|
 地产黄金时代，讲究唯快不破，到了白银时代，稳字压倒一切。   监管层的信号已经非常明显，“房住不炒”主旋律喊了许多年，有关部门又在房企头顶划了“三道红线”。这意味着，通过高杠杆快速取胜的好日子一去不复返了。   活下去、活得久、活得好，这9个字成了所有房企的终极目标。在地产赛道从短跑切换成马拉松之际，富力地产（以下简称“富力”）（02777.HK）展现出新的面孔：上半年净负债率大降22%，稳扎稳打，严控债务风险。   为了稳，富力“开源节流”，一方面减支出、控费用；另一方面促销售，保回款。富力董事长李思廉表示，2020年到2021年，富力地产仍旧会继续减轻负债。   但“稳”并不代表慢，核心思想是攻防节奏的转变，抱朴守拙,行稳致远。   战略回旋，是为了获得战略主动，本质是对长期主义的追求。支撑富力长久作战的弹药是充足的，7580亿元的土储货值充裕而分布均衡，城市更新、酒店等业务复苏迅速，后劲十足。   特别是城市更新业务，堪称富力的杀手锏。城镇化进入新时期，土地资源供给已经到了瓶颈，地产行业进入存量市场的较量，城市更新成为新赛道。这恰恰是富力的优势，20多年的经验积累“棋快一招”。   富力半年报“稳”的秘密   翻开富力半年报，关键词是“稳”，耳目一新的数据是净负债率。   2020上半年，富力净负债率由2019年末的198.9%降至176.7%，大幅下降了22%。   同时，资产负债率同比下降至80.37%。截止6月末，富力总负债相比2019年底减少94亿元。   负债的下降太关键了，地产行业从2008年低谷走出后，再到2016年“房住不炒”的提出，经历了黄金到白银时代的转变，楼市去杠杆加快步伐，“活下去”成为不少中小房企的奢望。   作为地产行业20多年的老兵，富力深知稳健之道，大幅降低净负债率，改善财务状况。刚调整完，“三条红线”就横空而出，有所准备，才能处变不惊。   “三道红线”指的是监管部门对房企财务指标——资产负债率、净负债率、现金短债比作出限制，意在控制房企有息负债规模的年增速。这意味着，房企高杠杆狂飙的时代结束，也意味着，如何快速降杠杆也是重要的竞争力。   2020年初，富力提出年内将净负债率降到185%以内，目前来看这一目标已经提前实现，有效降负的同时，仍能保障运行稳定，富力到底做了什么？   大方向来说，是开源节流。开源体现的是促销售，保回款，节流指的是减支出、控费用。   上半年，疫情让售楼处大门紧闭，地产行业非常难过。苦等线下复苏，意味着几个月颗粒无收。富力主动求变，采取了多种创新营销模式，从线下走到线上卖房，从“富力好房”线上销售到明星直播卖房、老总直播卖房，再到与广汽传祺房、车跨界联动……   一套组合拳下来，取得良好效果，富力上半年权益合约销售金额达510.6亿元，权益合约销售面积426万平方米，同比保持稳定。上半年富力已实现了入账面积335万平方米，数据比去年同期增长17%。   精打细算，油盐不断。促销售、保回款的同时，也要确保每笔资金支出合理。拿地方面一直是大头开支，上半年，富力新增权益土储可售面积243万平方米，约490亿元货值。   相比历史规模，富力的拿地节奏明显放缓。拿的地也都是精挑细选，最近所购置的土地中，主要集中在十二个月内产生现金流、回报快速的资产周转项目。   中报发布会上，李思廉表示，将谨慎参与土地招拍挂，原则上不参与热点土地拍卖，“大型的100多亿的我们尽量不参与，大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右。”   在日常支出上，富力也勒紧裤腰带过“艰苦朴素”日子。半年报显示，富力上半年销售和行政开支减少9%至30.47亿元，销售和行政开支占营业额的百分比从11.2%降低至9.9%。   开源节流，不意味着不争不抢，只是懂得在特殊时期未雨绸缪。富力的动作就是降负求稳，然后择机发力。半年报显示，富力手握360亿元现金，还有180亿元境内债授信额度，对中短期债务有充裕的支付能力。   降负不是为了停下脚步，而是为了卸下包袱，走得更远。   稳了后，富力开始发力   求稳、降负债是一体两面，需要两条腿同时走路，除了债务端降下来，业务端还要有增长，以此才能降低负债率。   疫情期间富力已经取得阶段性胜利，后疫情时代的复苏成为重中之重。事实上，富力的多条业务在疫情缓解后已经快速复苏，并已经整装待发，为未来增长积蓄力量。   比如受冲击最严重的酒店及投资物业。上半年酒店运营收入14.6亿元，投资物业运营收入6.5亿元。截至7月份，酒店全年累计经营净利润已经回正。   投资物业方面，富力于上半年新增多项投资物业，主要包括北京、南京及重庆的零售商业，新增投资物业资产约27亿元，建筑面积超过10.7万平方米。这些新增的投资物业即将在不久的未来给富力提供可观的经常性收入。   截至上半年末，富力运营中酒店达90间，总建面395万平方米，总房间数27173间，分布于70个城市。值得注意的是，富力是全球最大豪华酒店业主，在国内外拥有广泛的品牌影响力。   另外，富力运营中投资物业总建面253万平方米，其中写字楼约32万平方米，商业约123万平方米，物流园约98万平方米。当前，富力拥有的运营中酒店及商业资产市值已达910亿元。   在地产业务上，历史上看，富力的推盘高峰通常集中于下半年，大概是“四六开”。上半年销售较为理想的情况下，富力计划于下半年推出16个全新项目及人民币2300亿元的可售资源。   富力的后劲足，最重要的是在城市更新业务上的发力，富力的城市更新业务目标于未来18个月转化建筑面积900万平方米，增加约2000亿元的潜在可售资源，为下半年及明年提供业务增长动力。   日前，富力发布了8月权益销售额，高达108.6亿元。   将观察富力的视角放得更长远来看，特殊年份，保持战略定力，富力的底气来自充足的项目和土储。截至上半年末，富力权益土地储备可售面积5700万平方米，权益货值约7580亿元。按照货值计算，一二线和其他城市分别占比一半。   目前，富力已签约城市更新合作项目增加到超过80个，融资区建筑面积超4000万平方米。区域分布上极具优势，经济基本面支撑强劲的一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比54%。   值得注意的是，大湾区、旧改是国家政策支持的重要方向，富力有这两手布局，可谓是踩中政策风口。   更为关键的是，中国经济经历高速发展的40多年后，城镇化进入新时代，土地供应进入瓶颈，土拍市场价格高昂，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为地产行业的共识。   城市更新，正是富力崛起的杀手锏，20多年的旧改经验积累，成为一道难以逾越的护城河。   终极目标之下的长期主义追求   “广州每一根烟囱的倒下,都有富力的一份功劳。”   当地人笑称的这句话，是富力“旧改之王”的口碑与实力的见证。从1994年开始，广州冒着黑烟的旧厂和老旧小区，由富力带头推倒，建起一栋栋商品房。   随着城镇化进入新时代，富力的旧改步伐从广州走向全国，在湖北、山西、陕西、内蒙、新疆等省市落地生花。丰富的旧改经验，也让富力有实力分享城市更新这块大蛋糕。   李思廉在业绩说明会上提出,未来土地储备仍将以旧改转化为主。这是李思廉的长期主义，他看到了十步之外，既深耕于自己擅长的旧改领域，同时又紧跟时代和政策走向，借力实现自己的目标。   纵观全球主流城市，城市更新是一种潮流。发达国家的旧改始于上世纪40年代末，如巴黎、伦敦、悉尼等，都通过老旧城区的改造，提升产业发展空间，重塑城市形象。   在政策的推动下，中国的大规模城市更新已经开始。2019年，多个高级经济工作会议均提出加快实施城镇老旧小区改造。2020年以来，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。   这一块未来市场容量有多大？   根据住建部披露的数据，全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超4200万户，建筑面积约40亿平方米。   初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。   这意味着城市更新的赛道空间巨大，不过，城市更新牵涉多方利益，没有深远的战略规划和深厚的经验和积累，很少有玩家能玩得转。而且城市更新解决的不仅是居住的问题，还有文化传承、产业孕育、城市环境美化等问题。   所以说，平地起高楼是一种能力，基于旧城、旧厂、旧村的城市更新能力，更见房企的历史沉淀与运营功力。   作为旧改起家的龙头房企，富力在规划、运营、产业发展、政府协调、法律事务等领域具有丰富经验。富力通过产业的升级换代带动区域发展的核心理念，在推动城市更新业务的同时，提前谋篇布局产业配套。   20多年以来，富力有太多的优秀成功案例，比如天河区猎德村项目，打造出了天汇广场、顶级豪宅天銮、康莱德酒店，让猎德村摇身一变珠江新城的高档社区，成就了广州旧改的“猎德模式”。   再比如越秀区杨箕村，富力历时7年改造完成，成功打造的富力东山新天地已成为新杨箕的标志性建筑。具有九百多年历史的杨箕村，既保留着岭南特色的祠堂及龙舟文化，又与现代都市相融合，跟上时代发展的节奏。   富力优质案例还有很多，包括广东黄浦区笔村、茅岗村项目、西安土门“四村”项目等等。   未来，富力的核心重点依旧会落在城市更新上，一个重要体现是，2019年富力成立了多个区域的城市更新集团，城市更新业务成为集团重要任务。   对于富力这样的龙头企业，持续降负形成的“稳”是发展的主基调，充裕而优质的土储是发展的基础，20多年深耕旧改的深厚积累是赢得未来的重要抓手。   富力的一系列动作，本质是对长期主义的追求，在房地产的下半场，富力已经在城市更新赛道占据先机，借此抓住更多的发展机遇。
| 
