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之所以拿房产与现金比，从某种意义上说，当前房产代表着财富，具有名副其实的金融产品。购房，对于大多数老百姓来说，主要就两个目的：一是自己居住需要；二是顺带保值增值，不至于手中的现金被超发的货币稀释。当然，这在过去一直被证明是明智的选择，但房价经过一轮又一轮的上涨，不少人只能“望房兴叹”，那么，问题就来了：现在购房，未来还会保值增值吗？ 首先，看看全国房价、楼市现状 目前北、深、上房价位列第一梯队，住房均价在5-6万，厦门独列一队，均价在4万区间，广州、三亚、杭州、南京位列第三梯队，均价在3万-4万间，而以福州领衔，包括天津、武汉、青岛等8个城市位列第四梯队，均价在2-3万间，其他均价在1-2万的城市大概在60个左右。 上面统计的这个数据仅是商品房销售均价，事实上，由于这个房价数据是统计一个城市所有下辖区域，包括远郊、县区域，所以，只要在一个城市近郊或者稍微中心一点的位置，其房价都要超出所在城市的均价。 另外，就当前的楼市现状来说，应该属于整体稳定，部分城市虽然在土拍热度带动下，其房价有所抬头，但很快在“一城一策”措施作用下趋于平稳。当然，也并不是所有的城市楼市都那么火热，特别是我们观测到的部分人口体量较小的四、五线城市并非外界所释放的火热程度，新盘扎堆，去化速度慢的特征逐步显现出来。 其次，看看当前房价合理吗？ 从租金方面来看，根据易居研究院发布的50个城市租金收益排行榜显示，住房租金收益率最高的是西宁，达到3.7%，最低的是厦门，为1.2%。很奇怪吗？事实上不奇怪，只要房价低，租金收益率自然不低，反之就低。当然，还跟收入有关。即使如此，北、上、深租金收益率也还是排名靠后。从租金收益率上讲，确实与发达国家相比是有差距的。 从购房需求端来看，主要还是看未来10-15年还会有多少新增城市人口？根据联合国的预测数据显示，目前我们的城市人口大概在8.3亿左右，按照中国城市化发展趋势，到2030年，基本可以达到70%的城市化率，彼时全国城市人口再增加近2亿左右，预计城市总人口达到10.2亿。 按照近年来年均10亿平米的竣工速度算，一套100平米，一年的供应量大概在1000万套，10年就是1亿套，如果新增的城市人口按照两人一套的话，那么需求也差不多是1亿套，供需基本处于平衡，当然，这不包括城市改善人群的置换需求。不过，上面的数据分析仅建立在整体范围内，由于城市之间的差异，住房供应和需求差异，并非所有城市都能达到住房供需平衡，所以房价高低合理性也会有差异。 再次，看看未来房价还会上涨吗？ 房价涨跌，除了上面分析的供需外，还有一个关键因素就是货币因素。对此我们可用一个通俗易懂的例子说明，曾记得在N年前价值1分钱的东西，此时房子价格正好是200元一平米，到目前，这一分钱的东西变成了1元，而房子价格变成2万元一平米，那么，这是这件东西涨少了还是房价涨多了呢？其实都不是，仅仅是两件商品同比例增加了100倍而已，本质上没什么区别。 1998年时，广义货币M2大概10万亿，到2018年中，M2达到177万亿，20年时间增加了17倍。这也很好的诠释了货币的池子越来越大，商品岂有不涨之理。虽然说我们的货币增速在最近两年下降到两位数以下，但这都是与经济发展同步，目前我们经济增速在未来很长一段时间还会处于中高速，所以M2的增速下降到一定阶段后会保持一个相对稳定状态，我们预计在未来10年，还会保持一个5.5-6.5%左右的增速，房子作为商品，其价格同样也会继续水涨船高。 最后来看看，2030年，当前持有“100万房产”相当多少现金？行家分析让购房人惊醒 从前面的分析基本可以看到，即使遇到各种国际、国内政策因素，从长期来看，房价向上的趋势不可逆。所以，我们不要老想着房价暴跌再购买，特别是自住需要的刚需购房者，能够得着，遇到性价比不错的房子，还是应该果断些。如果非要以某个时间为目标，我们取2030年，当前持有“100万房产”相当于那时的多少现金呢？体现在3个点： 1.房产价值增幅预测。主要依据两个方面，一是货币超发速度，在2016年前，我们每年货币超发速度在11%以上，2017和2018年降至8%左右，今年可能会有所提高，但长期趋势肯定是货币增速放缓，预计到2030年，估计会降至4.5-5%，但如果取一个未来10年均值的话，大概在5.5-6.5%之间，所以，到2030年，我们预计对应的房价累计涨幅在80%-90%，当然这是全国均价，各地城差异较大。二是住房供需因素，这个在前面已分析，大体还是平衡，各地有差异。 2.房产价值继续分化。正如上面一点所说，虽然预计到2030年全国均价还会大幅上行，但因各地楼市基础不一、人口流入流出量不一，存量住房和需求也迥异，所以最终会出现有的城市房价肯定不止一倍，比如一线、二线城市，加之部分城市群内的三线城市。而那些产业基础薄弱，人口净流出的城市，其房价涨幅肯定会低于平均幅度，特别是那些诸如鹤岗类的资源型城市，其房价可能面临多年不会有多大变化的情况。 3.房产税对房价影响有限。到2030年，房产税大概率是处于征收中了。从国外和国内实际情况来看，我们的房产税应该是“广覆盖”，但应不会作为调节房价的措施，因为要调节房价的措施实在是太多了，而房产税征收主要目的是增加税源，特别是作为土地财政逐步退出以后的税源补充措施。从发达国家经验来看，房产税不会对长期房价产生多大影响，所以我们也不作为对长期房价的考量因素。 | 
