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文丨子木 大概从中国第一次房改开始，「房子能不能投资」就成为民间最受争议的话题了。 你会发现，这个话题每隔一段时间就会被拿出来热炒一番，而且关注度丝毫不减。 之所以有如此鲜活的生命力，一是刚需和投资客一直水火不容，对于房子用来住还是炒的各执一词。二是如果未来房子不能投资了，那中国还有什么东西可以对抗通胀？这又源于老百姓对保护财富缺乏投资渠道的焦虑。 这不，最近网上又掀起了一股风浪，说2019年之后，房子的投资价值基本为0。 这个话题我之前用历史、经济、人口等角度论述过，但我认为还有必要以最近一年市场上所发生的事情为依据，帮大家还原一下背后的真相。 1 辩证 首先我们用辩证思维，来解剖一下「未来房子投资价值为0」这个结论的主要依据。 宏观看货币，近期央行收紧货币政策，意味着流到房地产的资金少了，房价不可能再涨； 中观看政策，4月多地加码出台调控政策，政策不放松，房价涨不起来； 微观看杠杆，目前居民杠杆率高企，买房的人负债太多，也就少了购房欲望，房子无投资性。 那么事实是如此吗？这三个依据是否能站得住脚呢？我们逐一来看。 1、近期央行收紧货币政策 4月份的货币的确是紧缩的，有数据支撑，这点毋庸置疑。但这会证明接下来的货币政策还是紧缩的吗？未必。 4月货币为何要紧缩，是因为2019年第一季度货币供应量超过了预期。数据显示，一季度通胀率是2.1%，GDP名义增速是8.5%，但M2（货币）的增速，在3月份达到了8.6%。M2高于GDP的名义增速，这属于货币宽松，对当下经济发展是不健康的。所以4月份要调整，让M2重新回到名义GDP下方。 而且今年无论在大小会议上，央行一直在强调，要坚持稳健的货币政策。何为稳健，就是M2增速等于名义GDP的增速，这样既可以保证货币对民营经济的刺激，又可以有效防范过度货币供应对其他市场的不利影响。 而且未来的货币政策，对于房地产市场的作用正在逐步减弱。不像之前，货币一旦供应充沛，基本都流向了房地产，而现在又是严控资金流向开发商，又是严禁企业买房，又是对个人买房提高审核力度。种种措施都在遏制货币对房地产的直接影响。所以以货币一时趋势作为判断房地产的盛衰，偏为薄弱。 2、房地产继续严控 文章说近期各地又在出台政策严控房地产，政策不放松房价就没有上涨的由头。 例如网红城市苏州，升级了限售令 深圳、合肥、青岛等城市收紧房贷或上调房贷利率 西安、郑州等城市限制公积金购房 住建部点名预警十城，强调调控政策不会松绑等 如果以此为例，就说当下全国都在严控房地产，有些片面了。因为近期我们还看到： 珠海放松了限购 杭州大专即可落户购房 东莞调整了交易个税 佛山、阜阳等城市取消限价 多个城市抢人大战如火如荼等 前者是冰，后者是火，当下市场只能用冰火两重天来形容，而且这些城市之间毫无关联性，既不能说调控收紧是大趋势，也不能说放松是大趋势，只能证明目前的楼市是分化型市场，正在践行「因城施策」战略而已。而且要知道，调控政策的根本是「遏制房价过快上涨」，绝非打压房价。 3、居民杠杆率 提起居民杠杆率，就让我想起了中国楼市的「螺旋上升理论」，在这个理论中， 金融加杠杆—地方借贷—基础建设—房地产开发—房地产加杠杆—向居民转移—居民收入提高—居民自身杠杆降低—房地产泡沫消失。 所以说中国楼市这十几年的上涨是和居民收入提高是同步的，而在金融政策下，这就是一个吹大泡沫，然而再把泡沫填实的过程。在这过程中，居民杠杆率起到了推动经济发展和社会进步的作用。 中国目前的居民杠杆率是54.28%，相对于美国79%、英国88%这些发达国家来讲，我们处于低位，相对于发展中国家我们处于前列。但根据我们的划分，从居民相对较高的储蓄率的绝对值来讲，目前我们偿债能力较高，这个杠杆率还有一定的空间。 至于接下来居民杠杆率能不能降下来，还得看中国接下来的经济增长是否能让居民收入提高。在这个层面上，我还是十分坚信的。 毕竟我们的经济能在短短几十年成为全球第二，这不是偶然。我们有巨大的内需市场，宏量的人口基数，高速的城镇化建设速度，这些因素完全可以推动下一个十年的经济增长。 只能说近期居民杠杆率对房价是利空的，但过几年呢？房地产投资可不是短进短出的生意。 2 两个问题 其实无论宏观中观还是微观，要想看清中国房地产的短期趋势，首先要弄清楚几个问题。 1、首先是房价能不能大规模的降下来？ 不知道大家有没有发现，近段时间网上很少出现打砸售楼处或售楼处拉横幅的维权事件了，为什么？是因为小阳春市场交易量攀升，大部分城市房价止跌反弹了。 一直以来，房价涨了，大家会骂街，但房价跌了的话，大家会动手，售楼部刚一降价，就把售楼部砸了。如果全国的房价都要降，又该砸谁呢？ 所以可以肯定，房价是不能降太多的，因为目前中国房产价值占到家庭总财富的62%，且中国主要城市对土地财政的依赖度依然维持在30%以上，为了稳定及经济增长，房价只能稳住。
纵观房地产发展史，过去的房价趋势大体表现为「台阶式上涨」。而当下这个阶段正是刚上了一个新台阶的初期。至于下一个台阶何时跳，幅度有多大，还要看国民负债率的去化情况。 2、其次是房地产市场能不能停下来？ 答案很简单，目前阶段是不允许的。因为房子，以及房地产连带家电消费、家具家居消费是中国消费市场的大类目，是经济增长的重要组成部分。 据统计中国还有5亿人没用过马桶，那么怎么让他们去消费马桶呢？只能让他们去城里买房子。而且现在正是加速城镇化建设阶段，很多城市建设新区做基建配套需要财力，这部分财力从哪里出呢？ 综合以上两个原因，理想情况下，房价需要维持在一个合理的缓涨区间内。当然这个度是很难把握的，因为跌了有风险，横盘了刚需不买单，涨得多了还容易招惹投机客，催生资产泡沫。可见当下房地产调控的压力是巨大的。 于是我们就看到了中央彻底抛弃了之前的一刀切做法，开始从微观入手，给城市设定增长红线，让地方自主调控市场：跌了给空间让放松，涨得多了启动问责机制，要求房价回稳。 只要城镇化建设还在路上，只要人口流动还在聚集，房价就会上涨，房子的投资属性就永远存在。 3 变化 以上我用辩论法告诉大家未来房地产投资还是很好的投资品，但不证明之前房地产的规律还适用于未来。 我曾经说过，2018年是中国房地产的历史性转折点，是上下半场的分界点。那么2019年的房地产市场到底发生了哪些改变，而这些改变对你我又有什么影响呢？这是我们必须看懂的。 我认为大概分为两个方面。 1.房地产的钱不那么好赚了 这个从地产商近期的行为可以看到。从2018年开始，我们发现了一个很重要的事情，就是房地产对于土地开发造楼卖房的热情大不如之前了。例如碧桂园开始布局科技研发机器人，万达开始做文旅搞足球，恒大开始做能源电动车投资未来…… 改名的改名，多元化的多元化，房企们的行为证明房地产这个行业已经褪去金色光芒，落入了白银时代。同理房地产投资，要想得到20年前那么高的回报率，是很难的。未来房价所跳的台阶可能更低一些，更慢一些。 2.房价开始加速分化了 前段时间发改委宣布「大中城市要放开户籍制度」，再加上今年第二波抢人大战，甚至人口流入量巨大的深圳都开始抢人…… 种种现象证明，未来人口将会加速流动，直接的结果就是房价同步加速分化，人口流入量大的城市和人口流出量大的城市呈现两个极端。那些有价无市的城市，会更快地暴露底色，如果供给远大于需求，房子多于人口，房价便会发生踩踏效应。 所以在未来的房产投资上，并非是所有城市都可以有回报的，一定要选好城市，否则不单是回报率为0，很可能被套死亏损。 至于哪些城市该买，哪些城市不该买，我在之前的文章里都提过，大家可以去翻一翻。 | 
