标,如果说道路是骨架,那某个区域的可复制地标能否称得起躯干
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我们不妨看一下洛阳未来的重点工程
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无论你是否相信,任何人提起洛阳,第一时间想到的是古都,是历史!
而不是:洛阳有地铁了!洛阳要修多少个立交桥,高架
一个城市只靠吸引县城人口的流入,无异于杀鸡取卵(三年市区人口流入30W),不可长久,洛阳想要冲击二线城市,就必须吸引外来人口。而在与其他都市交流融合的过程中,洛阳唯一的优势——————就是历史。
微信截图_20201014131054.png
浅谈一下个人对洛阳未来五年的看法,洛阳要打造古今辉映的二线城市,河南的副中心。
河南一亿人口,按照北上广的城市体量,郑州可以接纳虹吸2000W人口已是极限,剩下的8000W何去何从,洛阳只需要吸收200W,洛阳遍可翻天覆地。
很多人在乎什么高铁,铁路改线,这些我们要去争取,而不是中心,因为洛阳说了不算!
洛阳的未来到底向北向东,鄙人粗浅的认为,2020-2024,民政一起向东,2024-2030,大刀阔斧向北前进,向东是暂时无奈之举(可复制地标建筑+区域等级),洛阳的未来一定在北方,至于为什么,下期我们再讲,谢谢关注!

浅谈洛阳未来5年城市发展方向之伊滨新区(中)
从改革开放开始,我们大兴基建,造了一个又一个新城。但是“造新城”不划算。从经济上说,是非常低回报甚至负回报的。
在哪个时代,“基础建设”都是极其昂贵的。土地需要平整,道路需要铺设,大城市还要地铁和高速立交。钱从哪里来?卖DI
微信截图_20201014131412.png
新区的一种常见逻辑;
1)我先圈一大块鸟不拉屎的土地。
2)投入一定的基建,找二个财团作为牵头开发者
3)土地升值,卖地
4)以卖地的钱继续投入基建,土地继续升值
可见,整个流程是一个“卖地—基建”的正循环。这个循环要维持下去的关键:新城的回报率收益必须是正数。
微信截图_20201014132256.png
对于新城,当家的支出部分是七通一平,公路,地铁/轨交,警察,消防,医院,学校,环卫,绿化…………对于收入,主要是“卖地”。
可惜的是,“卖地---基建”这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情。而且亏钱亏得很厉害,搞出了地方债这种天文数字。
此外,当家的还要建配套的医院和学校,这都不是便宜的事。

一.明日之城 冉冉升起
洛阳的“明日新城”——伊滨区;这块52平方公里的土地,承载着洛阳城市发展的新希望和新形象,并将为洛阳未来发展插上腾飞翅膀。伊洛产业集聚区又被称为伊滨区,是洛阳新区拓展区的起步区。伊滨区未来可谓是商机无限,伊滨区已成为炙手可热的 区域......(2012年5月15日)
微信截图_20201014132120.png
伊滨区从出生就名不正言不顺,没有自己的QZF,也没有任何当家的搬到这里。自己虽然叫区,可是身世之下,是满满的委屈,看到别人的办公大楼,自己只能羡慕嫉妒
图片1.gif
从2012-2017是伊滨区从高潮到逐渐失落的几年,一顿猛吹之后,没有任何实质性动作,就好比一个农民,突然说村里要拆迁激动得不得了,结果等了五年,五年没有任何动静!你知道我这五年是怎么过的吗?
微信截图_20201014132343.png
然而,随着16年洛阳房价暴涨,基建大规模铺天盖地,地铁一响,在各种城市利好的大环境下,各个区房价大涨,老区改造难度大,市里急需一块平原,拆迁难度小的片区承担外溢。这个时候伊滨区终于站了出来,它要承担的是一片新城,一片可以重新设计,几乎没有阻力的全新的洛阳新城!
微信截图_20201014132347.png
从1.2号地铁延长线到伊滨,从伊滨中医院,中梁广场,从科教园区一堆学校落地,从安装集团,中航等众多企业搬迁伊滨,从中兴,从永宁大厦,再从奥体中心,2022年河南省第十四届运动会将在洛阳市举行一个个红利让伊滨区热度不断上涨,伊滨区似乎要迎来历史上的高光时刻。
微信截图_20201014132351.png
我们可以梳理一下签署战略协议框架的基建企业

中国通号(郑州)电气化局郑州铁路工程有限公司  2020/7/23
中国二十冶集团有限公司战略合作协议  2020/7/02
融创华北发展集团战略合作协议  2020/7/14
中铁十六局集团有限公司战略合作协议 2020/7/17
洛阳文保集团战略合作协议 2020/6/5
中铁十五局签订战略合作框架协议 2020/5/18
凯盛集团战略合作协议 2020/4/23
南京江宁技术开发区战略合作协议 2019/10/13
微信截图_20201014132355.png

这些企业代表了伊滨区大有可为,来了就是为了助力洛阳副中心建设,来伊滨,说明伊滨有众多活干,这也给伊滨人民打满了鸡血,似乎伊滨区就是下一个洛龙,甚至某些开发商更是打出了“更好的伊滨,最后的XX”,好像再说我比洛龙还要好。
二.明日之城的独有优势与城市新区的通病
伊滨区位于洛阳东南部,伊河之东,东汉陵园以西,万安山之北,夹河滩之南,地势普遍偏平,早期城建较少,属于大有可为的崭新城区。对比孟津遍地山丘,高低不平,一片平原大有可为
微信截图_20201014132444.png
洛阳作为一个古都,遗址区布满了市区,它就像一把双刃剑,见证了洛阳五千年的历史,但也给洛阳现代化建设布满了阻力。
这么多遗址,洛阳既不是计划单列市,也不是省会,仅靠自身财政无法开发全部。位于洛龙的隋唐遗址区,可能20年也不一定能够开发,坐拥城市核心交通区位,却因为遗址问题荒废至今。以洛阳的经济体量,支撑一个紫微城建设已经是财力不支,举步艰难。
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可能一辈子开发不到的洛龙区遗址区村庄

伊滨东部是保护区,并且是无力开发的保护区,面积与伊滨差不多,南部是万安山,跨越大山似乎是不可能的任务。洛龙的核心区因为高铁站南部的大山无力开发,无奈只能向东。
这两个方向注定了,伊滨不具备城市辐射力,属于偏安一偶的新区。伊滨唯一破局的方法是------让大学城建立在夹河滩。
偏安一偶,缺少辐射力是最大的潜在威胁。没有辐射力,就没有持续人口流入
微信截图_20201015151935.png
伊滨东部南部属于洛阳边境,再加上人口是从西部洛龙外溢进来的人口,且投资偏多,再加上低密度新城的设计,让伊滨新城的人口并不是很多。
作为城市的边境地带,东南不可开发区域,没有区zf的加持,让伊滨城区的等级下降了。
微信截图_20201015152026.png
按照目前伊滨区开发进度,土地大概还能再用5年,这五年将会是伊滨的高光时刻,而伊滨最大的利好,就是地铁开通,四大地标落地,举办省运会!


但这些资源似乎是任何一个新城的标配,学校,医院,商城,地铁,场馆,基本都属于可复制城建资源,但是洛阳目前需要的就是一个现代化新城,来承接洛阳中产阶级的投资,改善。因为很多人无法接受目前落后的道北,看不到的所谓的孟津洛北新区
微信截图_20201015152112.png
落后脏乱的道北
三. 展望未来伊滨与所谓的板块轮炒
在未来2020-2025,伊滨区会持续作为洛阳的明日之城,红利不断释放,定居伊滨,改善选择伊滨都会是一个不错的选择。
长远来看,伊滨区的主要红利并没有完全释放出来,不管是地铁,还是奥体中心省运会都没有举办,伊滨区的高光时刻还没有到来。
微信截图_20201014132309.png
地铁通车,四大场馆完工,如意湖蓄水之日,将会是伊滨的高光时刻,辉煌之年!
城市投资不会加重在一个没有辐射力或者说辐射力相对较弱的区域,城市投资有先后顺序,好菜要留到后面吃,先上好菜,剩菜谁来吃呢?
这个就叫“板块轮炒,从一个区域发力到炒熟,到红利释放完毕,周期一般是五年,五年后谁是李逵,谁是李鬼,我们拭目以待!
微信截图_20201015152218.png
同样作为新区伊滨也要考虑对冲风险,伊滨区的对冲风险在哪里?评论区见






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发表于 2020-10-15 16:37 | 显示全部楼层
好帖子!
喝着地沟油,望着中南海
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洛港水卒

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 楼主| 发表于 2020-10-15 17:10 | 显示全部楼层
简单地说,短期看伊滨,伊滨地卖完了,就要上邙山
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发表于 2020-10-15 17:15 | 显示全部楼层
伊滨现有开发范围
住宅用地基本快用完了
四大场馆消耗了不少住宅配地(约3000亩)
未来只有拓展师范学院以东庞村镇
玄奘大道以南万安山区域
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发表于 2020-10-15 21:48 | 显示全部楼层
眼光不一般,看的深远,佩服!
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洛港上尉

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发表于 2020-10-15 23:24 | 显示全部楼层
制约洛阳发展的最大因素就是城市的行政级别太低,从五十年代国家的大厂矿落户洛阳开始就应该提升洛阳的行政级别,可惜国家没有这么做,计划经济时期这个制约因素还不是那么明显,直至八十年代后期各大厂矿的逐渐没落,包括近些年许多科研院所和一些央企国企的迁离以及近十年来经济的发展缓慢,都与洛阳的城市等级低有着莫大的关系,如果今后还解决不了这个关键问题,仍然给省里当个副中心的话,洛阳就很难有突飞猛进的发展和本质的飞跃,能保住三线接近二线已经是很不错了,多年之前有人应该已经看出了洛阳发展的问题所在,一时洛阳要直辖的舆论喧嚣尘上,可惜功败垂成遥遥不可期。总之解决了这个发展的瓶颈,洛阳进二线望一线就是时间问题了,人口流入产业聚集,发展规划发展方向,甚至周边卫星城的并入就都不是问题了。
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发表于 2020-10-16 08:56 | 显示全部楼层
何首乌 发表于 2020-10-15 23:24
制约洛阳发展的最大因素就是城市的行政级别太低,从五十年代国家的大厂矿落户洛阳开始就应该提升洛阳的行政 ...

明白人
只有亚哥一个常委副省没用
洛阳提升为副省级城市才有前景
如青岛、厦门那样
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发表于 2020-10-18 10:51 | 显示全部楼层
向哪里发展?不是主观臆断,而是根据城市功能区划,城市地形地貌,风向,水流的科学规划而定的,在水的上游不宜建排放大量废弃液体的企业,研究单位,在常年上风口不宜建设排放废气的企业与研究单位,在城市低洼区域不宜建居民小区,而非常适于建设污水处理厂,所以城市发展应该是遵循科学规律的发展,而不是个人拍脑袋决定的。
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发表于 2020-10-18 14:19 | 显示全部楼层
认真的看了一遍、、、、、、、、、、、
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洛港中尉

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发表于 2020-10-18 14:51 | 显示全部楼层
政府资源往伊滨引导,民间社会资本洛北新区拉
只做回头客的卖门哥!18039585088(微信同号)
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发表于 2020-10-18 19:56 来自手机 | 显示全部楼层
楼主看似洋洋洒洒写了这么多,其实真的不了解洛阳,甚至不了解洛阳的战略规划。洛阳是组团城市,不是郑州的贪大饼模式。伊滨区就是城市一个核心组团之一。伊滨区相比洛龙区,其实产业基础更好,核心区是诸葛两镇,东边是民营经济发达的庞村镇。再往东就是偃师。随着偃孟划区,伊滨区分地位更加突出。
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发表于 2020-10-20 13:57 | 显示全部楼层
先把伊滨区建设好,真正成为洛阳的新引擎,把河南科技大学,理一理工学院,河南推拿按摩学院都集中置换到伊滨区,把原来的高校区建成自贸区,让洛阳自贸区形成聚集效应。
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发表于 2020-10-20 16:00 | 显示全部楼层
分析的有道理,楼主辛苦!
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发表于 2020-10-20 17:18 | 显示全部楼层
只有发展才是硬道理,发展到位了还怕没级别?
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请问是原创吗?以上内容在网上已提前看到,如果是转载拼凑请声明。还有这句话:而在与其他都市交流融合的过程中,洛阳唯一的优势——————就是历史。这就大错特错了,吸引人口的是经济、产业,跟其他都市融合也是这样。洛阳的优势历史是今天才发现吗?为何人口外流?为何河南的人口都流向省会呢?洛阳优势历史不是用在这的,用于文化产业,旅游产业或者说华夏民族的伟大复兴。
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发表于 2020-10-23 15:15 | 显示全部楼层
我同意把河南科技大学,洛阳理工学院,推拿按摩学院搬到伊滨,把腾出的地方建成高新产业园,与高新区,自贸区连成一体
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央妈要赶紧印钞了,要不资金不够用,疫情影响全球经济。
洛阳翰途出国留学,劳务,签证服务。186 3886 3245 微信同号
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洛港少尉

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顶!希望今后BBS里多些这样深入思考洛阳前途的文章。
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