|
中国和外国市场最主要的一个不同，在于中国的增长率非常快。
中国的GDP年均复合在8%左右。按照这样的速度，实体国力每九年翻一番。
因为城市和建筑本身就是实体财富的一种。中国速度，部分意味着中国的城市和城镇建成区，每八九年翻一翻。
如果各位熟悉洛阳历史的话，就会知道二十年前，2000年，洛阳所谓“郊区”的边缘是什么（洛龙区）。
而到了南山大道，已经全部都是养鸡养鸭的农田了。 如果是北京老土著的话，则对于北京修三环，尘土飞扬记忆尤深。过了三环，一般就是荒郊野岭可以飙车的地方了。
我举这个例子，主要是告诉各位，中国正处于急剧的“城镇化”过程中。
所有的中国大中型城市，都在飞速地成长。
作为城市定义的无论“人口”还是“建成区”，这二项指标都在飞速发展。
城市每隔数年就扩大一倍。洛阳只用了三年时间，市区人口增加了约30W人
洛阳从2000年左右跨越洛河向南发展新区，市政府搬迁洛南，经历了20年的发展才形成如今规模！而如今，几乎所有的洛阳人都认为洛阳即将跨越伊河，发展伊滨新区。事实真的如此吗？
如果说洛南洛北之间隔了一条河，一条蓄力待发的遗址区。那么洛南和伊滨之间隔的是焦柳铁路，是伊河，是被某些刻意遗忘的经开区。 为什么洛阳不发展经开？是时机未到？是拆迁难度大？还是被选择性的一叶樟木遗忘了过去，还为了在经济震荡的时候，楼市崩盘的时刻当做城市特效药 然而，随着一纸文件的网络流传，孟津要成为洛阳一个区的信息铺天盖地，似乎狠狠动摇了伊滨区这个独生子的心，毕竟伊滨行政上还是诸葛镇，自己都不是区，却可能要被一个县城压了一头。然而孟津消息在传出的第三天，被各种力量联合组织，迅速熄火。他们在掩盖什么？能释放这种消息的人，是什么人？他真的这么粗心把文件照片不小心发了出去？
那么洛阳未来的发展趋势到底谁向北，还是向南？ 最能站住脚的是这种说法：伊滨区地势一马平川，而孟津山地丘陵遍地，平原发展才是王道，不仅省钱，居住舒适度也高 那么事实真的如此吗？城市发展真的是看地势，省钱吗？
有一件事你一定要清楚知道，“政府做决策，绝不是最经济最有效率的”。 举个例子，1990年的“浦东开发”，上海人就想破头也想不到，他究竟要干什么。
熟悉那段历史的人一定都知道，当年上海旅行社还有一个旅游节目：“二龙戏珠”。
专门带外地人来参观南浦大桥+杨浦大桥+东方明珠。 说是1991年投资8.2亿。南浦大桥是全世界排名第三的叠合梁斜拉桥。技术难度领先，工艺复杂。如何如何雄伟云云。
上海人就想不懂了。你如果真的要搞一个“xx开发”，你为什么不放在松江？
松江四面全是陆地。你要去松江，拉二条高速公路很容易。
何必搞跨江大桥这么麻烦。 上海人不理解南浦大桥就像洛阳人理解不了，为什么要先建投资31亿的翠云峰立交桥，而不去先修继续改造的九都路高架（九都路高架2020勘测结果需要30亿），网上吐槽ZF乱花钱的帖子满天飞。 然而，在此以后，浦东陆续拉了十九条过江通道，消耗了无数无数银两。
“开发浦东”的珍贵投资，就这样全浪费在大桥隧道上了。
其实浦东根本就不应该开发。你开发松江多好。建设成本绝对大大省钱。 如果你按照“效率”原则。你是绝对猜不到政府会开发哪里的。 因为开发浦东的资金，不是上海市ZF的。是ZY给的。领导觉得陆家嘴风水很好，颇有王霸之气，于是就圈了一圈。这叫考虑重点不一样。 “全新规划，彻底平整，多漂亮啊”。
“上千亿的工程，投资不怕大，投资只怕不大。原因你懂的”。 重庆遍地山丘，成都天府新区一马平川，然而重庆GDP已接近成都1.8倍。西南核心早已易主。 但其实这些地势分析，都是酸臭腐儒，盲人摸象。当区域红利全部浮出水面，你以为你抓住了未来，殊不知你是在接盘！要分清楚城市可复制资源，不可复制资源要分的清，什么叫伪地标，可复制地标，如果说道路是骨架，那某个区域的可复制地标能否称得起躯干 我们不妨看一下洛阳未来的重点工程
无论你是否相信，任何人提起洛阳，第一时间想到的是古都，是历史！ 而不是：洛阳有地铁了！洛阳要修多少个立交桥，高架 一个城市只靠吸引县城人口的流入，无异于杀鸡取卵（三年市区人口流入30W），不可长久，洛阳想要冲击二线城市，就必须吸引外来人口。而在与其他都市交流融合的过程中，洛阳唯一的优势——————就是历史。 浅谈一下个人对洛阳未来五年的看法，洛阳要打造古今辉映的二线城市，河南的副中心。 河南一亿人口，按照北上广的城市体量，郑州可以接纳虹吸2000W人口已是极限，剩下的8000W何去何从，洛阳只需要吸收200W，洛阳遍可翻天覆地。 很多人在乎什么高铁，铁路改线，这些我们要去争取，而不是中心，因为洛阳说了不算！ 洛阳的未来到底向北向东，鄙人粗浅的认为，2020-2024，民政一起向东，2024-2030，大刀阔斧向北前进，向东是暂时无奈之举（可复制地标建筑＋区域等级），洛阳的未来一定在北方，至于为什么，下期我们再讲，谢谢关注！
浅谈洛阳未来5年城市发展方向之伊滨新区（中） 从改革开放开始，我们大兴基建，造了一个又一个新城。但是“造新城”并不划算。从经济上说，是非常低回报甚至负回报的。
在哪个时代，“基础建设”都是极其昂贵的。土地需要平整，道路需要铺设，大城市还要地铁和高速立交。钱从哪里来？卖DI 新区的一种常见逻辑；
1）我先圈一大块鸟不拉屎的土地。
2）投入一定的基建，找二个财团作为牵头开发者
3）土地升值，卖地
4）以卖地的钱继续投入基建，土地继续升值
可见，整个流程是一个“卖地—基建”的正循环。这个循环要维持下去的关键：新城的回报率收益必须是正数。 对于新城，当家的支出部分是七通一平，公路，地铁/轨交，警察，消防，医院，学校，环卫，绿化…………对于收入，主要是“卖地”。 可惜的是，“卖地---基建”这个循环是亏钱的。造新城这事在任何时候都是一件很不划算的事情。而且亏钱亏得很厉害，搞出了地方债这种天文数字。
此外，当家的还要建配套的医院和学校，这都不是便宜的事。
一.明日之城 冉冉升起 洛阳的“明日新城”——伊滨区；这块52平方公里的土地，承载着洛阳城市发展的新希望和新形象，并将为洛阳未来发展插上腾飞翅膀。伊洛产业集聚区又被称为伊滨区，是洛阳新区拓展区的起步区。伊滨区未来可谓是商机无限，伊滨区已成为炙手可热的 区域......（2012年5月15日） 伊滨区从出生就名不正言不顺，没有自己的QZF，也没有任何当家的搬到这里。自己虽然叫区，可是身世之下，是满满的委屈，看到别人的办公大楼，自己只能羡慕嫉妒 从2012-2017是伊滨区从高潮到逐渐失落的几年，一顿猛吹之后，没有任何实质性动作，就好比一个农民，突然说村里要拆迁激动得不得了，结果等了五年，五年没有任何动静！你知道我这五年是怎么过的吗？ 然而，随着16年洛阳房价暴涨，基建大规模铺天盖地，地铁一响，在各种城市利好的大环境下，各个区房价大涨，老区改造难度大，市里急需一块平原，拆迁难度小的片区承担外溢。这个时候伊滨区终于站了出来，它要承担的是一片新城，一片可以重新设计，几乎没有阻力的全新的洛阳新城！
从1.2号地铁延长线到伊滨，从伊滨中医院，中梁广场，从科教园区一堆学校落地，从安装集团，中航等众多企业搬迁伊滨，从中兴，从永宁大厦，再从奥体中心，2022年河南省第十四届运动会将在洛阳市举行，一个个红利让伊滨区热度不断上涨，伊滨区似乎要迎来历史上的高光时刻。
我们可以梳理一下签署战略协议框架的基建企业
中国通号（郑州）电气化局郑州铁路工程有限公司 2020/7/23 中国二十冶集团有限公司战略合作协议 2020/7/02 融创华北发展集团战略合作协议 2020/7/14 中铁十六局集团有限公司战略合作协议 2020/7/17 洛阳文保集团战略合作协议 2020/6/5 中铁十五局签订战略合作框架协议 2020/5/18 凯盛集团战略合作协议 2020/4/23 南京江宁技术开发区战略合作协议 2019/10/13
这些企业代表了伊滨区大有可为，来了就是为了助力洛阳副中心建设，来伊滨，说明伊滨有众多活干，这也给伊滨人民打满了鸡血，似乎伊滨区就是下一个洛龙，甚至某些开发商更是打出了“更好的伊滨，最后的XX”，好像再说我比洛龙还要好。 二.明日之城的独有优势与城市新区的通病 伊滨区位于洛阳东南部，伊河之东，东汉陵园以西，万安山之北，夹河滩之南，地势普遍偏平，早期城建较少，属于大有可为的崭新城区。对比孟津遍地山丘，高低不平，一片平原大有可为。 洛阳作为一个古都，遗址区布满了市区，它就像一把双刃剑，见证了洛阳五千年的历史，但也给洛阳现代化建设布满了阻力。 这么多遗址，洛阳既不是计划单列市，也不是省会，仅靠自身财政无法开发全部。位于洛龙的隋唐遗址区，可能20年也不一定能够开发，坐拥城市核心交通区位，却因为遗址问题荒废至今。以洛阳的经济体量，支撑一个紫微城建设已经是财力不支，举步艰难。 可能一辈子开发不到的洛龙区遗址区村庄
伊滨东部是保护区，并且是无力开发的保护区，面积与伊滨差不多，南部是万安山，跨越大山似乎是不可能的任务。洛龙的核心区因为高铁站南部的大山无力开发，无奈只能向东。 这两个方向注定了，伊滨不具备城市辐射力，属于偏安一偶的新区。伊滨唯一破局的方法是------让大学城建立在夹河滩。 偏安一偶，缺少辐射力是最大的潜在威胁。没有辐射力，就没有持续人口流入 伊滨东部南部属于洛阳边境，再加上人口是从西部洛龙外溢进来的人口，且投资偏多，再加上低密度新城的设计，让伊滨新城的人口并不是很多。 作为城市的边境地带，东南不可开发区域，没有区zf的加持，让伊滨城区的等级下降了。 按照目前伊滨区开发进度，土地大概还能再用5年，这五年将会是伊滨的高光时刻，而伊滨最大的利好，就是地铁开通，四大地标落地，举办省运会！
但这些资源似乎是任何一个新城的标配，学校，医院，商城，地铁，场馆，基本都属于可复制城建资源，但是洛阳目前需要的就是一个现代化新城，来承接洛阳中产阶级的投资，改善。因为很多人无法接受目前落后的道北，看不到的所谓的孟津洛北新区 落后脏乱的道北 三. 展望未来伊滨与所谓的板块轮炒 在未来2020-2025，伊滨区会持续作为洛阳的明日之城，红利不断释放，定居伊滨，改善选择伊滨都会是一个不错的选择。 长远来看，伊滨区的主要红利并没有完全释放出来，不管是地铁，还是奥体中心省运会都没有举办，伊滨区的高光时刻还没有到来。 地铁通车，四大场馆完工，如意湖蓄水之日，将会是伊滨的高光时刻，辉煌之年！ 城市投资不会加重在一个没有辐射力或者说辐射力相对较弱的区域，城市投资有先后顺序，好菜要留到后面吃，先上好菜，剩菜谁来吃呢？ 这个就叫“板块轮炒’,从一个区域发力到炒熟，到红利释放完毕，周期一般是五年，五年后谁是李逵，谁是李鬼，我们拭目以待！ 同样作为新区伊滨也要考虑对冲风险，伊滨区的对冲风险在哪里？评论区见
| 
[复制链接]
楼主
啥时候发下部分呀
