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我国社会的主要矛盾，已经由“人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾”，转化为“人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾”。 这句话很拗口，但用到物业这个市场上，再恰当不过了。
一、物业的前世今生 商品房改革之前，没有市场化住房，筒子楼、家属院，一个电工管电、一个水工管水、一个清洁工搞卫生，机关事业单位和厂矿偶尔插手解决复杂问题，邻里之间互相都认识，有事情大家商量着解决，这时候是没有所谓“物业”的。
商品房改革后，大型居民小区出现，“物业管理”随之诞生，但这样的新生事物，从诞生之日起，就伴随着无数难解的问题。本该为业主服务的物业公司，常常成为业主的“敌人”，和业主斗智斗勇。
住房问题，不只是有房子住就行了。当大部分人已经有了房子，有些人甚至是几套房子的情况下，物业服务的水平高低，直接影响着居民的生活水平。这个问题不解决，或者被忽视、无视、漠视，势必影响着居民的生活幸福感。这几年，因为物业费、暖气费、水电费、小区卫生、消防等等问题而爆发的群体性事件，已经让问题浮出水面；而还有更多未曾浮现的问题，正以不交物业费、不配合的方式让物业和业主的距离越拉越远。
要想解决这些问题，成立业主委员会也好，更换物业公司也好，仿佛收效甚微，甚至会让已经存在的问题更加严重，有些小区业委会成立后脱离业主，成了又一个逐利的空架子；有些小区在更换几个物业公司后，成了人人避之唯恐不及的“烫手山芋”，仿佛这个小区的业主都很“难缠”。日子一天又一天得过且过地过去，几十万买的房子，住起来还不如棚户区，这不是我们想要的情况。
本论坛的每一个人，只要在洛阳市居住，无论是住在自己的房子里，还是租房，在物业管理这个问题上，都有发言权。物业问题的涉及面太广，影响到每一个人。我权且抛砖引玉，希望能够引发每一个人关于物业问题的讨论，集思广益，推动这个问题的解决。 毕竟，这个问题，影响着你，影响着我，影响着我们每一个人。
二、物业公司，从一出生就是个具有垄断性质的怪胎。 物业公司的存在目的是赚钱，这无可厚非；但物业公司提供的是服务，以服务换金钱，这才是赚钱的正道。可如今的物业公司，所思所想的却是以最少的服务，换取最多的金钱。
想一想这市场上哪个企业的盈利模式是这样——以最少的服务，换取最多的金钱。电影口碑不好，票房必然大败；KTV音效太差，必然门可罗雀；快递送得太慢，就不用再送了。哪一个服务公司，不是在努力提高自己的服务水平，即使质量无法提升，至少数量要能保证，来赢取被服务者的光顾。这样的服务要求甚至逼得快要误点的快递小哥在电梯里哭。然而，偏偏物业公司不是，即使它不服务，服务差，却依然并不担心自己赚不到钱，这是为什么？ 因为物业公司，本身就具有垄断性质。试问，你不喜欢这个物业公司，你能有另外的选择吗？
为了破除垄断，移动通讯市场当年硬生生破出了移动和联通，两个公司为了争取客户，大打出手，提高服务质量，降低资费，才促进了通讯市场的繁荣；中石化和中石油，当年的南车和北车，都是破除垄断的手段。凡有垄断的地方，就有垄断利润的存在，所谓垄断利润，就是那一部分你觉得多付了的钱，而又无可奈何。铁路、电力、水务、暖气、盐业，这些市场本身具有天然的垄断地位，但国家管控很严，因为一个小问题可以无数倍地放大成大问题。可物业公司，和这些大垄断企业不同，其为数众多，因此让一个超级大的问题被拆解成无数细微的问题，因而被人忽视。但垄断就是垄断，其独特的性质让你根本没有可以选择其他物业公司的权利。这样的垄断，也是物业公司为什么敢不提供好的服务，就足额收取物业费的根本原因和底气。
洛阳市的物业公司，全都脱胎于开发商。专门以物业为生的专业物业公司，我没有见过。哪怕有口皆碑的建业物业，除了自己的建业楼盘，能接管其他的楼盘吗？
一个脱胎于开发商的物业公司，出生时就是怪胎。物业公司的出资方，大部分都是开发商，或者与开发商有密切关系的个人。而有些物业公司的出资额，甚至低到只有50万。这也可以理解，物业是服务企业，没有多少固定资产，现金流充分，如果不是有融资转移等其他需要，太高的出资毫无意义。较低的资产，让物业公司在撤离时，根本不会顾忌可能被相关部门实施的处罚。
开发商选择哪个物业公司来接管自己的楼盘，这是市场行为，但选择自己的物业公司，好处太多了。 自己的物业公司，在接管楼盘时，即使公共设施不完善，哪怕大厅瓷砖脱落、指示灯不亮、绿化不到位、水电管道暴露，也压根不会提出一丁点的整改意见，照单全收。大家还记得2016年涧西青岛路某楼盘因交房问题闹得沸沸扬扬的事吗？当时城事论坛被愤怒的业主攻陷。
目前城市区很多楼盘，都是商住混合体，即使不是商住混合，也有大量的门面房。开发商本身就持有部分产权。商住混合的楼盘，天然就存在居民和商户的冲突，为了照顾商户的利益，自己的物业公司显然用起来顺手的多，可以挪用小区居民的物业用房，抢占小区居民的公共面积和停车位，空调外机可以放在小区内，属于全体业主的外墙，也可以用于商户的广告和装修。剪不断的物业和开发商业主的利益捆绑，让这样的物业公司只能偏向少数的商户业主，而罔顾住户的需要。
物业的管理方——神秘的物业办，本身与物业管理公司是管理和被管理的关系。但实际上，物业办的上级是房管局，而房管局还有另一个监管的对象——开发商。开发商和房管局的关系，请恕我持怀疑的态度，在现阶段从拿地到项目审批、施工、验收等一系列过程，很难是单纯的管理和被管理的关系，其密切的关系也会在交房时，由开发商和房管局之间密切的关系，转移到物业办和物业管理公司密切的关系。看起来是物业办在管理物业管理公司，实际上是房管局在管理开发商。而房管局重点管理开发商的问题是确保开发商不会跑路、建筑质量过关，而不是小小的物业问题，不是地面干不干净，小区有没有闲杂人等，电梯有没有安全隐患。这些小小的问题，千头万绪，是管也管不过来的。管得紧了，物业公司就去找开发商诉苦了，有这么粗一根大腿来抱，谁还去提高服务质量呢？
三、成立业主委员会，换物业公司？结果没那么美好！ 这个物业公司不好，那就换一个！这是每一个业主最初的想法。想换物业公司，就得成立业主委员会，而业委会，实在是对中国基层群众自治能力的极大考验。
目前的基层群众自治组织有两个，第一个是城市居民居委会，第二个是农村村民委员会。前者和政府机构——街道办事处的职能严重交叉，基本处于无场所、无人员、无经费的三无状态；而后者——村委会，在某些情况下会孕育出村霸问题，在有些有利可图的城市周边村落，基层选举乱象丛生，村委会中饱私囊，沦为腐败温床，根本无法有效代表全体村民的利益。 同样的问题也出现在业委会身上。业委会的委员们，原则上是兼职，不领取工资，就像居委会一样，以有闲有钱热心有正义感的离退休人员为主，这样的业委会尚且还能代表业主的利益。但问题是，有时候这样的业委会过于维护业主利益，不体谅物业难处，一味要求物业提高服务水平，却不看实际情况，如大面积物业费拖欠和高品质物业服务的固有成本。在这样的业委会穷追猛打下，物业公司会选择撤离，甚至越换越差，留下一大堆烂摊子，只能最后由政府出面，解决最基本的卫生和水电供给，落得个两败俱伤的局面。
这种两败俱伤对物业公司是沉重的伤害，尤其是商住一体等开发商持有产权的小区，不仅物业管理人员会失业，也会大大损害开发商的既得利益。于是，物业公司会千方百计阻挠业委会的成立，这几乎是所有物业公司在听说业主自发成立业委会后的第一选择和反应。 业委会的成立，无论是基于法律，还是基于实际，都要有发起人，也就是带头人，不然业主就是一盘散沙，根本没有途径能选举投票。为了阻挠业委会的成立，物业会对带头的几个人威逼利诱，让他们不再带头。这里请注意，不要以为这样的威逼利诱必然是非法的，想让一个人不去做一件事，合法的方法很多，我举几个例子来供大家想象。带头人的门口被扫得更加干净，这是不是利诱的一种方式；带头人的领导对他说，最近单位很忙，你不要去搞自己的私事了，这算不算一种威逼。除非这个人是绝缘的，否则很难不受到方方面面的影响。
如果业委会成立实在不可阻挡。物业或开发商则有可能通过代理人操纵业委会，毕竟这样一个出力不讨好还没有工资拿的职位，如果有开发商的内应十分热心地去干，赢取业主信任，担任一届委员还是不成问题的。但这样的业委会不仅不能代表业主的利益，甚至会进一步成为压榨业主的工具。
就算最终业委会成立了，也把不合格的物业公司赶跑了，那么为什么后来的物业公司还会在接管后，最后无法运营而自行离开呢？这里的原因很复杂。但细细思索还是能找到几点的： 第一，目前市场上不存在专门做物业的公司。新的物业公司往往是其他小区的物业临时拼凑人马，组成的草台班子。接管新小区后，必须先解决积压问题，而由于之前物业公司的不作为，积压问题成堆，如公共基础设施损坏，墙壁门窗涂画严重，瓷砖应急灯脱落，植被大面积死亡等。治理这些积压问题需要一大笔启动资金，这些资金只能业主来出。试问，临时搭起来的草台班子，在面临这样的积压问题时，去哪里找这么一大笔启动资金来解决小区积压问题；而业主，则抱着怀疑的态度，想要先看到物业管理的服务，才肯缴齐物业费。在严重缺乏资金的情况下，新物业公司基本不可能立即让小区环境有大的改善。在相互的不信任和指责中，草台班子看到隐隐约约的账面亏损，为了止损，只有溜之大吉。
第二，物业公司交接不畅。很多物业公司，在与业委会闹崩后，甚至一夜之间直接撤离，压根不走交接的程序。不走交接，就意味着，有些预交了的物业费被卷走，与其他供水供电供气供暖企业的沟通断裂，给新物业公司的入驻和工作开展带来极大的困难。更有甚者，因为有开发商产权的存在，原来最配合的开发商业主突然成了最难缠的业主，处处刁难新物业公司。在这种双重夹击下，新的物业公司能开展工作？
第三也是最根本的原因——物业本身的垄断性。假设一种理想的情况，新物业公司顺利入驻，没有遭到原来物业和开发商的暗中阻挠和不配合，并投入启动资金将原来的积压问题解决，并且业主积极缴纳物业费，让物业公司可以持续运转。这种情况极其罕见。但作为垄断企业的物业公司，只会在平稳运行后追求更高的利润，也就是垄断利润。有垄断利润，就意味着有业主的利益受到侵害。作为垄断企业的物业公司，会在以下几方面追求垄断利润，并侵犯业主的利益： 1. 划停车位，收停车费； 2. 将电梯、公共区域、建筑外墙用于做广告，收广告费； 3. 出租物业用房及其他公共区域； 4. 对网络宽带、自主供暖企业的入驻，收取入门费； 5. 对集中供暖、供水的小区，赚取中间的差价； 6. 雇佣较少的物业人员，减少清扫路面墙面的次数，节约成本，提供与物业费不相称的服务，赚取高额利润。 而业主在习惯了物业公司的服务后，则会不断要求物业公司进一步提高服务质量。长此以往，业主和物业公司的矛盾不断加深，最终爆发，回到原初的起点。
这也是为什么更换物业公司无法解决物业服务根本问题的原因。
四、怎么办？ 垄断企业都是强势的，而垄断企业服务的对象都是弱势的。必须找到一种能够抗衡、约束、监督物业公司的机制。理想状态下，这种机制当然是业主组成的业委会。但是，你可以说目前的群众素质太低，缺乏协作精神和包容精神，根本无法用好手中的选票，最终的结果要么是强势的业委会让所有物业公司避之唯恐不及，要么是业委会内部由于缺少带头人、或被人操纵而分崩离析、脱离业主。因此，目前的依靠业委会来对抗物业公司的机制是不行的。
有人或许会说，物业不是有管理机关——物业办吗？如前所述，目前的物业办和物业公司的关系就是房管局和开发商的关系，无法实施有效的管理。况且，琐碎的物业服务需要长期的细致的监督约束，将所有的监督约束任务推给物业办，即使物业办有心有力，那也不过是勉强养着一群群社会巨婴。
怎么办？ 针对以上问题，我们当然可以说，要放开成立物业公司的种种隐性限制，让专业的物业公司成立起来；或者，让开发商在选择前期物业管理企业时，严格招投标程序，给物业公司一开始的制约；或者，针对停车位、入门费、广告费、侵占公共空间问题，由业主举报，并由相关部门加大处罚力度。等等。
但要注意的是，这些措施，都需要政府投入大量的人力、物力来处理，如果管理过严，物业公司无利可图，又会溜之大吉。其实，新的《河南省物业管理条例》已经出台了很多新鲜的规定，来促进这一领域的改革。如取消了物业资质的评定，不仅可以让更多的物业公司进入市场，也意味着以前按评定资质定收费标准的成规失效，以后业主甚至可以和物业协商，按照服务的质量定收费标准。还有加大了物业办的权利和职责，以及对失职的处分，督促物业办履行自己的责任。这些规定，都有利于进一步激发规范物业市场。
但我想提议的是一种新的制度和办法，借助办法，在保证物业公司有利可图的情况下，尽量提高服务质量，而不是在降低服务质量的情况下，尽量获取高额利润。
第一、这样的利器就是——信息公开。 物业毕竟是公司，对公司的监管主要是通过账目。做假账的成本极高，甚至假账人员需要承担刑事责任。而明明白白的账目，会让物业公司的种种黑色经营行为无从遁形。 1、公开雇佣员工数，及员工的工作性质、内容和工资福利支出总额。这样就能避免开发商安插亲戚朋友“吃空饷”，避免人浮于事，碌碌无为。 2、公开收取的物业费用及各户缴纳物业费的情况。这样能让整个小区居民了解物业公司的主要收入情况，并督促未缴费用户及时缴费，同时杜绝了物业公司通过减免物业费“贿赂”某些带头人的行为。 3、公开物业用于公共设施维护、绿化、修缮等方面的物资和外包服务费用。从而监督物业通过其他支出途径，监守自盗，侵吞物业费。 4、公开其他需要公开的内容。
其实，这样做的中心目的只有一个，让业主知道，自己缴纳的物业费到底花在了哪里，究竟值不值。如果所有的物业费都花了，而小区环境依然脏乱差，那物业也可以顺理成章提高物业收费，遭遇的业主阻力也会下降，而不会因为无法盈利而跑路。 这样的一个信息公开机制，能消除业主和物业公司之间的隔阂，重塑良好的关系，并杜绝一切账外暗中的黑色交易。 这样的信息公开一旦实现，相当于捅开了物业管理的脓包，让那些恶水流尽，既能遏制物业的垄断利润，又能保证物业的利润，让物业在舍不得跑的情况下，提高服务质量。 而且，即使最后物业公司被开除，也不会留下无法交接的问题。 这样的信息公开，需要物业办的监督，重点监督这样一个事项，想来除了需要极大的勇气，对物业办的人力物力都不会造成严重的积压。
第二、除了信息公开，还有一个利器来促进业主参与物业管理，就是直接对物业服务人员监督。这也是建立在信息公开的基础上，但理念是让业主参与物业管理的方式不再只是肯定和否定，而是鼓励和监督。 之前，如果业主不满物业公司行为，苦头婆心提建议也好，拖欠物业费施压也好，物业公司都可以置若罔闻。最后只能成立业委会赶走了事。这样粗暴简单的方式，无助于问题的解决。 物业公司核心的工作是提供服务，而提供服务核心的主体是服务人员。如果建立对服务人员的监督，不就可以在不赶走物业公司的前提下，提供对服务对象的监督吗？试举一例，如果负责某个单元的清洁工消极怠工，根本不打扫卫生，该单元业主可以通过打分的方式让这个清洁工离职，招募负责的清洁工加入。甚至，如果该物业公司的经理敷衍塞责，无德无能，业主可以投票让这个物业经理离职，换一个有才有德的物业经理。 这样，不就实现了在不更换物业公司的前提下，对物业进行时时刻刻的监督吗？如果物业的人得到了监督，服务还能不好吗？
第三、如果上述两种方式可行，那么实现信息公开和对物业人员监督的方式还需要高效的手段来辅助，那就是科技手段。 信息公开，可以通过门口的布告栏来公开，也可以通过网络来公开；人员监督，可以通过业主填意见卡来监督，也可以通过网络投票的方式来监督。方式不同，收效天壤之别。 对信息公开来说，业主越是能够方便地获取，对物业公司的监督越有效，例如，如果公布在布告栏，物业公司甚至可以毁灭证据，矢口否认；对人员监督来说，又有哪个业主有时间去填意见卡交到物业，而且这个人具体口碑如何，是否该免职，谁又来保证其公平公正呢？
能够实现这些问题的，只有高科技和网络，只有网络公开和信息快速的传播，能让上述两种手段高效率施行。此时，又需要物业办出手，秉承巨大的勇气，来走出这艰难的一步，而所需要的人力、物力又是很少。
我想，我的这两点提议，都是从制度入手，如果有勇气施行，必然能促进物业市场的巨大变革。 正如在本文开篇所说，每个人在这个问题上都有发言权，也都有聪明才智可以发挥，我的见解也不过是管中窥豹，或许多有错误和理想化之处。
但我可以万分肯定的是，如果想要解决问题，问题就能解决，怕的是目前这种状况——物业问题被轻视、无视、漠视，无人愿意去想、去做、去改革。 这才是我们每一个人最不愿意看到的局面，你说，是吗？ 帖子这么长，能看到这里的人，在此表示十分的感谢，耽误您的时间，在这里说声抱歉！
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