转自：文旅快讯
2020年的春节来的特别早！
还有一个多月，就要过年了，年终岁末，也是地产企业冲刺业绩的关键时刻。
对于全国地产前100强来说，报表好看不好看，股东满意不满意，明年能不能继续留在银行的VIP名单里，这一切都和年底业绩冲刺密不可分！
在年底冲刺的节骨眼上，我们最近接触了好几家地产企业营销总监，总的一个感受就是：
倒苦水的太多，不能得罪的利益相关方太多，政府、银行、业主、媒体、渠道，都是爷，哪方面伺候不周到，得罪了五个“爷”，一年业绩就要大受影响，来年日子就要雪上加霜！
01
说一千道一万，房地产市场，政府就是“老大”！最不能得罪的大爷。
因为政府掌握了政策，有决定权。
一位地产职业经理人告诉豪哥：“今年地产日子不好过，每天早晨起床第一件事，就是祈求政策调控之手稍微松一松，最理想自然就是限购、限售、限贷、限价等等政策，因城施策，松一松，日子自然好过一些。实在不行，您预售证别卡的那么严，预售备案价给地产企业留点腾挪的空间，销售难，有些擦边球难以避免，您能睁一只眼闭一只眼！”
因城施策，最近政府的地产政策调控在部分城市，确实也在进行一些微调！
豪哥了解到，中山、佛山、成都天府新区等地，限购政策稍微开了几个口子，总算给寒冬下的当地地产开发企业带来了一些曙光！
11月29日，佛山市人力资源和社会保障局与佛山市住房和城乡建设局联合发布完善人才住房政策补充通知，明确佛山本科以上，首套房不受户籍、个税、社保限制。以下为通知全文：
12月4日傍晚，四川天府新区成都直管区被曝“定向放松”的情况得到了官方正式回复：支持刚需购房群体到天府新区购房！而且天府新区与五城区和高新西区都可以互买！
对于地产人来说，因城施策政策微调，也算寒冬下，难得听到的一个好消息！
02
进入今年5月份，房企融资的阀门再次被大大的收紧了。
但企业要拿地，工程款要结算，供应商的钱还不能拖欠，这地都离不开银行的支持，房企太难了！
过年了大家都缺钱，越到年底，“银行爸爸”更得罪不起，只希望多放款、期限长、利率低！
豪哥认识一位中小地产企业副总，一肚子苦水向豪哥倾诉，进入下半年，许多银行就大幅收缩甚至暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停房地产开发贷业务，开发企业利润就这么大，如果不向银行借钱，通过信托、基金、P2P等渠道借钱，临时救急可以，时间一长谁受得了，如果无法用低利率的开发贷置换前期成本较高的融资，像他们这样的中小房企唯一的命运：就是退出市场或者被重组兼并。
03
快过年了，各家房企也迎来了期房交付高峰期，2019年又是交付大年，没有哪个开发商敢拍胸脯保证：自己家房子十全十美，没有任何问题。但业主们可不认这些，各家房企在交房时都被维权业主搞的焦头烂额，真是给客户当孙子！
更有甚者，长沙龙湖一业主跑到香港去维权，让龙湖老板吴亚军在香港亲历惊魂一幕。
一名从长沙赶来的龙湖业主冲上前台，手持话筒，指着吴亚军维权。
事后，龙湖集团道歉，“存在沟通不到位、交付品质有瑕疵的现象，让业主产生了不好感受，对此公司具有不可推卸的责任”。
交付有瑕疵，业主维权还能理解！最可怕的还是，行情不好，打折促俏，前期业主也会来大吵大闹。
杭州滨江新城新希望未来海岸二期部分房源价格低于一期，引发了部分业主“维权”抗议。
从均价来看，两次开盘的90~140平米，价差为378元/平米。那一天，大约十多名一期业主到未来海岸售楼处“维权”，要求补差价、送车位或全款退房。
最后没办法，开放商同意一期业主退房且不收取任何违约金。
豪哥看到业主为降价维权，联想到2015、2016年的股市，千股跌停，股价腰斩，居然没人说退股，就是死扛，跌了还在补仓，拉低成本，也不肯割肉，那种死生契阔，与子成说的精神，至今让豪哥感动的泪流满面！
怎么都是客户，到了房子这，就如此恩断义绝呢？房企的确有苦，但也是无可奈何的吞下了。
04
媒体也是爷，得罪不起啊！
其实房地产的预售即销售收入也算作负债，只有等拿到竣工证后才能转为收入，因此报表显示负债水平相对较高。房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。实际上这类预收款是无息的，无需现金偿还，且最终一定会转为销售收入。
但媒体才不关心这些专业的财务知识，它们只需要吸引眼球和流量！房企的自白，就是狡辩，不解释就是默认，反正都是你的错，怎么着吧。
媒体们第二个最爱的关键词就是：“高层地震”。
权威官媒也许还需要核实一下消息，部分媒体唯恐天下不乱，也不会去核实一下，急匆匆就上线了一篇“爆款”。
流量第一，真假再说！
05
豪哥听过一次格力董明珠的演讲，她在演讲中讲述了一件当年和苏宁撕逼的故事！
故事的梗概是：苏宁作为家电连锁老大，想垄断格力的线下渠道，格力空调只让苏宁独家包销，其他经销商一律封杀。
当时也是空调行业的寒冬，换一个企业老板，说不定早就答应了，换谁都是卖，苏宁你一家包销，我还求之不得呢。
但董大姐却一口拒绝！因为她深知这里面的厉害。
贝壳的强势和嚣张，一览无余！
佣金费率我说了算，3个点，5个点，还是10个点，一口价不允许还价。
不听话？想和其他渠道合作，我就封杀你的销路，停止一切合作！洛阳绿城项目，就遇到这样的霸蛮！
贝壳当道，扼杀了所有其他的地产营销渠道！贝壳你大爷，得罪不起！
政府、银行、业主、媒体、渠道，在地产寒冬下，都成了房企惹不起的五座大山。
西游记告诉我们，孙悟空没能逃出如来佛的五指山，硬生生的被压了500年。
那么，房企呢？
