2017年至今，短短两年，洛阳房价已翻倍，多套房者相继获利出货套现，二手房门店与交易量翻倍。为什么洛阳这样一个三线城市房价会暴涨？只能说明投机客、炒房客多了，流入中心城区的大部分是炒房客，溢出到郊外的是平民百姓。房价高悬， “稳房价、稳地价、稳预期”只是美好的愿望，房地产自媒体们鼓吹房价上涨有9个理由，在小编看来，房价下跌只需要一个理由：房子太贵，老百姓买不起了！
水南冠盖地，城东桃李园。雪销洛阳堰，春入永通门。淑景方霭霭，游人稍喧喧。年丰酒浆贱，日晏歌吹繁。中有老朝客，华发映朱轩。从容三两人，藉草开一樽。樽前春可惜，身外事勿论。明日期何处，杏花游赵村。 [洛城东有赵村，杏花千余树。]——白居易《洛阳春赠刘李二宾客》 今天以白居易大神的《洛阳春赠刘李二宾客》为开篇，进而聊一聊洛阳的房地产市场。 为什么洛阳房价一直涨？ 洛阳的媒体们给出了以下几个原因：  一、洛阳净流入人口历史最高 二、洛阳生产总值增速全省第一 三、洛阳自由贸易试验区设立 四、洛阳地铁与快速路开建 五、洛阳城市地位提升 六、郑州限购外溢效应 七、洛阳棚户区改造大拆迁 八、洛阳知名品牌房企进驻 九、洛阳开发用地供应不足 以上文字、数据均来自洛阳近期的房地产行业自媒体，你看了感觉振奋不振奋？刺激不刺激？是不是感觉理由充足、数据详尽，涨得好！涨得太少了！洛阳房价确实应该暴涨！ 存在即合理，既然房价涨上来了，必然就有上涨的理由，短期内下跌或暴跌是不可能的了，至少要稳定一段时间吧。所以，不管你是刚需、改善还是投资，你先别急着去上班，赶紧抢套房是正事！ 哈哈哈，写到这里我都要笑出声了，如果谁真是这么想，说明你太年轻、太天真，至少你不了解洛阳，更不了解房地产。 目前洛阳市房地产市场存在的主要问题：一是住房待售面积较少，特别是中心城区房源紧缺。二是市区中小户型普通住房供应比例偏低，满足不了中低收入家庭购房需求。三是城市周边低地价区域高档住宅大量涌现，直接拉高了中心城区的房价。四是中高收入群体投资意愿强烈，占有较多住房资源，多余房屋闲置造成空置率较高。五是经适房与商品房价格相差较大，上市交易成本不高，自2012年停止审批新项目以后，使经适房供不应求。六是2016年以来房价上涨幅度较大，超出普通工薪阶层购房能力。 2018年洛阳市政府提出加快培育和发展住房租赁市场工作的实施方案，以建立完善租购并举的住房制度为主要方向，到2020年基本形成供应主体多元、管理服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，这一方案的提出将会有效促进洛阳市房地产市场的平稳发展，房地产销量应会有所下降。 下面小编细细讲讲洛阳房价上涨的另一面，并不是那么回事。 一、看人口 房价是涨是跌？长期看人口、中期看土地、短期看金融，更要看政策。我们先来看看洛阳市区人口。 数据1：洛阳统计局数据显示，2010年末至2018年末，洛阳市区常住人口由203.6万增至224.9万，净增加21.3万人。 数据2：2016年末在全国657个设市城市中，洛阳属于人口流失的三线城市，据《城市竞争力》研究表明，2010年到2016年，洛阳人口流失了8%，郑州人口增长了36%。 一个是增长了10%，一个是流失了8%，你信哪个？ 洛阳建成区人口的绝对数应该不是什么秘密，秘密就在伊滨区。2009年起，洛阳市政府相继将诸葛镇、李村镇、庞村镇、寇店镇、佃庄镇5个镇、106个行政村（社区）由偃师市划转至洛龙区，2011年5月更名为伊滨区，城市框架一下子拉大了280平方公里 。当年5个镇的总人口是23万人，到2018年8月，伊滨区总人口为32万人。 所以，排除伊滨区划入这一不可比因素，这些年洛阳人口其实是净流出状态，凡是忽悠人口增长的，都是有意无意隐瞒了伊滨区划入的事实。 在我们身边不乏精英人士外出发展的例子，这些年洛阳大型国企经营不景气，有能耐的到郑州、北上广深、出国发展的，大学毕业留在一线城市的，比比皆是。有人研究说，这些年洛阳精英外流总数累计超过30万人。 洛阳人口的流出的流向不单单是郑州一个城市，大多流向了经济发达地区。对郑州人口流入情况所了解的朋友应该知道，河南省内人口流入郑州最多的地区是南阳、周口、商丘等，洛阳人口流入郑州的比重并不大，大多数洛阳的人口流向集中在长三角、珠三角和北京、天津等发达地区和城市。这样的事实也就说明了，洛阳要想吸引人口回流必须在自身的产业和经济方面下功夫。 二、看土地 洛阳缺地？笑话！洛南新区开发了十几年，今年还在卖地； 伊滨区280平方公里，地广人稀；若干年前计划要改造的城中村从100个增加到了如今的156个；道北邙山上下旌旗招展、塔吊林立；万安山下的土地城投公司苦心经营数年静等时机；这些年建设的保障房、安置房规模惊人；宜阳、孟津、伊川等县近郊区域坐等承接市区溢出需求。你能说洛阳缺地？ 你知道的，土地是政府独家垄断经营的，缺不缺地政府说了算！供地的阀门掌握在政府手里，何时开闭、流量大小，这既是科学，也是艺术。 洛阳市区房地产开发用地单价从2009年的每亩平均101万，涨到如今的1401万，这里面的秘密怎么能向一般人透露呢！是地价推高房价，还是房价推高地价？谁又能说得清楚呢？ 举个例子，洛阳老城区域面积约1平方公里，却居住着2万多人，低保户占一成多；给水管道、主要下水管网多修建于20世纪80年代前，电力线路容量有限，无法满足现在的生活需要。怎么办？你说怎么办！卖地呗！借款是不可能了，地方政府债务已经达到上限了。
三、看产业
洛阳是中部地区重要的工业城市，几个大型国企赫赫有名，单看GDP数据是年年有增长、岁岁有收入，但与郑州一比，问题就来了。 咱不堆砌数据，就看现象吧： 郑州人口过千万，洛阳人口在流失； 郑州城市已发展到五环，洛阳一环至今还没连上； 郑州买全国卖全国、热气腾腾，洛阳老国企苦苦挣扎，沃尔玛、家乐福、华润万家等大型购物中心先后关闭，新引进的产业产生效益还需要时间。 在这种情况下，你能说洛阳房价涨幅全国第一有理？民生艰难，居民就业、孩子上学、医疗、养老等支出都是难题，你让老百姓吃房子吗？ 产业和经济发展一般是导致洛阳总是被虹吸的主因。很多洛阳本地的朋友都知道，洛阳在建国初期底蕴并不比郑州弱，甚至在某些重工业方面比郑州还要强。洛阳从2000年之后开始与郑州的差距越来越大的根本，还是在于自身的产业转型不成功导致的，尤其是一大批国有重工企业改制不顺利。而郑州自身利用政策和资源优势大力发展，尤其是县城经济发展尤其火热，这才使得两座城市之间的差距越来越大。如今两个城市下辖县城的差距不是一般的大，郑州所辖县城基本都是全国百强县，而洛阳除去偃师外，其余大多在贫困县附近挣扎。 洛阳本身并不缺乏政策，打铁还需自身硬。洛阳本身的资源优势和产业优势是最具备成为河南省第二核心的，而且从历年的河南省的政策支持上来看，洛阳获得扶持并不比郑州弱。就拿近两年的国家级政策为例，河南省自贸区就有洛阳一份；而且在主要领导任命上，洛阳与郑州都是平级的（省内就只有郑州和洛阳一把手为副省级，省委常委）。可惜的是洛阳一直在迷失没有找到自己的路子。 四、看供求 因为洛阳缺房，所以价格暴涨？笑话！ 先看看洛阳日报关于保障房建设任务的公开信息： “2014年我市将建设各类保障性住房2.6712万套，其中公租房8000套、城中村改造住房1.8万套、棚户区改造住房712套，交工各类保障性住房1.9万套。 2015年，我市计划开工保障性住房72926套，其中新开工公共租赁住房2000套，实施棚户区改造70926套；基本建成各类保障性住房24203套，其中廉租住房、公共租赁住房11617套，棚户区改造12586套。 2016年省下达我市保障性住房建设目标任务是基本建成4126套、分配入住12700套”。 仅这三年，洛阳市就建设各类保障房10万套以上。根据洛阳市房管局年度销售备案数据，2005年至今累计商品住宅销售面积近5000万平米，折合套数约50万套。按户均3口人计算，这些房子足够180万人居住。考虑到洛阳市区常住人口今天也不过230万人，考虑到市区企事业单位还有大量的老公房，你还认为洛阳缺房子吗？ 楼市去库存已经透支了购房需求，棚改政策也已然收紧，到2016年年末市辖区内城镇居民人均住房面积已经达到50.5平方米，洛阳根本不缺房子！居者有其屋的问题早已解决，至于投机、炒房嘛，只要土地财政依赖病不除，只要房价一直上涨，你盖再多的房子也不够！ 五、看金融 “洛阳市自去年9月份以来，经多轮摸排调查，共排查出问题楼盘127个（其中涧西区17个、西工区27个、老城区27个、瀍河区20个、洛龙区22个、高新区2个、伊滨区11个、龙门管委会1个），后在处理过程中，各中心城区再次经过摸排，再增加11个，问题楼盘总数达到138个。”（来源：洛阳市110联动办公室回复群众） 请问，这些楼盘沉淀的巨量资金是谁的钱？答对了，当然是银行的嘛！银行又不傻，为什么要持续给房地产输血？因为这些年中国经济总共就三大支柱行业：手机、汽车、房地产，不投资房地产，你让它投什么？！ 当然，银行不会傻到一直给房地产输血，却自己承担风险、放任不良贷款比率上升。 近两年，房地产政策环境、融资环境发生了很大变化，即使是全国排名前100的大地产商也倍感融资难及融资成本的压力，更不要说中小房企了，政府、银行齐去杠杆，金融一收紧，融资难、融资贵，房地产还能蹦跶多久呢？ 六、看政策 2016年年底，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”。 此后从2017年4月至今，以分析研究经济形势和经济工作为主要议题的中央政治局会议已经召开了9次。除了2018年10月31日和2018年12月13日两次会议未提及外，其他7次会议都对房地产市场作出了重要表述。 最近的一次是在2019年7月30日，中央政治局会议，是这样表述的：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 房价只有与居民收入水平相均衡，才是一个城市有活力的象征。
2017年至今，短短两年，洛阳房价已翻倍，多套房者相继获利出货套现，二手房门店与交易量翻倍。为什么洛阳这样一个三线城市房价会暴涨？ 只能说明投机客、炒房客多了，流入中心城区的大部分是炒房客，溢出到郊外的是平民百姓。 房价高悬， “稳房价、稳地价、稳预期”只是美好的愿望，房地产自媒体们鼓吹房价上涨有9个理由，在小编看来，房价下跌只需要一个理由：房子太贵，老百姓买不起了！ “房子是用来住的，不是用来炒的“——认同这一点，听党的话！ 对于咱们普通老百姓来说，不管房价涨也好、跌也好，无需过于担忧，一切尽在国家掌握之中。 何况，人生不过百年，百年之后尽归尘土，好好享受生活吧，过好每一天。每个人都是幸福的。 而目前以洛阳现有的产业和经济已经支撑不起现在的房价了。 第一、洛阳目前的经济发展和收入水平来看，过高的房价不是好事。2018年底洛阳的人口还是处于净流出的状态，除去洛阳市区人口有所回流之外，洛阳要想留住本地的产业和人口，还是需要花费大量的力气的。这根本原因是因为洛阳目前的经济和产业发展程度，不足以吸引或者留下足够的人才，没有足够的人才和人口作为支撑，洛阳的房价如果还有要大的增长，只能说违背了正常的经济发展规律。
第二、经济发展上给自己找个对手，房价上涨需要严格控制。相信对于洛阳经济和产业发展有所了解的朋友应该知道，过去的一段时间，洛阳有很多的科研单位和机构迁移到了别的城市，不得不说，随着过去两年洛阳房价的增长已经逼迫了不少的产业和人才开始向外迁移。本来一个宜居的三线城市，随着房价的暴涨后也变得不那么宜居了。已经有无数城市的例子告诉我们，房价过快增长除去带来了一些“虚假繁荣”外，其他的作用一无是处。 第三、合适的房价其实是洛阳这样的城市吸引产业和人才的优势，千万不要浪费。目前来看洛阳主城区房价基本都快接近1万元的水平，洛龙区早已破万。这样的高房价无疑使得本地或者外来的人口想要留在洛阳都会望而却步，本身低廉的土地价格、低消费、慢生活和文化气息浓厚是洛阳这样的城市发展优势，但是这些都随着房价的暴涨变的不那么重要了。毕竟洛阳现在的收入水平不过3000元左右，这么高的房价合适吗？ 洛阳这样的城市需要做的是不是抬高房价，而是抑制全民房产投资 跟大家分享一组数据，2018年洛阳商品房销售面积812.2万平方米，而洛阳市2018年的常住人口增加不过6.60万人，也就是说这些人口流入完全不能消化掉这么多的房产。那么这些房产都卖给谁了？来自周边的房产投资者无疑。其实洛阳房地产市场面临的主要问题就是，投资带来的房价上涨，这点必须注意。 第一、允许部分优质资源区域房价高，但是请给外来和新流入人员足够的“自留地”。任何城市都存在优质区域和非优质区域的，其根本原因在于，一个城市都会有优先发展的区域。那么这个区域的教育，医疗，交通配套，产业等等都是最优秀的，而房价正是所有资源的一个集中体现，所以说优质优质区域的房价高是正常的。但是任何一个城市都应该有一定足够的包容性，有足够的空间来容纳这些外来的流入人口和新流入的城市居民，这才是城市能够不断发展的主因。 第二、市区人口不足和优质产业不足都是洛阳亟需解决的问题。目前来看困扰洛阳发展的不是市辖区面积问题而是人口问题，如何将自己本地人口留住？吸引周边的人口往洛阳聚集才是大事。对于正在积极发展第三产业的城市来说，只有足够的人口，还能带来足够的消费，才能带动第三产业的发展，这点洛阳必须要清楚。除去人口外，产业引进和发展上也需要加油了，洛阳这样的城市，要想吸引足够的人口，其实最简单的办法就是招商引资一个劳动密集型的产业，类似于富士康这样的企业，这点就考验当地的水平了。 来源：洛阳房产资讯网、勇谈房产/原文作者杨玉成
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