郑州主城区市场详细解读
先来看看大家最关心的11月郑州主城区房价地图：
11月北龙湖板块、龙子湖北板块、高铁板块成交均价位居前3名。其中，北龙湖板块29479元/㎡，龙子湖北板块24363元/㎡，高铁板块25814元/㎡。
成交排名：11月商品住宅成交金额前三名分别为鑫苑国际新城、锦艺四季城、锦艺金水湾。
1供应
主城区商品住宅市场月度供应：本月郑州主城区商品住宅供应持续走低，供应环比-19%，仅69.79万㎡；供求比为1.22，供应最高为融创龍府（1054套，11.52万㎡）。
2成交
主城区商品住宅市场月度成交：11月备案成交环比上月有所上升，根据今年每一季度备案均呈持续上涨规律，预计12月份将出现一波大幅上升；成交57.05万㎡，环比+23% ，同比-44% ；成交均价13014元/㎡，环比-2%，同比+13%；成交面积最高为鑫苑国际新城（411套，4.37万㎡）。
3存量
主城区商品住宅存量：存量上升；11月商品住宅存量为338.80万㎡，较上月有所上升；去化周期增至4.3个月，环比+11%，整体市场去化压力适中，比较健康。
4区域
八大区商品住宅供销价走势：11月商品住宅惠济区供应成交量均为最高，供应18.35万方，成交10.88万方；其中融创龍府供应11.52万方，占惠济区总供应的63%，锦艺四季城成交2.54万方，为惠济区成交第一。
八大区商品住宅存量：11月商品住宅存量最大为惠济区76.88万㎡，去化周期达5.5个月，高新区住宅存量较低为2.24万方，去化周期仅为0.4个月，库存紧张。
5业态
高层市场：本月高层产品成交54.40万㎡，为市场主力成交产品，成交均价为12638元/㎡，环比-4%，同比+20%，高层产品成交主力项目为鑫苑国际新城、锦艺金水湾等。
洋房市场：本月洋房产品成交2.23万㎡，环比+45%，同比-64%，成交均价为19237元/㎡，环比+10%，同比+29%，洋房产品成交主力项目为融创龍府、蓝城蘭园等。
别墅市场：本月别墅产品成交0.43万㎡，环比+323%，同比+73%，成交均价为28505元/㎡，环比+21%，同比+29%，主力成交项目为正弘瓴筑、鸿园等。
6结构
成交结构：11月商品住宅90㎡以下产品线成交占比33%，依然为市场主体，环比上月有所下降，高端产品180㎡产品线成交占比8%，环比上月上涨，市场表现仍以刚需和首改产品为主。
首次置业本月全市成交占比33%，主要来源于鑫苑国际新城（199套，1.71万㎡）、锦艺金水湾（275套，1.89万㎡）、锦艺四季城（131套，1.14万㎡）等项目。
价格变化： 11月商品住宅180㎡以上高端产品均价18820元/㎡，环比上月上涨；其它各段产品均价均呈下降趋势，但整体走势较为平稳。
由上图发现180㎡以上高端产品价格波动明显，受个案影响较大，本月历史备案较少，高端产品备案均价靠拢市场价格。
刚需类产品线（90㎡以内）：成交项目主要分布在郑州三环外。其中，鑫苑国际新城成交2.26亿，排名第一；TOP10项目成交额占刚需类产品成交的45%。
功能性改善类产品线（90-120㎡）：成交项目主要分布在南三四环间与北四环外，大盘集中区域。TOP10项目成交额占首置首改类产品整体成交的45%。
功能+品质类改善产品线（120-180㎡）：二七区、惠济区为成交热点区域，大盘集中；功能改善产品集中在三环外；TOP10项目成交额占再改类产品整体成交的38%。
品质类产品线（180㎡以上）：成交项目主要集中分布在北龙湖板块。其中，建业天筑成交金额0.69亿元，排名第一；TOP10项目成交额占高端类产品整体成交的82%。
2017“房住不炒”深入人心，楼市供求格局发生可喜变化，房价涨幅明显缩小，去库存成效显著，投机炒房受到扼制，自住需求稳步释放。
在经过力度空前的房地产调控后，明年楼市的动向备受关注，2017年已步入最后一个月，未来房价如何？郑州房地长市场又将发生什么变化？
共同期待。
来源：克而瑞郑州机构，郑州房管局
