专业替兄弟接盘 孙宏斌套现了多少廉价土地?

2019-10-17 11:26 19035人阅读 3人回复 显示全部楼层

专业替兄弟接盘 孙宏斌套现了多少廉价土地?

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清雅小居 发表于 2019-10-17 11:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
导语:在一个人人争相“出货”的年代,优秀的“接盘侠”反倒成了稀缺资源。
当下中国房地产行业运转中要接盘的项目太多,但“接盘侠”明显不够,尤其是优质接盘侠。 这时,孙宏斌的背影就显得愈加“伟岸”。 仅仅2019年,融创中国(HK:01918)接盘的几个主要项目就耗资233亿元:
  • 1月收购泛海两个项目,花了126亿元;
  • 7月收购新湖中宝旗下的欧瓴和玛宝公司(持有20个地块),花了67亿元;
  • 10月收购李嘉诚的长实集团位于大连西岗项目,花了40亿元。
微信图片_20191017112003.png 从近几年的一千多亿的并购来看,“专业为兄弟接盘”已经成了孙宏斌及融创的核心发展模式(尤其是万达文旅和乐视这两次让融创土储急剧膨胀)。
01 “专业为兄弟接盘” 不完全统计,2016年至今,融创为主要并购项目花了差不多1300亿元。并购款项主要来自售楼回款(一年四千多亿的回款往往被媒体忽视,傻乎乎质疑钱从哪来)、账面资金、银团贷款以及境外融资等。 以上并购项目中,超过100亿都是为“泰山会”(正式名称为泰山产业研究院,成员包括柳传志、卢志强等)的兄弟们接盘。 为什么孙宏斌能接上泰山会这根线?想必大家都很清楚,因老孙跟泰山会的会长柳传志的关系。 大多数的感情都是相爱相杀,很少是相杀相爱——而孙宏斌跟柳传志的“相爱相杀再相爱”是绝无仅有的。 柳传志力挺的孙宏斌,在泰山会是非常吃得开。 所以,孙宏斌直接接盘泰山会会员的大项目:柳传志联想138亿元项目,卢志强泛海126亿元的项目。

通过泰山会的关系接盘的项目:
501亿并购万达文旅(2017年-2018年分两次出让100%股份),泰山会的孙喜双是王健林的铁哥们;150亿投资乐视,卢志强此前投资乐视汽车,泛海联想和融创三家联合尽调;20亿的海航项目,泰山会史玉柱和海航陈锋都信佛,都是金鼎俱乐部会员。 以上,是同处一个组织成员间的合作。 与孙宏斌合作的当然不止这些公司。实际上,大家都爱这个“接盘侠”。但你知道孙宏斌“并购大王”的这个品牌是怎么建立起来的吗?
02 “优质接盘侠”的炼成 更早的时候,孙宏斌还曾并购过宋卫平的项目。 2012年1月融创以5000万对价拿到绿城香樟园51%的股权;2012年6月两家成立“融绿平台”,包括绿城在上海、苏州、无锡、常州、天津的9个项目,其中8个项目都归融创负责——本质上就是融创出钱并购了这些项目。
孙宏斌和宋卫平有着太多“共同话题”,包括现金流断裂,也包括高品质住房(融创只能算中高端)。这两个男人可以说是惺惺相惜,虽然最后融创整体并购绿城并未成行。 微信图片_20191017111823.png 即使调来核心团队并购绿城未竟全功(绿城那时基本脱困了),孙宏斌也是平常心的表示“合作让融创有很大的提升,天下的事有合有分,希望接下来还有更多的合作机会”。 此后并购佳兆业(HK:01638)失败,再一次让潜在卖家看到孙宏斌的人品。 2015年2月融创宣布并购佳兆业,项目协议中附带“无条件与不可撤销”承诺,结果佳兆业的老郭带着原班人马要回归,显然是违约了。但孙宏斌同意了终止收购协议,并未提违约赔偿的事。 孙宏斌可以说集齐了“优质接盘侠”的三要素: 一是人品,通过绿城和佳兆业能看出来。 二是人脉,泰山会柳传志、卢志强等大佬支持。 三是执行力,亲自带队尽调,在听得见炮火声的第一线快速决策,这往往是被并购方所急需的。孙宏斌曾说过,“王健林想卖万达文旅,需要找一个决策快、说话算数的,不扯淡的,又能拿出几百亿的,市场上挑挑,也就只有他了”。 于是,并购“泰山会的兄弟、讲品质的兄弟、地产界的兄弟、五湖四海的兄弟们”的地产项目,成为孙宏斌主要发展模式之一。
但这,对孙宏斌的融创,又有多大的好处呢? 03 另类低价拿地
并购最直观的好处,肯定是价格。 2019年3月,在中海、恒一、金地、招商和碧桂园的重围中,龙湖以4.22亿元成交价,一举拿下位于大连西岗胜利路的一块地(起拍价2.83亿元、用地面积0.8万平、建筑面积1.95万平)。2.17万/平的楼面价,更是刷新了万科2017年在同一区域的记录。 2019年10月,就在龙湖这块楼盘的附近,孙宏斌接下李嘉诚长实集团的地产项目:用地面积14.29万平,建筑面积72.58万平,成交价40亿元,楼面价为0.55万/平。 微信图片_20191017111808.png
融创拿地的价格只有龙湖的1/4,而且融创壹号院所在的“无敌海景房富豪区位”,比龙湖·唐宁ONE所在“市中心上班族苦币区位”更能卖出高价。 低价拿地是优势之一,但这只是开胃菜。
04 低价拿地还附赠梦想 更过分的是还有一种并购是“低价拿地还附送梦想”。 融创501亿并购万达文旅,其实就是买下了4973万平的建筑面积,对应楼面价0.1万/平。 而150亿投资乐视,条款注明“融创将作为乐视及/或其所控制的乐视系公司在房地产业务领域的唯一合作方”。 要知道,乐视土地储备约20920亩,也就是1395万平,对应楼面价0.11万/平,这还没算乐视跟地方上达成战略合作,获得的大量土地。算上所有的土储价格要更低,就算要付给合作方一定土地款,地价估计跟上面买万达文旅的差不多。 也就是说,这两笔并购(或投资),仅以土地论就更便宜了。至于正经的万达文旅项目,乐视TV、体育等互联网业务,就是附赠的梦想——孙宏斌经常提的大娱乐、大健康、体育、文化、电视、电影等。 当然,乐视这一块的梦想已经“窒息”了,但这并不影响土地层面的价值。 微信图片_20191017111758.png

05 “拍地十年,并购一天” 入局绿城的时候,所有人都担心融创会重蹈顺驰的覆辙,无比担心这个无底的资金洞。 那时现金流断裂的绿城在很多人眼里是乌云,但乌云之上却恰恰藏着万里晴空。
逻辑是这样的,你如果有30亿现金,那绝大多数时候你都是土豪。呃,除了上海的土地拍卖中心。在地王频出的上海,30亿只够拿一块地。 拿地之后,你要做出好的产品,那么3年以后才能得到市场认可,要立住脚还得5年10年。融创不用拿地,通过绿城这种高品质合作方的背书,可以说一夜之间就立在了这个市场。此后融绿平台也不负众望做到了上海第一。 对主打中高端的融创来说,没有什么能比快速打入上海这个市场的意义更重大。
并购佳兆业,也是这个目的,成了就挺近了珠三角市场。这也就是我所说的,并购的隐藏利好,“拍地十年,并购一天”。
一个洛阳人 发表于 2019-10-17 15:18 | 显示全部楼层
不是自己的钱,用起来不心疼,回报周期可以久一点,风险可以大一点,钱,闲着也是闲着
沙发 2019-10-17 15:18 评论 收起评论
幽栖居士 发表于 2019-10-17 21:02 | 显示全部楼层
这个版主最称职!
板凳 2019-10-17 21:02 评论 收起评论
 楼主| 清雅小居 发表于 2019-10-18 17:13 | 显示全部楼层
jakie 发表于 2019-10-17 15:23
孟津融创和凯瑞合作的河洛宸园,有了解吗

据悉月底洋房开盘
好像26号开发布会
地板 2019-10-18 17:13 评论 收起评论

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