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悲催的济南楼市,大批开发商被套牢。

2020-04-30 09:34 72391人阅读 25人回复 显示全部楼层

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悲催的济南楼市,大批开发商被套牢。

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发表于 2020-4-30 09:34 | 显示全部楼层 |阅读模式
这是一个悲伤的故事。
济南,应该是过去几年跌幅最大的省会城市之一。
济南,高位站岗最多的不是购房者,而是开发商。
一波大起大落的楼市行情,无情的把全国半数一线房企包了饺子。
连以“话少活好镰刀快”著称的无情收割机——碧桂园,都没能逃脱。碧桂园,在济南新东站拍了8块土地,块块高位站岗,至今无法解套。
济南,中国楼市“反向操作暴打开发商”的第一城,“真·房住不炒”的无情践行者。
2018年之后的济南楼市,每年都要传出“杀个项目总和投拓总来祭天”的悲伤故事。

1

这个悲伤的故事,要从2016年说起。

2016年6月,河北房企帝华,千里迢迢而来,送给济南一粒蓝色的小药丸。
2016年6月,帝华地产鏖战936轮,分别以289%和235%的溢价率拍下济南唐冶5宗土地,楼面价7000+。
火热六月,一半济南人,在查“唐冶”在哪里;另一半济南人,在查“帝华”是谁。
帝华拍出地王之后,济南一共拍了十三宗溢价率在100%以上的准地王。
济南人,把这13宗土地称为“点燃济南的十三太保”。
2017年,济南再次拍出23宗高价地。
济南人,把这23宗土地称为“托举济南的二十三壮士”
十三太保和二十三壮士,彻底点燃了济南楼市。
而千里送**的帝华地产,在拍出地王之后,把济南楼市点燃之后,把唐冶房价抬上天之后,却因为无力支付首期土地款,被迫弃购。
有人说,这是一场话剧。
帝华千里迢迢而来,放了一记空炮。
炸醒了济南楼市,也炸碎了自己的炮膛。
点燃了自己,照亮了别人。
话剧演完了,地卖了,房价涨了。

2

2017年,不知哪家公司的策划,从地产出圈,干起了“房价蹦迪气氛组”的活儿。

这位策划小哥,脑洞大开的绘制了一张“未来济南房价格局图”——
济南房价即将进入54321格局。

这张图,假的就像它的像素一样。
这种意淫图,一线城市里没少出,但真信的没几个。
但忠厚的济南人民,不仅信了,而瞅一眼就浑身颤抖。
2017年的济南楼市,卖房的不讲项目,上来先甩图,让你自己掂量。
置业顾问在背后疯狂输出,骚话连篇——
“哥,你合计一下每个月挣得仨瓜俩枣,够不够房价折腾”
“姐,今天不买房,明天就涨价,这套房子我真的留不住”

开局一张图,剩下全靠编。
我远在济南的老叔,连个智能手机都用不利索,却每天都在给我汇报战况:
你还不来济南看看嘛?济南都涨成啥样了?
绕城高速内,15000以内的房子马上没有了!
你还不上车?亏你还是做楼市研究的!

殷切之情,溢于言表,泣血难书,恨不得把两百斤的我抱上车,帮我赚钱。
楼市鲁迅,哀我不幸,怒我不争。
三年之后,让老叔遗憾的是——
济南绕城高速以内,13000的项目大把可选,而且还卖不出去。

3

济南楼市,一夜回到解放前。

2016年,华润公园紫云府开盘,均价13500元/㎡;2020年,旁边的华润公园九里开盘,成交均价14500元/㎡。
4年,每平涨了1000元。
2016年,工业北恒大城开盘,均价11500元/㎡;2020年,恒大城三期在售,均价12000元/㎡。4年,每平涨了500元。
三年前,绿地中央公馆,均价26000元/㎡,且需要捆绑车位和地下室,号称要引领济南进入5万时代。三年后,均价21000元/㎡。
说好的5万时代呢?
三年前,万科南北康拿地,号称要带领南北康进入3万+时代;
三年后,万科22000开盘,7天后,加推19000的特价房。
说好的3万时代呢?
三年前,唐冶天鸿万象新天,均价11000元/㎡。唐冶拍出地王,号称要引领唐冶进入2万+时代。
三年后,唐冶天鸿万象新天,均价12500/㎡。
说好的2万时代呢?
济南楼市,是个圆。
4年时间,画了一个圈。
房价原地不动,却套住了无数投资客的血与泪。

4

被套住的不仅有购房者,更多的是开发商。

原来,假话说多了,自己真的会信。
可能是各个项目上的营销大师们,市场的牛逼越吹越大,吹到最后,自己人都信了。
2016-2017年,各个公司的投拓部,都相信形势一片大好,要捋起袖子加油干。
甚至,连碧桂园这种老油条玩家,都下场上赌桌了。
2017年12月,碧桂园在济南新东站的张马片区,一口气拍了8宗土地
一天之内,眼睁睁看着张马片区的楼面价,从7400涨到了14400。
一年后,首开19500元/㎡起,瞬间凉到了底。
拿证三个月,销售几十套。后来,干脆连开盘都不敢。
周边的项目不是卖15000,就是卖14000,碧桂园赔的连底裤都不要了。
后来,碧桂园、正荣和时代地产等几个高价盘,各自思索一下,不能打价格战,还是要炒片区价值。
CLD、城市中芯、地铁口……各种概念,霸占了济南半数以上的广告位。
天花乱坠的牛逼,吹了将近三月。
的确让片区热度提升了,客户也上来了,但都跑到了旁边的天鸿公园大道。
天鸿这个坏逼,仗着自己1200元/㎡的楼面价,直接把价格降到了12000,把那几个炒片区的高价盘全砸到了地上。
天鸿一分钱广告费没花,人在家中坐,客从天上来。
碧桂园看看自己14000的楼面价,再看看天鸿1200的楼面价……自己就算把价格击穿到地底,也干不过天鸿的一哆嗦。
如今,碧桂园在张马片区的房子,高层的价格从18000降到了12000-16000。
卖一套,赔大几十万。
集团想换项目总,项目总想杀投拓总,投拓总想弄死营销总。
营销总,也很委屈——
我给客户吹个牛逼,谁知道自己人信了。
济南,是全国唯一一个割了碧桂园一把韭菜的城市。

5

济南,是一个魔幻的城市。

有人说,省会城市的房价只要涨上去,就跌不回来。济南,啪啪打脸。
有人说,地价只要拍上去,房价就一定会涨上去。济南,啪啪打脸。
有人说,我是傻X,难道开发商也是傻X?如果不赚钱,人家拿地干啥。济南,啪啪打脸。
大多数楼市定律,在济南都会失效——
地方守不住地价,开发商守不住房价。
开发商狠起来,连自己人都割;购房者狠起来,啥鬼话都会信。
然后,大家一起手拉手坠入泥潭。
济南楼市的一抹血色,告诉了我们两个真理——
第一,二线弱省会的大概念和大规划,是真不能信。
张马屯的CLD,开发三年。
现在还有大片的麦田和菜园,小麦长势喜人,韭菜也长势喜人。
过去四年,济南各个片区自封CBD。
五指山的蓝图亮瞎双眼,国际大都市的济南呼之欲出。现在除了房价涨上去,能落地的能有几个?
CBD没起来,房价先起来;产业没过来,住宅先过来。
CLD没起来,泡沫先破了;人没来多少,麦苗长得却很好。
第二,一定要警惕弱二线省会城市的非理性虚假繁荣。
一直有人说,最会炒房价的是一线城市。
其实,最不理性的反而是二线城市,尤其是没怎么经历过大行情的弱二线城市。
比如,济南、南宁……
因为这些城市里的普通人,没吃过没见过,遇到行情的大跌大起,很容易不理性。
房价不涨的时候,他们不信它会涨;房价涨起来的时候,他们又不信它会停。
涨到天上了,还做梦去抄底,磕了一头血,还想要暴击。
房价下跌了,又没有长持的耐性,就会忍不住砸盘,砸来砸去,把房价砸到地上,彻底起不来。
不理性的购买力,叠加难以落地的大概念和大规划,特别容易造成楼市的非理性震荡。
弱二线城市的楼市不健康程度,要远远大于一线城市。
这种不健康市场,连碧桂园这种房企都能套进去。
可想当年的市场,有多么的不理性。
我说的话不好听,我知道这篇稿子也一定会被很多人喷。
但是没关系,反正我就是个耿直的反派人物,话不好听,但都是实话。
这些话,只有在弱二线城市里经历几轮跌宕,冲杀几次,再被收割几次,感悟才会越来越深。现在不理解没关系,被割一割就理解了。
成年人的成长,都是从被收割被毒打开始的。
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发表于 2020-4-30 11:05 | 显示全部楼层
蹦的越高死的越惨,洛阳共勉(还不是省会)
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发表于 2020-4-30 14:01 来自手机 | 显示全部楼层
刚刚看到济南放开落户限制的消息。难道是为了引进韭菜?
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 楼主| 发表于 2020-4-30 14:54 | 显示全部楼层
血羽腾飞 发表于 2020-4-30 14:01
刚刚看到济南放开落户限制的消息。难道是为了引进韭菜?

韭菜不够割
各地出台“人才”战略
都是为卖房
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发表于 2020-4-30 17:07 | 显示全部楼层
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发表于 2020-4-30 17:33 来自手机 | 显示全部楼层
清雅小居 发表于 2020-4-30 14:54
韭菜不够割
各地出台“人才”战略
都是为卖房


天津,高考容易,人(韭)才(菜)速来
西安,高考比较容易,人(韭)才(菜)速来
可是,山东的高考和河南一样苦逼,韭菜难来呀
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小苦 发表于 2020-4-30 17:33
天津,高考容易,人(韭)才(菜)速来
西安,高考比较容易,人(韭)才(菜)速来
可是,山东的高考 ...

有道理
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小苦 发表于 2020-4-30 17:33
天津,高考容易,人(韭)才(菜)速来
西安,高考比较容易,人(韭)才(菜)速来
可是,山东的高考 ...

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发表于 2020-4-30 23:06 | 显示全部楼层
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发表于 2020-5-1 06:57 来自手机 | 显示全部楼层
哪有永远涨价的东西!
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发表于 2020-5-1 14:38 | 显示全部楼层
政府在税收和卖地拿了最大 的蛋糕
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发表于 2020-5-1 14:45 来自手机 | 显示全部楼层
郑州都已经蹦哒不动了目前房子并不好卖,因为韭菜已被收割差不多再来个什么丸也于事无补,也就大洛阳受近两年各种政策利好犹如打了鸡血,老百姓更是禁不住造势,但繁荣过后终将回归理性,拭目以待吧
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发表于 2020-5-1 15:52 | 显示全部楼层
清雅小居 发表于 2020-4-30 14:54
韭菜不够割
各地出台“人才”战略
都是为卖房

明白人。
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发表于 2020-5-2 09:44 | 显示全部楼层
洛阳,真正的非理性虚假繁荣!!
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发表于 2020-5-2 15:43 来自手机 | 显示全部楼层
负面新闻!银行占七十,个人占三十。房产改崩盘!全国银行就会破产!老百姓的存款就会血本无归!老百姓伤不起啊!
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发表于 2020-5-4 00:19 来自手机 | 显示全部楼层
最重要的是,老百姓性手中真无银子。
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发表于 2020-5-4 08:35 来自手机 | 显示全部楼层
天鸿这个坏逼,仗着自己1200元/㎡的楼面价,直接把价格降到了12000,
本人仔细又看了看,想了想,主要原因是还有个另外一个开发商吧。
如果没有天鸿这个坏逼,怎么可能?如果这个坏逼拿地价格也高,怎么可能?
所以指望洛阳降价,首先要指望洛阳某个开发商拿地价格超低
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发表于 2020-5-5 17:02 | 显示全部楼层
  房价最终挂钩的还是人均可支配收入。
我们的观念如果能从住豪宅为荣、开豪车为荣,转变为简单生活,努力提高个人品位,那么我们才有希望。
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发表于 2020-5-6 14:27 | 显示全部楼层
好像郑州行情
营销号 涨时摇旗呐喊的是它 跌时事后诸葛亮的也是它
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 楼主| 发表于 2020-5-6 14:31 | 显示全部楼层
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