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政府、物业、业主、物管（五） 上一章问题回答是要勇气的，如果说洛阳市物业费低了，那是要挨骂的，咱尽量客观分析，而不是笼统地和北上广深比。 再强调一遍，咱分析的是高层商品房小区，多层老旧小区会在后面说。洛阳市高层商品房小区物业费多在每月每平方米1.10～1.50元之间，平均值应该不会超过1.50元。 物业费成本大头在共有部分运行、维护上，这个前面说过，政府规定的物业费指导价这部分占60%左右，下面具体说说高层住宅小区共有设备、设施的八大系统： 供电系统 电梯系统 消防系统 二次加压供水系统（多数小区附加到用水量单独收费） 监控系统及智能系统 排污系统 燃气系统（巡查不维修） 热力系统
最复杂的消防系统 (一)构成 物业管理所涉及的建筑物的消防设备以高层建筑最为齐全复杂，典型的高层建筑消防系统通常由8个部分组成。 1.火灾报警系统 火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材组成。 2.消防控制中心 消防控制中心由集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成。当火警发生后，控制中心指挥各项灭火、疏散和救护行动，并直接控制消防水泵、送排风机、消防电梯等设施。 3.消火栓系统 消火栓系统由消防水泵、管道、阀门、水龙带、喷水枪、消防水泵接合器等组成，是应用最为普遍的灭火装置。 4.自动喷洒灭火系统 自动喷洒灭火系统由喷洒泵、供水管道、喷头等组成。当火灾使环境温度达到一定临界值时，该系统自动喷洒水流灭火，是一种非常有效的灭火系统，其应用越来越广泛。 5.防排烟系统 防排烟系统由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成，通过排烟风机抽走含烟气体，用正压风机强制送入新鲜空气，使保护区域当中的人员免受毒烟伤害。 6.安全疏散和防火隔离系统 安全疏散和防火隔离系统由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成，它对疏散人员指示方向，对火和烟进行隔离。 7.手提式灭火器 手提式灭火器是较为常用的灭火器具，携带使用方便，对范围不大的初期火灾灭火效果好，常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器等。 8.其他灭火系统 其他灭火系统如气体自动灭火系统，主要用于变压器房、配电房，发电机房和油库等不宜用水灭火的特殊场合。 (二)管理工作主要内容 (1)配备消防设施主管技术人员，要求这些人员既有机电设备管理的知识和经验，又有必要的消防知识，有较强的工作责任心。 (2)建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。 (3)建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。 (4)建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。 1)每周检查项目：检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位;检查各处消防水管是否漏水;检查各类手提式灭火器是否完好;检查防火门、安全出口指示灯、安全通道照明是否完好。 2)每月检查项目：消防加压水泵、正压送风、排烟风机试启动一次;检查各类信号指示灯是否正常;检查各类水压压力表是否正常;检查消防水泵泵体是否漏水，生锈;检查消防备用电源是否正常，能否及时切换。 3)每半年检查项目：检查手提式灭火器是否有效;检测烟感、温感探测器是否正常工作;消火栓放水检查一次;检查消防报警按钮、警铃及指示灯;检查消防广播系统;消防控制联动系统进行一次试验测试;检查自动喷洒系统管道和各消防水箱、水池排水;气体灭火装置的检查测压。 每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。 (5)对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。 (6)对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。 本人掌握的电梯系统每月成本： 高层住宅每部电梯一天耗电量约25～30度，每月专业公司维保费250～500元之间（不含更换配件），物业公司专业人员每天巡视一次，一部电梯大致服务面积在5000～8000平方米，综合测算下来，折合到每月每平方米，平均0.12元左右。什么概念，就是你家100平方米房子，每月使用电梯成本12元。八大系统都有成本，政府指导价二级物业这一块是0.66元每平方米月。 再分析保洁这一块，《洛阳市物业企业管理办法》中规定，每5000平方米设一保洁员，收费指导价是每月每平方米0.06元，也就是一位保洁员只能开300元工资。 执行《洛阳市物业服务指导标准》以及《洛阳市物业企业管理办法》，按洛阳市物业收费标准指导价收费，洛阳市物业公司不可能盈利。哪么洛阳市物业公司是如何生存下去的呢？有的还挺滋润。 压低从业人员工资，基本就是按最低工资标准，多数员工都不给交五险一金。 提高收费标准，多多少少都超过政府指导价。 拼设备，大大降低小区设备、设施维护费。新小区设备都是新的，小车不倒只管推，造成设备使用寿命大大降低，关键时刻掉链子，前段时间不是发生高层失火，消火栓没水，灭火器失效的事么？ 侵占业主权益。把社区用房、物业用房出租（在小区再建临时物业用房），广告位出租，铲掉绿地、占用消防通道停车收费等等。 保洁、绿化、公共秩序维护降低标准（看看你家消防楼梯多长时间没擦扶手了）。 就这物业费交费率平均就80%左右。物业老板不可能从家拿钱补贴小区，都是拿够能拿的，剩下的可汤下面，小区能管理好么？ 所以，无所谓物业费高低，你说低，民营物业公司都在挣钱，不挣钱了，设备拼不下去了，拍拍屁股跑路。你说高，除了大品牌小区，业主基本都不满意。 当然，也得看看北上广深物业费多少，深圳高层经适房3.5元每月每平方米，高档小区6～7元。那的物业公司大都国际标准化管理，通过三大认证，客服基本都是漂亮姑娘。
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2018-3-13 16:28
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